當(dāng)降價(jià)扯下“遮羞布”的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們便不再遮遮掩掩。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周，上海商品住宅成交面積比前一周增加了13%，連續(xù)兩周實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的代價(jià)是成交價(jià)的下跌。上周上海商品住宅成交均價(jià)下跌了7%，這得益于不少樓盤(pán)主動(dòng)打出“降價(jià)牌”。多位業(yè)內(nèi)人士指出，上海樓市仍有15%-20%的調(diào)整空間，2009年降價(jià)將成為上海樓市的“主旋律”。

　　頹勢(shì)難挽

　　上海的房?jī)r(jià)會(huì)像珠三角一樣大跌嗎？A股市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)不會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)重演？這兩個(gè)問(wèn)題近來(lái)困擾著上海樓市的各方參與者。

　　在專(zhuān)家看來(lái)，理論分析可以給出一個(gè)答案。多年精研上海地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭指出，按照此前房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，上海房?jī)r(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右，但今年以來(lái)，即使拿9月均價(jià)與去年12月相比，上海房?jī)r(jià)仍然上漲了13%。這意味著，在9月價(jià)格的基礎(chǔ)上，上海房?jī)r(jià)需要回調(diào)20%左右，才會(huì)趨于比較合理。而按目前情況，由于前三季度基本上是上漲的，2008年上海房?jī)r(jià)比2007年會(huì)有一定的漲幅，但2009年與2008年相比，房?jī)r(jià)一定是下跌的。

　　上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉則用租金回報(bào)率測(cè)算得出了相同的答案。沈莉告訴記者，按當(dāng)前上海樓市約3.3%的租金收益率計(jì)算，上海房?jī)r(jià)的泡沫大約為30%。如果按房?jī)r(jià)收入比來(lái)算，上海房?jī)r(jià)的泡沫大約為22%。考慮到當(dāng)前上海房?jī)r(jià)已小幅回落，在人均可支配收入、租金沒(méi)有大幅下降的前提下，測(cè)算得出的上海房?jī)r(jià)跌幅約在15%左右。

　　中周期調(diào)整

　　近期，上海市政府迅速擬定了“十四條”細(xì)則，并且重新量化了普通住房標(biāo)準(zhǔn)。政策面暖風(fēng)頻吹令業(yè)內(nèi)為之一振，但這會(huì)改變上海樓市的運(yùn)行趨勢(shì)嗎？

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，上海樓市將在兩年內(nèi)見(jiàn)底。易居房地產(chǎn)研究院的《2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研究報(bào)告》認(rèn)為，我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家歷史水平，“冒進(jìn)主義”的結(jié)果必然是市場(chǎng)調(diào)整，2-3年低潮期是必需的。從我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的周期和樓市成交量走勢(shì)來(lái)看，樓市在2010年反彈的概率較大。

　　沈莉則表示，2009年經(jīng)濟(jì)增速若保持在8%以上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整屬于中周期的調(diào)整，而中周期的調(diào)整一般在2年左右，未來(lái)半年至一年應(yīng)該可以看到價(jià)格下跌，其中最有可能下跌的時(shí)間段是今年底、明年一季度和明年底。不過(guò)，上海樓市有自己的特點(diǎn)，市政府對(duì)土地供應(yīng)一直調(diào)控得比較好，而且上海的可售房源/每天的消化量測(cè)算的時(shí)間也最短，因此上海樓市比其他一、二線城市抗跌。(記者 李良）