之前散兵游勇式的“溫州炒房團(tuán)”，如今已在一片弱市中沉寂，繼而代之的是“資本＋機(jī)構(gòu)＋專業(yè)”新型投資方式。溫州大型房產(chǎn)中介天浩置業(yè)總經(jīng)理王珍楠透露，在一些開發(fā)商資金陷入極度危機(jī)時(shí)，由炒房資金、民間借貸、實(shí)業(yè)資金等組成的溫州資本，正以“超低折扣價(jià)”抄底全國各地樓盤。

　　開發(fā)商超低折扣價(jià)融資

　　一位不愿具名的溫州資深房產(chǎn)人士說，今年下半年以來，一些開發(fā)商資金更緊張，他們從上海、北京、徐州、太原等地來到溫州尋求民間資金支持。其中一些開發(fā)商資金鏈已瀕臨崩潰，只能和溫州民間放貸人聯(lián)系，希望在短期內(nèi)獲幾千萬元甚至上億元資金補(bǔ)充。此時(shí)，資金實(shí)力較雄厚，或有投融資平臺(tái)的溫州放貸人，在房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助下，開始研究開發(fā)商的資金、項(xiàng)目狀況。在“可觀回報(bào)”前提下，放貸人以月息4%至6%放給開發(fā)商，抵押物自然為開發(fā)項(xiàng)目。

　　以一個(gè)開盤價(jià)為10000元/平方米、總價(jià)2億元開發(fā)樓盤為例，為拿到1億元半年期貸款，已失去“議價(jià)能力”的開發(fā)商只好答應(yīng)放貸人月利率5%、房價(jià)5折銷售的要求。

　　在名義上，該樓盤以10000元/平方米價(jià)格賣給放貸人。于是，放貸人在親戚、朋友之間收集身份證，并與之簽訂一個(gè)形式上的“代購協(xié)議”，給予親朋一定數(shù)額紅包，順利通過有關(guān)部門登記銷售。而實(shí)際上，開發(fā)商則以5000元/平方米的價(jià)格“抵押”該項(xiàng)目。在6個(gè)月期限內(nèi)，開發(fā)商如期付息，放貸人坐收每月5%月息回報(bào)；一旦不能如期付息，放貸人實(shí)際買到5000元/平方米超低折扣房。即使到期時(shí)，房價(jià)跌至8000元/平方米，放貸人仍有3000元/平方米市場差價(jià)。

　　大中城市樓盤5～7折

　　王珍楠說，在房產(chǎn)投資低迷情況下，半年30%放貸回報(bào)非常可觀，放貸人希望開發(fā)商到期履約回購。但關(guān)鍵是拿了高利貸的開發(fā)商，無疑等同于吸食毒品，資金鏈往往都會(huì)崩盤，放貸人就成了房屋買主。即便如此，回報(bào)率也非常可觀，房價(jià)加上利息仍低于市場價(jià)8000元/平方米。房價(jià)居高不下是房子難賣的主要原因，一旦低于市場價(jià)很多，還是有很多人來搶購，所以放貸人不怕房賣不出去。

　　上述資深人士透露，今年他已參與“抄底”上海等地幾個(gè)樓盤，徐州、太原等地幾個(gè)樓盤正在洽談，“其中高出的法定利息部分，已作價(jià)到放貸額里，一切都符合法律規(guī)定，交易還是比較安全。除非樓市崩盤，但這幾乎不可能。”

　　這位資深人士透露，一些溫州放貸人已在各地尋找這種投資機(jī)會(huì)。“預(yù)計(jì)明年，開發(fā)商資金仍將趨緊，屆時(shí)溫州資本將會(huì)全力殺入。

　　“確有其事。”中國首家私人錢莊主人、溫州方興擔(dān)保有限公司董事長方培林證實(shí)，一些擔(dān)保、投資公司正在“抄底”房價(jià)，但至于有多少公司、多少資金參與、已操作多少項(xiàng)目，“這是一個(gè)難以統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)”。

　　該資深人士說，他今年參與上海黃浦區(qū)某樓盤的操作，開盤價(jià)在18000元/平方米左右，折扣價(jià)后只有9000元/平方米。“這個(gè)放貸人在3天之內(nèi)，就籌集到1億元，解決開發(fā)商資金危機(jī)。如果開發(fā)商自己售房，即使推出影響最差的低折扣，也不一定達(dá)成迅速回籠資金要求。”

　　“議價(jià)能力非常強(qiáng)。”在該資深人士看來，具體折扣視項(xiàng)目而定，一般來說，北京、上海等大中型城市的項(xiàng)目為5～7折；一些地級(jí)市項(xiàng)目則只有4折以下。

　　在該人士看來，北京、深圳、濟(jì)南等地出現(xiàn)的“萬人購房團(tuán)”實(shí)力參差不齊，實(shí)質(zhì)只是一群“紙老虎”。而由“資本＋機(jī)構(gòu)＋專業(yè)”組成的溫州投資團(tuán)隊(duì)才是“真老虎”，“他們團(tuán)結(jié)、資金實(shí)力強(qiáng)、操作靈活。”