能否破解資金難題�呷绻�可買賣還叫廉租房嗎

　　11月21日上午，貴州省安順市廉租住房小區的48戶低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產權。5年后，在按規定補足優惠稅費、土地收益等相關價款后，他們即可取得房屋的所有權，并可上市交易。

　　這標志著貴州省正式實行廉租住房“租售并舉”制度。

　　出售廉租房為了回籠資金

　　貴州省建設廳廳長李光榮介紹說，截至今年10月底，該省累計籌集廉租住房資金約7.12億元，解決了4.4萬戶低收入家庭的住房困難。

　　其中，通過實物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶，其余4萬余戶都是通過政府發放租賃補貼，自行到市場上租房居住。李光榮說，國家補助的廉租住房建設資金有限，而省級、地方應匹配的資金也嚴重不足。

　　據了解，目前國家用于中西部地區廉租住房的資金有兩筆，一筆是發放租賃補貼的資金，通俗地說叫“補人頭”的資金；另一筆是建房資金，也叫“補磚頭”的資金，只能用于建房。

　　各地面臨的情況常常是，“補人頭”的錢有節余，但又缺錢建設廉租住房。

　　今后3年貴州省納入分步解決低收入住房保障對象達27萬戶，預計修建廉租房的總體資金缺口達30多億元。

　　“無論是租賃補貼、還是實物配租方式，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難，不能使保障對象逐年減少，也不能滿足低收入家庭擁有住房的夢想。實物配租方式要求修建大量的廉租住房，不僅造成退出機制難以執行，也增加了廉租住房物業管理工作量，增大了地方政府的管理成本。”李光榮說。

　　李光榮認為，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補貼的保障對象購買廉租住房后，可以將其應該領取的住房補貼轉作購房款，這樣便“將補人頭的錢轉為補磚頭的錢”。出售所得資金可以回籠投入在建項目，更好地推動廉租住房項目建設的進度和力度，擴大保障對象的覆蓋范圍，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾。

　　58戶低保戶圓了購房夢

　　租售并舉制度在安順邁出了第一步。“我們在3年內需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋，這對欠開發、欠發達、經濟底子薄的安順來說太難了。”安順市房管局副局長李玉蓉說。

　　而根據對139戶廉租房住戶進行的摸底調查，63%表示愿意購買，在不愿意購買的人群中，一部分無購買能力，另一部分因售房價位不明而未明確表態。

　　按照略低于成本價的原則，并考慮到已經獲得中央補助，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價位為每平方米650元和700元——— 同地段同結構的經濟適用住房銷售價格為每平方米1400元。按照合同，購房戶在5年內必須自己居住，5年后，只需繳納總房價的10%作為補交土地收益等價款，便可獲得完全產權。“5年后，如果經濟條件改善了，購房戶可以搬到更好的房子住，將這套房子出售給進城務工人員，活躍二級市場。”李玉蓉說。

　　每個月每平方米1元錢的租金尚有住戶難以按時繳納，大約2萬多元的房價更是遠遠超出這些低保戶的承受能力。多數購房戶都是以親友出資、借款等方式籌錢。盡管一次性付清可以優惠10%。這個小區的200余戶居民中只有58戶籌到了錢。

　　資金投入是關鍵

　　廉租住房出售后，還叫“廉租房”嗎？“低收入人群的購買能力有限，廉租房能賣出多少套，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問題？”市民唐先生說，廉租房是一種臨時、過渡的住所。一旦承租人可以獲得產權，廉租房的利用效率必會降低。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌認為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應對象控制好，并考慮困難家庭是否真的有能力購買住房，防止出現傾家蕩產、四面舉債買房的現象。

　　還有人擔心，部分家庭借孤寡老人名義低價買下房子，實際出資人與入住人今后可能發生產權糾紛。

　　目前，我國的廉租房制度以貨幣補貼為主、實物配租為輔。廉租房出售制度也再次將學界和業界對這兩種形式利弊的爭議擺在了桌面上。

　　一些主張“補人頭不補磚頭”的學者認為，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠郊，出行不便，交通費用較高，且相對集中的廉租房容易形成新的貧民區。到處建廉租房，產權都是政府的，管理運營成本高，將來也會成為一個很大的負擔。

　　并且，廉租住房需要政府投入大量精力實行動態管理，當家庭經濟條件改善以后，主管部門應該及時了解并要求其退出，但這種監測和清退往往十分低效和滯后。發放租賃補貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源，有利于利用現有資源覆蓋更多家庭。當受補貼人群的收入提高時，補貼可立刻停止，這樣有利于防范道德風險。

　　但另一種觀點認為，發放租賃補貼的大量資金將不會形成固定資產。隨著住房租金上揚，租賃補貼標準也將隨之上漲，導致政府租賃補貼支出逐年增大。

　　貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關部門的規劃，到2011年要實現對全省27萬戶低收入住房困難家庭實行保障覆蓋，其中租賃補貼12萬戶，實物配租14萬戶——— 二者比例將在現在的基礎上倒置。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強認為，問題的關鍵是資金。能不能有穩定持續的投入、如何用好用活資金，關系到住房保障政策未來實施的效果。各地都根據實際情況采取了一些措施，貴州省的做法，需持續觀察。