商品房空置率或將大幅增加。

　　“按目前這種銷售量下滑速度，今年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。”11月25日，華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產市場形勢REICO報告會”上如此預測。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生教授則估算，“按全國平均房價3000元/平方米計算

　　，這么多空置房所占壓的資金將高達6000億元。”

　　面對樓市低迷以及房企的資金困局，任志強疾呼，至少應該出臺與1998年亞洲金融危機力度相當或者更大的樓市刺激政策，房地產業才可能渡過難關。

　　空置房逼近2億平方米

　　任志強坦言，歷史上還沒有這么大的空置率。

　　據記者了解，此前來自國家統計局的最新數據顯示，截至10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。

　　“通常情況下，第四季度的竣工量會加大。如果按照前三季度全國商品房銷售量同比下降14.9%來計算的話，今年僅前三季度就同比少賣大概1億平方米，空置率一定增加。”任志強十分肯定。

　　REICO工作室劉琳博士也透露，全國商品房空置率從6月份開始調頭增加，“銷售低迷直接導致空置率的攀升。”

　　中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

　　空置就意味著占壓資金。

　　“按每平方米3000元的全國平均房價計算，2億平方米的空置房所占壓的資金將達到6000億元左右。”聶梅生強調，這個數字足以讓本身繃得很緊的房企資金鏈雪上加霜。

　　聶梅生坦言，除了6000億，自有資金率的增加也顯示房企資金鏈的困境，開發企業通過銀行融資的渠道在過去的三個季度中顯然運轉不靈。

　　劉琳博士透露，今年三季度，房地產開發資金來源中國內貸款1503.7億元，同比減少9.9%；定金及預收款2246.07億元，同比減少24%；個人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房地產開發資金來源中的比重由去年同期的60%降為52.6%。“房地產開發企業的資金緊張程度繼續加深。”

　　此前，北京師范大學金融研究中心鐘偉博士主導發布的《2008年中國房地產行業資金報告》也顯示，如果2009年房地產遭遇中期調整，資金缺口將達到9290億元。如果遭遇短暫調整，資金缺口也將達到4925億元。而今年房地產行業的資金缺口為6730億元。

　　“臨近年底，隨著各項結算壓力的顯現，一些本來資金鏈就十分脆弱的房地產開發企業在流動性方面將面臨更嚴重的考驗，開發商降價回籠資金的壓力將越來越大。”劉琳博士認為。

　　尚需繼續強刺激

　　一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現狀。活躍商品房交易市場已是當務之急。

　　任志強也公開唱衰樓市。他認為，“如果后期再不出臺相應政策來消化存量房，估計今年四季度房價下降幅度將會比第三季度更大。”帶來的另一個影響就是明年房地產投資將大幅減少。

　　根據REICO報告，第三季度房地產開發投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來同期最低值，一半數量的省市區房企購置土地面積負增長。

　　“樓市現在最大的問題就是信心。如果政府能給出一個相對明確的信號，房價降到什么價位才算合理，才不會繼續往下降，我相信絕大部分開發商也愿意配合降價。”北京海棠公社項目投資商安盛投資有限公司總裁周偉峰在接受本報記者采訪時坦言，沒有這種政策和輿論信號，老百姓、開發商都在觀望。

　　任志強提議，面對全球性經濟危機，政府應有與1998年亞洲金融危機時剌激力度相當甚至更大的政策出臺，才可能克服現在的困難。但他非常遺憾的是，目前，包括二套房按揭政策在內的諸多政策都是障礙重重。

　　對于未來的政策取向，聶梅生在“一瓶社區”舉行的“新人文地產價值高峰論壇”也提醒，大調整就意味著一場大的變革，不是房價下跌就能解決房地產的所有問題。“房價到底降多少才算合理？并不是每一個開發商都有那么多的降價空間，最后就可能出現爛尾樓、多角債問題。政策制定者對此要有充分的認識。”

　　令人感到欣慰的是，本月26日晚，央行再次大幅降息并下調存款準備金率，房地產業將是最大受益者之一。恢復市場信心的政策信號正在逐步走向明朗化。 (21世紀經濟報道 楊麗萍）