在市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有明顯下調(diào)的前提下，未來(lái)將會(huì)看到更多的出讓機(jī)會(huì)。但是，由于投資買(mǎi)家的意欲不會(huì)特別強(qiáng)烈，外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期，希望能夠保留更多的資金，所以想要看到一筆成交也不會(huì)十分容易。

　　雖然今年下半年的金融危機(jī)對(duì)投資市場(chǎng)造成了較大的沖擊，但是京滬兩地的今年的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交額基本上與2007年持平。

　　戴德梁行統(tǒng)計(jì)顯示，今年京滬兩地房地產(chǎn)投資成交總額約為200億元，其中成交基本上集中在上半年。“在這200億元的投資成交中，大約有150億元的項(xiàng)目是通過(guò)戴德梁行促成的，占據(jù)市場(chǎng)總額的70%。”戴德梁行投資部董事葉建成首次透露。

　　上海吸引力依舊

　　戴德梁行報(bào)告顯示，高檔服務(wù)式公寓在去年相當(dāng)火爆，但是今年遭受金融危機(jī)影響較大，諸多項(xiàng)目開(kāi)始出售，明年還會(huì)繼續(xù)停滯下來(lái)，整體收購(gòu)緩慢；寫(xiě)字樓則在金融海嘯的波及下，受壓于空置率上升和租金下調(diào)的雙重影響，收購(gòu)也不會(huì)像今年這么活躍。“取而代之的是，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)成為新的投資熱點(diǎn)。”葉建成預(yù)計(jì)，“在明年的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上，商業(yè)房產(chǎn)、購(gòu)物中心將會(huì)受到更多關(guān)注。”

　　毫無(wú)疑問(wèn)的是，外資對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度還是很有信心。在葉建成看來(lái)，盡管最近投資者對(duì)任何投資市場(chǎng)都少有意愿，但是從明年年中起，當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境穩(wěn)定下來(lái)以后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)吸引基金的目光。

　　展望后市，葉建成還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀。資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)適當(dāng)調(diào)整，是能吸引基金進(jìn)來(lái)的。項(xiàng)目的成交價(jià)格將與當(dāng)時(shí)的租金、空置率、融資成本相關(guān)，如果有所下調(diào)，幅度在10%-15%左右比較合理。

　　對(duì)于2009年的房地產(chǎn)投資，戴德梁行分析認(rèn)為，在價(jià)格調(diào)整、讓基金恢復(fù)信心的同時(shí)，業(yè)主在銀根緊縮的大環(huán)境中更需注重融資結(jié)構(gòu)的安排，不要讓交易因?yàn)槿谫Y結(jié)構(gòu)不完善而無(wú)法發(fā)生。“我經(jīng)常看到好的物業(yè)、好的價(jià)格，最后交易卻沒(méi)有完成，這是因?yàn)榻灰字匈u(mài)方忽略了融資的安排。”葉建成說(shuō)，“如果是股權(quán)交易，獲取貸款會(huì)有相當(dāng)難度。而此前百仕通的交易之所以能完成，最大的吸引力是有好的債權(quán)結(jié)構(gòu)，所以業(yè)主要更多關(guān)注融資結(jié)構(gòu)的安排。”

　　市場(chǎng)進(jìn)入膠著期

　　金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，上海的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交不再積極。整體上，目前外資在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上是停止放售，靜觀市場(chǎng)變化，主要原因是目前市場(chǎng)流通性不強(qiáng)，外資并不愿意在這個(gè)時(shí)刻虧損出售其物業(yè)。此外，由于相關(guān)政策規(guī)定外資投資項(xiàng)目必須由其他外資接手，在沒(méi)有流通性的環(huán)境中，外資也無(wú)法撤離。

　　不過(guò)，市場(chǎng)下調(diào)將會(huì)帶來(lái)一些新的機(jī)會(huì)。一些業(yè)主會(huì)由于資金問(wèn)題而拋售手上的項(xiàng)目，因此一些好的投資物業(yè)將會(huì)在市場(chǎng)上出現(xiàn)。葉建成認(rèn)為，如果給一個(gè)今年年初的價(jià)格，現(xiàn)在市場(chǎng)上每個(gè)業(yè)主都會(huì)愿意放售。“在這一波危機(jī)中，會(huì)有一些業(yè)主考慮出售物業(yè)，希望趁低吸納的投資者將會(huì)在市場(chǎng)上找到機(jī)會(huì)。事實(shí)上，在市場(chǎng)好的時(shí)候，反而沒(méi)有業(yè)主愿意出售。”

　　就目前情況而言，由于市場(chǎng)處于膠著狀態(tài)，近期沒(méi)有資產(chǎn)成交，價(jià)格上也就沒(méi)有大幅度的變化。因此，上海的資產(chǎn)出售價(jià)格整體上并沒(méi)有明顯的下調(diào)。葉建成指出，這樣的市場(chǎng)將要?dú)v經(jīng)更長(zhǎng)的休整期；相反，如果市場(chǎng)一下子到底，復(fù)蘇的速度會(huì)更快。

　　戴德梁行分析認(rèn)為，在市場(chǎng)價(jià)格沒(méi)有明顯下調(diào)的前提下，未來(lái)將會(huì)看到更多的出讓機(jī)會(huì)。但是，由于投資買(mǎi)家的意欲不會(huì)特別強(qiáng)烈，外加更多的投資公司目前是處于基金的贖回期，希望能夠保留更多的資金，所以想要看到一筆成交也不會(huì)十分容易。

　　私人投資者增多

　　在本輪的金融海嘯席卷之后，私人投資者將會(huì)增多。近期機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始收縮，如歐美的投資機(jī)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，而德國(guó)開(kāi)放式基金面對(duì)很多贖回的壓力，最近都很難做大型的海外收購(gòu)。相反的是，以往那些間接投資一些較小項(xiàng)目的私人投資者會(huì)更加活躍。其中，以來(lái)自香港、新加坡、臺(tái)灣的投資者居多，他們以前并非主力買(mǎi)家，而眼下他們首次將目光鎖定在了大型物業(yè)上。

　　私人投資者此前對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較不熟悉。在機(jī)構(gòu)投資者打開(kāi)中國(guó)的投資大門(mén)、市場(chǎng)日趨成熟之后，眼下他們更加愿意進(jìn)入了。“以前私人投資者會(huì)覺(jué)得中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)不夠成熟，與人打交道比較困難。而今在限外政策規(guī)定下，私人投資者是直接跟外資投資者打交道，他們的信心也就更大一點(diǎn)。”

　　葉建成透露，“私人投資者已經(jīng)開(kāi)始在物色項(xiàng)目了，但是現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有調(diào)整到位，吸引力對(duì)他們而言還不夠，但是在明年，我們就有機(jī)會(huì)看到這樣的成交浮出水面了。”