●11月15日，全市當(dāng)天467套的成交數(shù)被視為樓市“暖冬”的標(biāo)志。上月底新政出臺(tái)以來(lái)，樓市成交提速明顯。

　　●成交放大，一方面與宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)型、信心初步恢復(fù)有關(guān)，另一方面各大銀行信貸細(xì)則的落實(shí)，也促使市場(chǎng)在近期集中放量。

　　●不容忽視的是，開(kāi)發(fā)商近期加快了降價(jià)步伐，中小戶(hù)型中低價(jià)位尤其吃香。

　　●如果說(shuō)當(dāng)前回暖僅為“技術(shù)型”，那么判斷市場(chǎng)是否根本好轉(zhuǎn)還需“持續(xù)性”。

　　話(huà)題緣起：

　　回暖了！回暖了？

　　一天成交467套，有如一顆“驚雷”在平淡的深圳樓市上掀起了波瀾。確切來(lái)說(shuō)，這更像是一聲“春雷”，這不僅僅是今年內(nèi)成交最高點(diǎn)，同時(shí)也創(chuàng)下有據(jù)可查的三年內(nèi)成交的新高。事實(shí)上，從11月1日到15日的短短半個(gè)月內(nèi)，深圳全市的成交總量與上個(gè)月持平，一手房共成交2977套，日均成交量198套，其中有4天的成交套數(shù)超過(guò)200套。暖流暗涌，暖意不絕。

　　回暖，一個(gè)看似簡(jiǎn)單的關(guān)鍵詞讓深圳樓市“魂?duì)繅?mèng)繞”一整年。自從去年“9.27”至今，“何時(shí)回暖”、“如何回暖”等等這樣的問(wèn)題，一直困擾著樓市。如果按照成交量來(lái)判斷的話(huà)，半個(gè)月來(lái)成交量明顯增加，樓市回暖證據(jù)確鑿；然而按照樓市調(diào)整周期普遍為2～3年的規(guī)律，結(jié)合外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)影響尚未結(jié)束，此番“回暖”顯得中氣不足。

　　樓市回暖，試問(wèn)暖意幾分？

　　市場(chǎng)特寫(xiě)

　　深入解讀

　　寒冬當(dāng)前誰(shuí)家暖意最濃？

　　“對(duì)比之前幾期的產(chǎn)品確實(shí)便宜了不少。”金地梅隴鎮(zhèn)四期帶裝修均價(jià)8600元／平方米，起價(jià)低至6700元／平方米，讓受訪的這位年輕置業(yè)者慷慨解囊。在采訪眾多近期置業(yè)者時(shí)發(fā)現(xiàn)，價(jià)格依然是最為敏感的因素。

　　事實(shí)上，近來(lái)熱銷(xiāo)的航空新城1號(hào)、南光城市花園、金地梅隴鎮(zhèn)等，多為中小戶(hù)型，置業(yè)目標(biāo)瞄準(zhǔn)首次置業(yè)的年輕人，而且均價(jià)和總價(jià)都在一個(gè)相對(duì)較低的位置。航空新城1號(hào)5300元／平方米的均價(jià)、4980元／平方米的起價(jià)和最低10萬(wàn)元一套的總價(jià)，都是寶安樓盤(pán)售價(jià)新低；南光城市花園一房帶裝修的均價(jià)為10500元／平方米左右，兩房、三房的均價(jià)也沒(méi)有超過(guò)14000元／平方米。

　　最新的中國(guó)城市房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)研究中指出，“隨著各大銀行的房貸細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，另外像南光城市花園和航空新城1號(hào)等小戶(hù)型住宅的入市，激發(fā)了首次置業(yè)者采取購(gòu)房行動(dòng)，使得本周成交量能持續(xù)上周的漲勢(shì)。”小戶(hù)熱銷(xiāo)，低價(jià)好賣(mài)，不難嗅出上月底的新政對(duì)市場(chǎng)的催化味道。

　　“首次置業(yè)同樣屬于剛性需求，而且近來(lái)政策風(fēng)向也對(duì)這一群體有利。”一位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者，近半個(gè)月來(lái)，意向客戶(hù)明顯增加，而且首次置業(yè)比例不少，因此針對(duì)年輕消費(fèi)者進(jìn)行了不少的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，“目前看來(lái)這些營(yíng)銷(xiāo)手段效果還不錯(cuò)。”

　　小戶(hù)走俏，并不意味著大戶(hù)滯銷(xiāo)。根據(jù)國(guó)土局公布的銷(xiāo)售信息，以中大戶(hù)型為主的塘朗雅苑目前成交率超過(guò)了一半，一方面是7388元／平方米的起價(jià)和8800元／平方米的均價(jià)相對(duì)具有吸引力，另外“二房可變四房，三房可變五房”的大手筆贈(zèng)送也“功不可沒(méi)”。正如某新盤(pán)“送露臺(tái)不如送主臥”的宣傳語(yǔ)一般，近期贈(zèng)送面積做法越來(lái)越流行，從贈(zèng)送露臺(tái)、凸窗、入戶(hù)花園，到現(xiàn)在贈(zèng)送的面積直接可以做成房間。

　　如果說(shuō)小戶(hù)型“熱衷”價(jià)格戰(zhàn)，那么中大戶(hù)型贈(zèng)送面積無(wú)疑是“殺手锏”。“都是在提高性?xún)r(jià)比，吸引置業(yè)者。”有分析人士一語(yǔ)道破。

　　深入解讀

　　政策吹暖風(fēng)信心始恢復(fù)

　　利率降了，首期低了，首次置業(yè)更有利了。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這波樓市暖流與上月底新政息息相關(guān)。事實(shí)也證明，近期適合首次置業(yè)的小戶(hù)型最為好賣(mài)，然而更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)型無(wú)疑在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)信心。

　　“兩市宏觀調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)型。”有業(yè)內(nèi)人士指出，之前股市和樓市多是以緊縮控制、防止投資泡沫為主，而以上月底新政為標(biāo)志，4萬(wàn)億元救市資金為落實(shí)，相信接下來(lái)對(duì)于“兩市”的調(diào)整將更側(cè)重于鼓勵(lì)和盤(pán)活。政策風(fēng)向的陡然變化，市場(chǎng)很快就有了回應(yīng)，深圳、上海等一線(xiàn)城市的樓市成交相繼放大，滬深股市也重現(xiàn)久違的“小陽(yáng)春”，事實(shí)上這都與政策暖風(fēng)勁吹、信心開(kāi)始恢復(fù)有關(guān)。

　　雅頌傳播董事長(zhǎng)秦剛告訴記者，中央政策的變化很容易被消費(fèi)者以這種方式解讀：整體經(jīng)濟(jì)將有好轉(zhuǎn)，“兩市”將得到恢復(fù)，加上開(kāi)發(fā)商不失時(shí)機(jī)地加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，那么一個(gè)相對(duì)的樓市心理“底部”得以逐漸呈現(xiàn)。不可否認(rèn)的是，一年多來(lái)深圳樓市的集體低迷，也抑制了大量的剛性需求，因此當(dāng)政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，重拾信心為首任時(shí)，這些剛性需求自然涌向釋放渠道。

　　觀點(diǎn)論道

　　技術(shù)型回暖PK持續(xù)型放量

　　“通常調(diào)整期都是2～3年”，有觀點(diǎn)對(duì)目前的“回暖”表示出擔(dān)憂(yōu)，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，按照經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期來(lái)看，市場(chǎng)還不值得完全樂(lè)觀，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的沖擊尚未結(jié)束，而且股市的疲軟也仍在拖樓市的“后退”，消費(fèi)力始終受影響。

　　對(duì)于近期回暖，英聯(lián)國(guó)際董事長(zhǎng)郭建波如是看待：經(jīng)過(guò)一年多的回調(diào)，價(jià)格頗具吸引力；新政細(xì)則于本月落實(shí)，銀行信貸新規(guī)近期出臺(tái)，導(dǎo)致上個(gè)月成交延緩至今；年底促銷(xiāo)力度加大；而近期成交放大也是相對(duì)之前的低迷狀態(tài)而言，起點(diǎn)較低。“持續(xù)3個(gè)月到半年的放量，才能稱(chēng)之為‘回暖’”郭建波強(qiáng)調(diào)，目前的暖意僅僅是“表面”，尚未深入“肌理”

　　“這是一次技術(shù)型的回暖，還無(wú)法過(guò)于樂(lè)觀。”地產(chǎn)研究人半求認(rèn)為，市場(chǎng)真正回暖還需經(jīng)受更漫長(zhǎng)的考驗(yàn)。

　　解碼暖冬“殺手锏”

　　招數(shù)一：裸降

　　降價(jià)自然熱銷(xiāo)，這一“真理”依然適用當(dāng)前樓市。近期不少在售樓盤(pán)打出了比以往更優(yōu)惠的價(jià)格，著實(shí)讓消費(fèi)者眼前一亮。

　　案例：本月底入伙的皇御苑打出了“南向兩房90萬(wàn)起，最后兩天團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠”的廣告；12月入伙的天居水木瀾山原均價(jià)為16500元／平方米，近期推出特價(jià)兩房，折后均價(jià)12800元／平方米。中城天邑也推出17000元／平方米的特價(jià)房；從三級(jí)市場(chǎng)獲知，星河丹堤部分剩余高層均價(jià)低至12000元～13000／平方米。

　　招數(shù)二：送房

　　“送露臺(tái)不如送主臥”絕非宣傳噱頭。從贈(zèng)送露臺(tái)、凸窗、入戶(hù)花園，到現(xiàn)在贈(zèng)送面積直接可以做成房間，“二房可變四房，三房可變五房”的大手筆贈(zèng)送不斷刺激著消費(fèi)者的眼球和錢(qián)包。

　　案例：南山某新盤(pán)均價(jià)1.2萬(wàn)元／平方米，主力戶(hù)型是63平方米。這個(gè)63平方米的一房在贈(zèng)送面積加以改造之后可以變成三房，開(kāi)盤(pán)之后銷(xiāo)售七成，置業(yè)者最后拿到的單價(jià)不到1萬(wàn)元／平方米。

　　招數(shù)三：新政牌

　　既然新政對(duì)首次置業(yè)開(kāi)亮燈，那么賣(mài)樓也以年輕人做主角。

　　案例：作為新政后深圳首個(gè)入市的小戶(hù)型樓盤(pán)，書(shū)香門(mén)第上河坊首批推出200套特惠單位，獲得六成的成交率。根據(jù)開(kāi)發(fā)商方面的統(tǒng)計(jì)，年輕的80后群體占了其中的大部分。(盧青）