迪士尼樂園最終將會落戶上海的消息傳出后，與迪士尼有關(guān)的股票再一次全線上漲。有說法稱，迪士尼落戶上海，將成為刺激上海經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

　　但許多專家對上海迪士尼的盈利模式和盈利能力表示擔憂，并對上海迪士尼將引發(fā)周邊房地產(chǎn)升值的說法提出了質(zhì)疑。

　　股市的激動表錯了情？種種關(guān)于上海迪士尼的美好憧憬，難道只是一個童話故事？《每日經(jīng)濟新聞》對4大焦點問題展開了調(diào)查。

　　焦點1：定址川沙？

　　村民翹首盼地價翻了近500倍

　　迪士尼究竟將建在上海哪個地方？近幾年流傳著好幾種版本。不過，最主流的說法還是位于浦東川沙和南匯交界的黃樓區(qū)域。

　　目擊：依然是樹叢小河

　　作為宋慶齡和黃炎培的故居，川沙鎮(zhèn)在上海頗有名氣。如今，這里再次引起人們的關(guān)注，因為聽說這里要建迪士尼樂園。

　　傳聞中的迪士尼規(guī)劃區(qū)(以下簡稱規(guī)劃區(qū))位于川周公路南側(cè)，與北側(cè)的界龍實業(yè)(600836,股吧)標牌遙遙相望。與界龍園的廠房不同，這里有很多樹木，小河的水靜靜地流淌。摩托車師傅董義鋼告訴記者，這里都是規(guī)劃給迪士尼的區(qū)域。

　　穿過川周公路，沿著唐黃路繼續(xù)往南走，就到了與川周公路平行的迎賓大道，就可以望見磁懸浮列車軌道，一列4節(jié)編組的磁懸浮列車正飛速而過。

　　居民：熱切期待了10年

　　李國強的電機修理店，位于川周公路南邊的黃樓村。“網(wǎng)上說的都是騙人的，我們已經(jīng)在這里等待了10年，迪士尼還是不來。”他反復(fù)用手比劃著“十”字，有點郁悶地告訴記者，1998年開始，黃樓村以及附近的區(qū)域就陸續(xù)動員拆遷，所有的當?shù)厝硕贾�道，這里要修建迪士尼樂園。

　　李國強透露，相當一部分村民將平房翻修成了兩層小洋房，以便將來能多拿一點拆遷補償。同時，人均1畝的耕地也轉(zhuǎn)讓給了村集體，村集體再將土地轉(zhuǎn)讓經(jīng)營。黃樓村的土地，許多轉(zhuǎn)讓給了華麗綠地園林公司，該公司根據(jù)當時每畝稻谷產(chǎn)量折合成收入，作為綠化補償給當?shù)鼐用瘢�當時一畝地的補償是400元/年。

　　也有人士告訴記者，其實土地還沒被正式征用，要等修建迪士尼的批文下來，到時候包括宅基地在內(nèi)的征地補償，還是算在當?shù)卮迕耦^上。

　　黃樓村一位83歲高齡、戴著黑框老花鏡的老太太顯得迫不及待：“迪士尼是不是要來了？趕快來吧，我都80多歲了，不能再等了！”

　　土地：多數(shù)租給園林公司

　　迪士尼要建在川沙鎮(zhèn)的消息傳開后，川沙鎮(zhèn)的土地價格開始上升，地價的算法也從按畝計算，變成了按平方米和按天計算。

　　據(jù)當?shù)厝耸拷榻B，規(guī)劃區(qū)的6平方公里區(qū)域里，一共有7個村。這7個村的耕地，皆在1998~2003年以預(yù)征方式轉(zhuǎn)讓出去。村集體土地除了租給園林公司，也有作為廠房用地出租的。記者看到，在鄉(xiāng)村公路旁，多處可看到寫著出租廠房的橫幅。

　　“現(xiàn)在出租的價格，每天每平方米從0.8元到1元不等。”當?shù)厝耸客嘎丁０凑彰刻烀科椒矫?.8元計算，一畝地每年用來出租廠房可收入19萬元左右。這與土地轉(zhuǎn)讓合同上400元/畝·年的補償價格相比，10年間，當?shù)氐耐恋貎r格已翻了將近500倍。

　　于是，處于迪士尼樂園核心規(guī)劃區(qū)的上市公司界龍實業(yè)(600836,股吧)，因為有300畝土地毗鄰規(guī)劃中的迪士尼樂園，每次有關(guān)迪士尼樂園項目進展的傳聞一披露，其股價就飆升。

　　焦點2：政府受益？

　　政府或虧本賣地

　　一位房地產(chǎn)評估師計算得出，整個上海迪士尼的土地征用費用將高達175.2億元。

　　截至目前，規(guī)劃區(qū)大部分用地仍是集體性質(zhì)的農(nóng)業(yè)用地。據(jù)南匯區(qū)房地局工作人員介紹，上述土地需要先由土地管理部門征用，而后通過掛牌拍賣，上海迪士尼再將它購入。據(jù)了解，政府支付的費用，除了上述土地的動遷補償費外，這包括青苗費、農(nóng)耕地占用費、搬遷費等其他法律規(guī)定的費用。

　　五合國際五合智庫總經(jīng)理鄒義介紹，一般情況下，土地起拍價比動遷補償費用略高，政府可能獲利。不過，迪士尼項目情況特殊，政府可能做出犧牲，使土地起拍價低于動遷補償費用，以免給項目運營造成巨大的負擔。

　　即使如此，規(guī)劃區(qū)的土地拍賣價格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基準地價，上海迪士尼規(guī)劃區(qū)的土地價格也要600~910元/平方米。以600元/平方米計算，僅土地成本一項就需要花費36億元。

　　焦點3：一定盈利？

　　如回頭客不多盈利前景不妙

　　上海迪士尼真的能盈利嗎？專家對此產(chǎn)生了爭論。一些業(yè)界人士與專家給出了否定的答案，這恐怕讓很多人感到意外。

　　盈利模式：香港迪士尼為鑒

　　“假如迪士尼樂園最終能登陸上海，一定不要答應(yīng)對方過于苛刻的條件，那會大大降低項目的盈利可能性。”一位香港地產(chǎn)商人建言。

　　該人士認為，香港迪士尼樂園之所以虧損，主要原因是美國方面向香港索取高額的專營費用，特區(qū)政府僅能從中獲得很小的收益。

　　根據(jù)協(xié)議，特區(qū)政府以注資、撥地及貸款方式占有項目57%的股份，迪士尼注資24.5億元，擁有43%的股份，投入品牌，并從中收取專營費用和管理費。

　　此前有媒體報道，上海迪士尼不會沿用香港模式，而采用日本迪士尼的合作模式，即由政府提供土地和絕大部分建設(shè)資金并控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經(jīng)營收入提成。

　　內(nèi)容難題：怎樣吸引回頭客

　　除了品牌費用和管理費帶來的盈利壓力外，上海迪士尼還有可能遇到內(nèi)容方面的難題。去過美國迪士尼樂園的上海人DENNY表示，去過一次美國迪士尼樂園，就不愿意再去了，因為那里的游覽項目更新速度緩慢，毫無新意。他認為，除了14歲以下的兒童，沒有人永遠喜歡“米老鼠”，上海迪士尼怎樣吸引回頭客，會是一個大難題。

　　上述香港地產(chǎn)商人也稱，香港人厭惡了守舊的迪士尼樂園，更喜歡逛常換常新的海洋樂園。“美國的文化過了高峰期，開始走向沒落，不能持續(xù)吸引游客。反而是海洋公園、野生動物園之類的自然主題樂園，更具吸引力。”

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼在剛開業(yè)時，或許會吸引很多游客，但中長期的盈利前景極難預(yù)料。“(游客們)去參觀一兩次也就夠了，不會經(jīng)常去的。”如果回頭客不多，上海迪士尼的盈利前景就會不妙。

　　對于上述說法，上海社會科學院商業(yè)研究中心主任朱連慶表示反對。朱連慶認為，迪士尼樂園本身很有吸引力，“如果不好，就不會有那么多的地方爭搶。”當然，從短期來看，上海迪士尼可能會遭遇經(jīng)營性的投資虧損，但這只是暫時的，中長期來看一定盈利。

　　朱連慶還認為，與香港迪士尼不同，上海迪士尼在內(nèi)地將暫時是惟一的，因此它輻射的區(qū)域不僅只是上海地區(qū)，還會影響長三角乃至更大的范圍。同時，上海迪士尼周圍的房地產(chǎn)會升值。

　　焦點4：利好周邊？

　　小心周圍房地產(chǎn)不漲反跌

　　從上海要建迪士尼樂園的消息公布時起，與迪士尼樂園相關(guān)的上市公司和周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項目，就是各家投資機構(gòu)和投資者炒作的對象。

　　川沙的樓盤由7000元/平方米，上漲至目前的12000元/平方米。臨近迪士尼樂園規(guī)劃區(qū)的上海藝泰安邦，也從3000元/平方米漲到目前7000~8000元/平方米。在當?shù)負碛型恋刈疃嗟慕琮垖崢I(yè)，更是迪士尼題材頻頻熱炒的對象。

　　但中原地產(chǎn)香港公司研究董事黃良昇提醒說，在迪士尼樂園落戶香港前，周邊房地產(chǎn)價格猛漲。但迪士尼真的來到香港后，樓市的泡沫消失了，周圍的房地產(chǎn)非但沒有漲價，反而價格下跌。

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫負責人蔡為民也認為，上海迪士尼對周邊的住宅幾無任何影響，反而會因為游客太多，影響居民出行的便捷，造成當?shù)刈≌�的成交慘淡。唯一利好的只會是迪士尼周邊的商業(yè)地產(chǎn)，但如果商業(yè)地產(chǎn)項目離得太遠，也無法獲益。