房貸新政推出已經“滿月”了,廣州深圳樓市也進入今年最后一輪沖刺,但兩地卻冷熱不均。數據顯示,10月25日到11月24日,廣州全市一手房成交總量為5011套,比傳統銷售旺季的10月總成交套數下降了10%,整體雖有起色但寒意仍重。與此相對照的是,深圳樓市前十月一手房成交同比下降42.43%,二手房成交面積更是大幅下降65.8%。但進入11月,深圳樓市成交量開始大幅上升,環比漲幅接近兩成,呈逐步反轉行情。

　　冷

　　近一月成交降一成廣州樓市寒意仍重

　　焦點

　　一天成交459套,樓市階段性回暖?

　　最近一段時間,深圳一手房成交連續保持在200套以上的高位,“樓市回暖”的話題備受關注。同樣是樓市調整中的難兄難弟,上周日廣州全市一手房成交數達到459套,這是不是廣州樓市“暖冬”的標志?

　　“一個周末說明不了太多問題。”廣州知名房產專家韓世同表示,459套房中就有111套是限價房,不能反映市場的真實情況。上周末樓盤單日最高成交量僅為18套,可見市場情況不算良好,整體觀望情緒嚴重。

　　有業內人士指出,此前股市和樓市多是以緊縮控制、防止投資泡沫為主,而上月底新政出臺,4萬億元救市資金落實,接下來對“兩市”的調整將更側重于鼓勵和盤活。政策風向的陡然變化,市場很快就有了回應,深圳、上海等一線城市的樓市成交相繼放大,都與政策暖風勁吹、信心開始恢復有關。

　　廣東中原地產項目部總經理黃韜分析說,深圳樓市近期成交出現階段性回暖的狀況,由于一些樓盤推出超低折扣,有樓盤甚至五折甩賣,因此刺激成交量上升,而廣州樓市并未出現那么大力度的折扣優惠。

　　他表示,廣州樓市較好的日成交量應該維持在每日200套左右,而從數據來看,目前廣州樓市難有起色,由于救市新政尚未落地、總體經濟環境變化,影響了人們對于房價的判斷,購房者還在觀望,救市新政依然沒有帶來理想的改觀。

　　預測

　　下月或有新一輪降價

　　現在,廣州樓市進入了今年最后一輪沖刺。三字頭、四字頭的洋房正在城郊出現,而番禺大崗某樓盤更是表示將于下月初推出每平方米2680元的200套首期洋房。從贈送露臺、凸窗、入戶花園,到現在贈送面積直接可以做成房間,“二房可變四房,三房可變五房”的大手筆贈送不斷刺激著消費者的眼球和錢包。金沙洲某別墅則打出了“花3層價格買6層空間”的促銷手段。280平方米的別墅,業主還能擁有3個產權式車位,實際贈送的面積居然高達200平方米。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說,開發商年底用錢的地方很多,如交付施工費用等,因此在12月還將會通過降價和其他促銷手段沖刺成交量。在這種情況下,有專家預測,新一輪的降價短時間內可能會給廣州樓市帶來“小陽春”,但是降價幅度應該在5%-10%以內。

　　數據

　　成交有起色但觀望氣氛仍濃

　　從10月22日住房新政出臺算起,廣州樓市在這一個月內經歷了一個拋物線,它延續“十一”黃金周的余波上升開場,以新政出臺后的真空期成交萎縮轉折,又從年末的打折促銷逐漸爬升。

　　市場對于新政后的廣州樓市寄予厚望。但是,根據焦點房地產網截取的陽光家緣數據,10月25日到11月24日,全市一手房成交總量為5011套,相比10月的成交套數下降了10%,但是比9月的成交套數上漲了30%。業內人士表示,在11月能夠保持與“金九銀十”銷售旺季相提并論的成交量,已經實屬不易。

　　從新政開始冒風聲到正式出臺,廣州日簽約成交量呈直線下滑。10月22日晚新政出臺后9天內,廣州市的網簽量只有925套,相比此前每周1600-2100套左右的網簽量,大大下降。

　　房貸新政本月開始實施,廣州樓市成交有所回升,每日的成交套數均在130-180套的區間內徘徊。其中,有5天的日成交套數超過200套。但業內人士表示,由于新政細則尚未出臺,樓市觀望氣氛較濃,樓市新政的效果也未能全面體現,樓市仍難言樂觀。廣州搜房網的調查也顯示,在上萬名受訪網友中,有60%的網友認為,廣州樓市兩年之后才能回暖。

　　業界

　　期待盡快出臺落地細則

　　在新政出臺后,廣州各大開發企業即翹首企盼本地救市政策的出臺。但是,時至今日,廣州本地的救市細則遲遲不見出臺。對此,黎文江表示,中央救市新政其實也為地方政府、銀行留下一定的政策空間,北京從昨日起已經開始實行普通住宅新的認定標準,廣州也可以效仿這種做法,出臺本地的落地細則。

　　有專家表示,促進廣州樓市回暖需要各方努力,開發商應盡快放棄“暴利”幻想,進一步降價以刺激市場需求,而地方政府降低土地價格,管理部門對房地產業實行力度更大的減稅政策。

　　韓世同表示,新政關注首次置業者的購房需求,但細則“難產”使這部分人仍然觀望,導致市場有效需求不多。如果二次置業能夠松動,樓市成交則會更加活躍。因此,總體來說很難預料廣州樓市何時回暖,關鍵還是看新政的“后續動作”。（記者鄭佳欣 見習記者胡良光）

　　暖

　　深圳前十月“冰天雪地”11月“破冰”逐步反轉

　　深圳市國土房產局日前發布了《2008年1—10月深圳房地產市場形勢分析報告》,該報告顯示前10月樓市頹勢依舊,新建商品房銷售面積296.32萬平方米,同比去年下降42.43%,房價持續回落和調整。但即將結束的11月份行情,成交在顯著放大,頹勢有望減弱。專家表示,深圳樓市的春天已經到來。

　　前十月新房銷售下降四成多

　　1—10月,深圳房地產開發投資和商品住房建設規模有所減小。全市完成房地產開發投資343.49億元,同比去年下降0.9%。同時,新建商品住宅銷售規模繼續下降,前十月新建商品房銷售面積296.32萬平方米,同比去年下降42.43%。其中,住房銷售面積274.64萬平方米,同比去年下降40.8%；辦公樓銷售面積2.73萬平方米,同比去年下降86.21%。今年8、9、10月住宅銷售面積分別為26.9萬平方米、33.7萬平方米、34萬平方米,銷售規模仍然較小。

　　房價整體下降近兩成

　　在新建商品住宅批準預售面積上,有所增加。1—10月,商品住宅批準預售面積499.32萬平方米,同比去年增加18.7%,但10月批準預售面積為29.54萬平方米,較9月的115.81萬平方米,下降幅度較大。

　　房價方面,按深圳市房地產信息系統統計口徑,1—10月,深圳市商品住宅均價為13217元/平方米,2008年各月商品住宅銷售均價每平方米分別為15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元、12706元,整體回落近兩成。7、8月份房價上漲主要受個別高價樓盤集中入市拉動的影響,9、10月房價有所回落。

　　二手房成交比降六成五

　　相比新房,深圳二手住房交易規模下降的情況更為慘烈。1—10月,二手住房交易面積281.49萬平方米,同比去年下降65.8%。二手住房與新建商品住房交易面積的比例為1.02:1。今年8、9、10月份,二手住房成交量分別為29.04萬平方米、27.95萬平方米、24.37萬平方米,交易規模較小。

　　在這份報告中,撰寫人、深圳市房地產研究中心副主任王鋒又再次呼吁深圳政府出手“救市”。他表示,深圳市需要結合本市房地產市場發展的實際狀況,實施針對性和實效性強的政策措施,以促進深圳市房地產市場健康發展,并拉動內需和刺激本市經濟增長,緩解國際金融危機對深圳市宏觀經濟的沖擊。

　　11月成交大漲逐步反轉

　　在此同時,深圳樓市行情在悄然發生變化,成交量在明顯回升。11月1日到15日這半個月,深圳市一手房共成交2977套,與10月份全月的成交總量相當；日均成交量198套,創今年以來新高,其中有4天的成交套數超過200套。接下來的16日,成交達到262套。從上周(11月17日—11月23日)的成交情況來看,深圳一手房市場共成交1650套,較前周又有大幅上漲,環比上升22.6%,同時成交均價為11957元/平米,較前周有小幅回落,環比下降4.3%；二手房市場成交量上周出現大幅上漲,共成交1027套,環比上升17.1%。世聯地產研究人士表示,從上周總體成交情況及各方面表現來看,一手房成交量呈上升走勢,有大幅上升；二手房成交量也呈現出大幅上漲的態勢,這些現象表明,深圳樓市行情正在逐步反轉。（記者盧先兵）