事實上,早在今年上半年,全國各地樓市一片低迷、政府“救市”與否爭論不休之際,河南省房地產業商會便向鄭州市政府、河南省政府力陳市場之危,吁請官方盡快“救市”。

　　期間,河南樓市則是“不斷惡化”。

　　河南省統計局數據顯示,今年1月至9月,河南省商品房銷售面積和銷售額繼續下降。其中,商品住宅銷售面積1817.26萬平方米,同比下降13.7%;商品住宅銷售額為393.17億元,同比下降12.1%。截至9月末,全省空置商品住宅138.22萬平方米,同比增長39.2%。

　　“房地產業對鄭州市GDP的影響至少在2%,而房地產銷售的持續低迷已成為影響鄭州經濟平穩快速增長的主導因素。”談及樓市困局引發的連鎖反應,鄭州市市長趙建才并不諱言,“房地產業的低迷已經直接導致鋼材、水泥的滯銷、勞動力過剩等情況的出現……”

　　“當前,受宏觀經濟形勢和消費預期的影響,河南房地產市場持幣觀望氣氛濃厚,商品房銷售呈現加速下滑態勢,而且已經開始從大城市向中小城市和縣城傳導。”10月28日,出席“全省經濟運行工作會議”的河南省建設廳廳長查敏更是“感同身受”。

　　河南省房地產業商會秘書長趙進京在接受《中國經濟周刊》采訪時坦言,房產滯銷無疑將會導致部分房企資金鏈緊張,而其資金鏈如果斷裂,可能會引發一系列問題。諸如大批相關行業的工人失業、投機資本趁機流入等等。

　　與河南一樣,國內其他省份的樓市交易亦出現持續低迷格局。市場行情一路下滑,今年9月中旬,央行終于決定降息。這一“救市”行動隨之得到國家發改委的肯定。其后,從中央到地方,樓市“新政”不斷涌現。

　　以此為背景,河南省政府打響了救市“第一槍”。

　　新政有何“亮點”？

　　“與此前已經出臺的各項規定不同的是,河南將出臺的房產新政鼓勵居民改善住房條件。”查敏廳長介紹說,河南計劃出臺規定,即對首套住房人均建筑面積未達到全省人均住房建筑面積標準、改善自身住房條件的購買者,購買第二套住房時,將可以比照首套自住房有關政策執行,希望以此鼓勵居民將現有的住房“以小換大”,實現住房的梯度消費。

　　據悉,對于經濟適用住房和廉租住房的建設,執行土地、財政、稅收、信貸等方面的優惠政策,免交城市基礎實施配套費、人防異地建設費等行政事業性收費和勞保統籌等政府性基金。凡列入年度建設計劃、土地供應計劃的經濟適用住房和廉租住房項目,在辦理用地手續時可單列申報,隨報隨批。

　　此外,為進一步激活“二手房”市場規定,各省轄市可對“二手房”交易應交納的營業稅和個人所得稅中地方所得部分予以補貼。

　　而鄭州市的“救市”新政,與其他城市相比,最大亮點就是大打“民生牌”。“17條”意見中有6條內容與民生地產有關,如針對中小套型、二手房和商業用房短期促銷等。

　　“鄭州市的17條政策,是比較全面的。”業內人士分析認為,與其他城市相比,鄭州的一些政策是獨特的,比如,“鼓勵企業重組與項目合作;按照先安置后開發的原則,加快城中村改造和舊城改造;加快消化存量商品住房,政府優先購買市場上符合條件的已建或在建普通商品房,作為保障住房房源。”

　　11月3日,鄭州市房管局當天的統計數據顯示,二手房交易共101套,比10月31日的47套二手房交易量多了1倍多,首套住房證明開出58份,咨詢的人數也明顯上升。

　　不過,《中國經濟周刊》在采訪中發現,對于“救市”之舉,相當一部分市民反應冷淡。

　　“按照現在的優惠幅度,以買一套90平方米的普通住房,均價3927元/平方米算,總價為35.343萬元,而減免的契稅不過3534.3元。對35萬多元來說,3500多元錢不是個多大的誘惑。”盛諾金基金執行董事馬世杰在接受《中國經濟周刊》采訪時分析,“另外,二手房交易稅費等各項稅費的減免,實際意義也不大。”

　　“政府出臺政策期待的是低迷的房地產市場恢復交易量,而當前最重要和急需解決的是恢復消費者的信心,救市不會令跌勢有根本性改變。”馬世杰認為,目前扭轉態勢的跡象不是非常明顯。“市場信心不是短期內可以恢復的,受整體經濟影響,可能還要持續一段時間。”

　　事實上,廈門、杭州、長沙等地新政實施后,樓市成交量并無明顯上升,也未能改變逐步縮量的頹勢。南京新政之后的成交量有所上升,但隨后又迅速下滑。而《中國經濟周刊》在采訪中了解到,河南“救市”之舉的出臺,也未能有效消減市民的持幣觀望情緒……

　　樓市,依然深陷在低迷的漩渦里。

　　救“信心”保增長？

　　“苦酒是開發商自己釀的。我最煩'救市’,尤其不能救開發商。”九鼎德盛投資顧問有限公司董事長張保盈在接受《中國經濟周刊》采訪時表示。

　　張保盈認為,房地產市場目前遇到的問題,不能完全歸結于宏觀政策調控的結果,房地產開發商是應負主要的責任,開發商的問題應由市場去解決,所謂的“救市”應更多地促進開發商與購房者的交易量。

　　“房地產企業不能只靠政府'救市’,而是應該靜下來思考怎么度過這個冬天。”在河南專門進行房地產經銷的北京盛聯陽房地產經紀公司董事、副總經理丁品榕建言,“房地產市場的問題,實際上在開發商自己身上,要檢討自己本身存在的問題,從內部找原因,不要只從外部找原因。”

　　這位在河南房地產界頗有影響的職業經理人坦言,原來房地產企業的產品“高房價、低品質”的居多,而現在“高品質、低價位”已經成為房地產企業應對生死考驗的關鍵。

　　丁品榕認為,房企的關鍵問題是缺乏資金,但基于全球經濟和中國經濟目前的現狀,資金緊張的狀況不可能很快調整過來。而且今年或明年上半年,購房者的觀望氣氛濃厚還會持續增加。如果開發商降低成本,讓利于民,房地產市場會更快回暖。而在此過程中,部分房地產企業破產倒閉將成為“正常現象”。

　　“政府這樣做的目的是為了增加投資,拉動內需,預防國內金融危機的發生,而不是為了單純的救樓市。”馬世杰分析,美國次貸危機引發的金融風暴席卷全球,使得世界經濟進入了蕭條期。國內投資、外貿出口均受到重大影響,增加內需和國內投資因此就成了提振國內經濟的最佳方式。

　　就如何“救市”,張保盈則建言,政府應根據房地產開發成本,出臺相應的指導價格,抑制房地產利益集團控制房價。同時加大廉租房和經濟適用房的建設力度,通過建設廉租房和經濟適用房,拉低房價。此外,還應通過銀行貸款政策信用體系的調節,通過扶強去弱影響房地產企業的生態環境,最終促使該行業的健康發展。

　　“今年全國的商品房空置面積可能會達到1.5至2億平方米。要消化掉這些,即使中央政府采取救市措施,至少也需要兩年的時間。”河南省某知名房地產公司負責人在接受《中國經濟周刊》采訪時表現得有些悲觀,“不過,從宏觀經濟層面來看,房地產業興衰反映雖然僅僅是一個側面,但它的行業關聯度較高,搞不好就會'唇亡齒寒’。”

　　“火已經點著了,但還不夠溫暖。”對于政府“救市”,這位開發商充滿著期待。