2008年的北京樓市可謂多事之秋，從年初開始，宏觀調控的作用逐漸顯現，樓價開始理性回歸。接下來，樓市銷售量持續低迷，并且多個月份出現了供大于求的現象。在這種狀況下，開發商開始打折促銷，各種營銷策略甚囂塵上。樓市價格開始調整，部分區域出現價格下降。那么，具體到北京的各個熱點板塊，房子的價格到底如何呢，本報記者選取了京城十大熱點區域進行了價格調查，以便于消費者對這些區域的價格走勢有所了解，從而選擇合適的區域置業投資。

　　東部區域 部分板塊價格波動

　　東部區域一直以來就是北京市項目供應的重點區域，并且隨著配套的不斷完善，該區域的項目價格一路水漲船高。不過，受到今年宏觀形勢的影響，其價格漲勢開始放緩。部分項目相比價格峰值出現了較大幅度下降。

　　百子灣板塊：價格變化較為平緩

　　區域分析：百子灣板塊位于朝陽區CBD東，先天的區位優勢使得區域商品房的客戶群體以工作在CBD的高級白領家庭為主，為迎合這部分購買群體的消費需求，區域內的商品房供應多為高檔公寓產品，匯聚了Peking House首府、珠江帝景、樂成公館等多個公寓項目。目前在售項目均價在19700元/平方米左右，相比2007年11月時在售項目均價下降了3%，相比在售項目的峰值價格下降了8%。

　　價格變化：百子灣區域在2006、2007年曾是京城高檔住宅的主力供應區，但隨著2008年樓市大勢的轉弱，百子灣區域的新盤供應量也呈現出減少趨勢。據亞豪機構統計顯示，2008年，百子灣僅美利山、金泰·先鋒、金都杭城等幾個項目有所放量，供應了2337套、21.7萬平方米商品房，2008年開盤項目的平均價格為14927元/平方米，低于目前在售項目的均價，顯示出新增項目選擇低價開盤，目的在于加快銷售進度。而在2006、2007兩年樓市發展鼎盛時期開盤的項目，目前多在尾盤銷售階段，前期已經通過銷售回籠了大量資金，開發商大幅降價的動力并不充足。

　　專家點評：亞豪機構副總任啟鑫認為，從價格對比來看，百子灣區域的商品房價格波動較為平緩，具備一定的區域抗跌性，這與其優越的區域位置與高端客戶群體的有力支撐密切相關。

　　從客戶購房心理的角度來看，高端客戶的購房心態趨于理性和謹慎，既能夠在判斷市場出現回落可能時暫緩消費，也有能力在市場觸底時把握機會。因此，高端住宅的銷量復蘇往往優于普通住宅，可以預期，百子灣區域的商品房銷售有望在半年內回暖。

　　四方橋板塊：房價出現調整

　　區域分析：四方橋板塊位于東南四環，臨近CBD核心區，占地1平方公里的歡樂谷主題公園、窯洼湖公園及若干城市綠化景觀帶緊密簇擁，酒店、商業、學校、劇院等生活配套完備，良好的宜居氛圍吸引了購房者的眼光。從交通方面來看，四方橋區域是連接城區與外部區域的重要樞紐，該區域不僅有四環路通過，而且還是京津塘高速路的起點。近年來四方橋區域迅速崛起，尤其是地鐵7號線、14號線規劃出臺以來，該區域的價值更是得到了巨大的提升。

　　在售項目：目前，該區域在售的項目有5個。北京華僑城二期空中歡樂墅A2-5/7均已基本售罄，A2-6全景觀樓王空中歡樂墅及三期A2-4景觀薄板正在熱售中。另外在售的還有美景東方、禧福匯國際社區、山水文園之Riverside等，多為高檔公寓項目。

　　價格變化：目前該區域的在售項目均價18800元/平方米，與去年11月該區域的在售均價相比下降了5.1%，與在售項目峰值價格相比則下降了10%。

　　專家點評：任啟鑫分析認為，雖然四方橋區域地理位置較好，周邊配套措施也相對完善，但是，由于今年京城樓市整體的交易情況較差，該區域也不能獨善其身，開發商也不得不調整銷售價格，以期取得好的銷售效果。不過，因為四方橋區域地理位置較好、配套較為齊全，且隨著地鐵7號線、14號線的相繼開工建設，未來該區域的價值將得到進一步提升，發展潛力也很大。因此，在區域價格下調的基礎上，性價比高的房子仍然會受到消費者的追捧。

　　通州板塊：比去年同期有所下降

　　區域分析：通州區是距離市區最近的一個郊區，也稱為京東區域。通過城鐵八通線與朝陽區相連，使通州區具備先天的地理位置優勢。通州區也因此承接了大量在朝陽區工作的上班族購房人，區域內商品房供應也以普通住宅為主。

　　在售項目：目前，通州區在售普通住宅項目包括金隅·七零九零、新通國際花園、時尚街區等10余個項目。

　　價格變化：目前，該區域的均價在8070元/平方米左右，相比去年同期的在售項目均價下降了16%。通州區商品房項目價格與去年同期相比經歷了明顯的一輪沖高回落過程，2007年下半年樓市發展高峰時期，受區域新增供應量不足的影響，通州區部分項目均價曾經達到12000元/平方米的高位價格。2008年，通州區新盤放量開始增加，1-10月累計供應了7467套，68.6萬平方米普通住宅，對于區域商品房價格形成了較大沖擊，加速了價格回調的力度。

　　專家點評：任啟鑫認為，通州區在北京發展規劃中雖被定位為“重點新城”，但目前區域產業發展仍較為緩慢，這為房地產行業的發展造成了阻礙。如果僅僅依賴于周邊經濟發達城區擠壓外擴的購買力來支撐通州地區的樓市發展，那么隨著通州房價的提高，這部分購買力被迫再次向外擴散。2007年，燕郊樓市的火爆便緣于此，通州樓市則面臨著不上不下的尷尬場面，只有加速本地區的產業發展，提高本地購買力，才有望再度迎來通州房地產業發展的春天。

　　西部區域 價格呈現小幅回落

　　京城西部一直以來給大家的印象是供應量少，價格高。不過，在整個樓市處于調整期的情況下，加之西部一些保障性用房的入市，京西區域的房價也比去年同期出現了下降。

　　花鄉板塊：價格小幅下降

　　區域分析：花鄉板塊隸屬豐臺區，位于京城西南四環，以花鄉橋為中心向四周輻射。京城素有“西富東貴”之說，而花鄉板塊正是在此區域。得益于豐臺科技園區、世界公園等利好因素的影響，該區域經濟近幾年發展較為迅速，房地產市場也取得了長足的發展。

　　在售項目：2008年花鄉板塊僅有萬年花城和富錦嘉園兩個項目放量供應，新增供應套數僅為307套，新增供應面積為4.6萬平方米。該板塊其他的在售項目多已進入尾盤階段。目前，該板塊在售的商品住宅項目還有怡海花園、鴻業興園等7個項目。

　　價格變化：目前在售項目均價為11885元/平方米，與去年同期的在售均價相比下降了4%，相比去年峰值價格下降了10%，均呈現小幅下降的態勢。花鄉區域處于城鄉接合帶，區域經濟仍處于劣勢，隨著今年京城樓市整體交易的持續低迷，該區域在售項目銷售情況不景氣，價格也出現一定回調。

　　專家點評：任啟鑫認為，未來，在政府大力推進保障性住房建設的總體發展思路下，地處城鄉接合帶的花鄉板塊必然會增加此類保障性住房，因此，該區域未來的供應主流仍然是普通住宅產品，而且該區域的房價上漲空間不會很大。

　　房山板塊：房價比去年同期上漲

　　區域分析：在京城的樓市中，房山區一直是一個價格洼地，由于該區域的經濟發展相當緩慢，且交通配套措施有一定的滯后性，因此該區域的樓市發展較為緩慢，但是近兩三年來，房山區在京城房價高漲、住宅郊區化日益加劇的大背景下也得到了很大的刺激，商品住宅項目多了起來。

　　在售項目：2008年由于受京城樓市大勢的影響，該區域的銷售情況也表現一般，但個別項目銷售情況較為不錯，如北潞尚界、提香草堂等，由于項目自身的品質較好、價值資源相對稀缺，因此銷售情況相對較好。目前該區域在售的商品住宅項目有近20個。且多為普通住宅項目。如北潞尚界、瑞雪春堂、天驕俊園、天地新城等，別墅類項目僅有提香草堂、琉璃湖別墅等少數幾個項目。

　　價格變化：目前，該區域在售項目的銷售均價為6745元/平方米，與2007年11月該區域的在售均價相比上漲了26%，與在售項目峰值價格相比則下降了6%。從近一年的價格走勢上看，雖然目前該區域在售價格比峰值時價格有所下降，但與去年同期的在售價格相比還是出現了明顯的上漲態勢，房山板塊由于前幾年樓市發展相當滯后，所以造成了該區域房價僅有京城核心區域一半的價格，因此隨著該區域交通及配套的不斷改善，在價格上具有很大的上漲空間。

　　專家點評：任啟鑫認為，從長遠來看，隨著京城軌道交通的加速建設，隨著各項配套措施的不斷完善以及房山的區域優勢不斷顯現，該板塊的樓市仍然具有較大的發展潛力，隨著京城樓市的逐步理性回歸，未來該區域具有鮮明特色、性價比高的優秀項目仍將會得到廣大購房者的青睞。

　　南部區域 不同板塊有漲有跌

　　北京的南城一直以來發展不是很快，但是隨著樓市的不斷發展，該區域逐漸追趕上來，房價也開始不斷上揚。特別是一些較為成熟的板塊，隨著地鐵的開通，逐漸發展完善。

　　亦莊板塊：價格略有上漲

　　區域分析：2004年，亦莊經濟開發區住宅性質用地停止供應，導致了亦莊核心居住區商品房供應的稀缺，07年開始，房地產開發投資開始向周邊區域擴展，延伸到了馬駒橋、三羊居住區和涼水河南側的南部新區。

　　在售項目：核心居住區的商品供應多為商業、公建立項的商住公寓，如榮京麗都、興盛國際等，2008年，亦莊板塊僅金色·漫香林、亦莊北岸、水晶布洛格等5個項目推出新一期的放量，供應套數1229套，供應面積10.4萬平方米，新增供應中51%為建筑面積在100平方米以下的小戶型產品。

　　價格變化：亦莊板塊在售項目的整體均價在11020元/平方米左右。新增供應量的相對不足支撐了區域房價保持穩定，與去年同期相比，亦莊板塊的價格基本保持穩定，與區域價格的最高階段相比還略有上漲，上漲幅度為4%。

　　專家點評：任啟鑫認為，亦莊板塊價格雖保持穩定狀態，但購房人應明晰商住立項項目與普通商品房項目在土地使用年限、生活成本支出等方面的區別，同時，商住項目還可以作為辦公注冊地，具有一定的投資屬性，建議購房人根據自身生活、工作的需要合理置業。

　　方莊板塊：比去年同期回落

　　區域分析：方莊板塊地處南二、三環間，地鐵5號線穿行，交通發達。在上世紀90年代，方莊曾是北京高檔住宅項目的聚集區，商品房開發較早，經過十余年的開發建設，區域內的醫療、教育、商超、銀行等生活配套設施完備，生活便利。

　　在售項目：隨著土地的稀缺，方莊商品房開發呈現出減緩態勢，2008年僅供應了914套、9.2萬平方米商品房。目前，方莊板塊僅有建邦華府、方莊6號、亞勝·鉑第公館等5個項目在售。

　　價格變化：目前，該區域的項目銷售均價為16260元/平方米，相比去年同期回落了7%，相比價格峰值階段回落了14%。從區域價格波動的情況來看，方莊板塊目前尚難以支撐20000元以上的單價水平，部分項目在單價突破20000元以上后出現了大幅回落的現象。根據目前的市場情況，方莊地區不同品質的項目，均價保持在13000-16000元/平方米左右，是一個相對合理、能夠被市場認可的價格區間，過高的價格水平如果沒有高品質的產品支撐，將可能出現滯銷現象。

　　專家點評：任啟鑫認為，2008年開盤項目的銷售印證了這一看法，方莊地區開盤均價低于16000元的項目整體銷售率為61%，高于16000元的項目銷售率僅為19%。可以看到，如果想取得良好的銷售業績，制定合理的、可被購房人接受的價格才是關鍵。

　　北部區域：不同板塊價格變化大

　　由于受到奧運會的利好，北部區域在市政建設、軌道交通上都有了長足的進步，特別是亞奧區域，房價的躥升速度曾經創下了北京各區域之最。據記者調查顯示，北部區域不同板塊當前也呈現了不同的價格變化，有的板塊價格下降，有的則小幅上漲。

　　清河-西三旗板塊：房價降幅較大

　　區域分析：清河-西三旗板塊位于北五環上清橋外區域，一直是北京房地產供應量較為集中的板塊。出行的主要交通干線是八達嶺高速公路，造成了區域內交通擁堵現象較為嚴重，雖開通了市郊鐵路S2線、城鐵13號線，但距離該板塊商品房供應的中心區域較遠，對樓市貢獻不大，規劃中的城鐵8號線將穿越清河-西三旗板塊，建成后能夠有效縮短上班族的通勤時間成本，為區域房地產市場發展帶來良好的契機。

　　在售項目：目前，清河-西三旗板塊周邊包括金隅美和園、旗勝家園兩個限價房項目在內，共有9個項目在售。

　　價格變化：目前該區域內的普通商品房均價為12580元/平方米，相比去年同期的區域價格水平下降了27%，降幅較大。

　　專家點評：任啟鑫認為，清河-西三旗板塊在2007年樓市迅猛發展的時期，過度透支了未來的發展空間，而區域面貌并沒有隨市場發展得到良好的改善，配套嚴重不足且商業品質相對較低，市場認可度不佳，造成了這一輪價格的大幅回落。2008年，清河-西三旗板塊的總體供應量較為充裕，供應了2840套，30.8萬平方米商品房，新增供應的飽和也加劇了價格回落幅度，預計這種趨勢還將在一段時期內保持。

　　亞奧板塊：價格小幅上漲

　　區域分析：受2008年奧運會的舉辦這一空前利好刺激，通過奧運前期在交通、環境等基礎設施方面的大興土木，亞奧板塊已經逐漸形成一個交通、環境、生活、文化等各方面都屬上乘的區域。得奧運之天時地利，區域價值在近幾年陡然上升，如今的亞奧板塊已經成為北京公認的高端品質社區聚集地。

　　在售項目：區域在售項目包括金泉國際大酒店、遠洋·萬和城、美倫堡等多個高檔公寓項目。

　　價格變化：在售項目均價為21200元/平方米，與去年同期相比上漲了5%，目前仍處于奧運價值的逐步釋放階段，區域房地產價格還有一定的上升空間，這與北京房地產市場的整體房價趨勢大相徑庭，顯示出了極佳的投資價值。

　　點評：任啟鑫認為，2008年供應量的稀缺強化了區域商品房項目的抗跌性， 2008年亞奧板塊僅供應了1667套商品房，供應面積為22.8萬平方米，其中80%均為建筑面積在100平方米以上的大戶型產品，46%為建筑面積在200平方米以上的超大戶型，多為迎合高端客群的升級型置業或投資型置業需求，寬闊的戶型設計帶來了居住空間的高舒適度，能夠滿足高端客群對于生活品質的高要求。

　　奧北板塊：價格回落顯著

　　區域分析：得益于奧運會的舉辦對區域內環境、交通等基礎設施建設的拉動作用，奧北板塊的區域面貌在2007年有了翻天覆地的變化。立湯路的改造、5號線的通車、立水橋交通樞紐周邊大型商業設施的完善，均帶給了奧北樓市強大的發展契機。

　　在售項目：據亞豪機構統計顯示，今年奧北板塊累計供應了5271套商品住宅，供應面積41.3萬平方米，是北京商品房供應量最為充足的區域之一，且將近九成均為面積100平方米以下的小戶型供應，套均總價為81.7萬元。奧北板塊低總價、小戶型的商品房供應，區域內良好的交通、商業設施，完善的生活配套，使該區域成為普通購房人的首選區域，特別是未婚的男女青年。日前，記者從坐落在奧北別墅區的望都新地售樓處了解到，望都新地定位為新五環低密度第一居所，在已售出的房子之中，新婚夫婦的購房比例占絕大多數。另外，該區域在售的還有東方郁金香、紫金新干線、公園2008等。不過，由于奧北板塊供應量較為充足，造成了區域內在售項目間競爭壓力的加劇。

　　價格變化：目前奧北板塊在售項目均價為10200元/平方米，相比去年同期下降了21%，相比區域價格峰值下降了24%，是北京地區房價回落趨勢最為顯著的一個區域，與毗鄰的亞奧板塊形成了反差。

　　專家點評：任啟鑫認為，奧北板塊的宜居性、生活便利指數都相對較高，在面臨巨大的市場壓力時，普通購房人的消費停滯使區域在售項目出現了超跌現象，這一趨勢還可能在短期內持續，但隨著市場回暖，奧北板塊將出現新一輪的價格回升。(趙麗萍)