房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入十字路口？期待已久的最新房貸細(xì)則遲遲未出；中央加大保障性住房建設(shè)，又將對(duì)商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生新的壓力。

　　日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，上述措施中關(guān)于加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，會(huì)在一定程度上緩解房地產(chǎn)資金緊繃的狀況。 而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更大和更深遠(yuǎn)的則是十項(xiàng)措施中的第一項(xiàng)，即“加快建設(shè)保障性安居工程”。這可能意味著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等未來(lái)將大規(guī)模推出。

　　更為敏感的市場(chǎng)人士，則開(kāi)始了更為審慎的價(jià)格策略。記者走訪長(zhǎng)沙樓市，發(fā)現(xiàn)不少新入市樓盤(pán)和一個(gè)月以前不同，將價(jià)格定在了敏感線以下。

　　價(jià)格 開(kāi)始回歸成本

　　在天晟·海拔東方銷(xiāo)售部，售樓人員極力宣傳的是項(xiàng)目的成本賬。“前期做品牌形象，價(jià)格比較低，幾乎按成本價(jià)銷(xiāo)售，每平方米均價(jià)3700元左右。”

　　營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)吳媚給記者算了一筆賬，“項(xiàng)目土地成本為650元/㎡，包括工程、人力、建材及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的建設(shè)費(fèi)成本(普通高層住宅)一般在1650元/㎡左右。其他包括一些代征道路建設(shè)費(fèi)用和園林綠化費(fèi)用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的市政配套成本在750元/㎡左右；開(kāi)發(fā)費(fèi)用(管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅金)大概在650元/m2。”

　　“以上4項(xiàng)之和所算出的,每平方米的成本已經(jīng)達(dá)到了3700元。”

　　“長(zhǎng)沙稍微好點(diǎn)的電梯板樓，都接近這個(gè)成本價(jià)了，如果還要降價(jià)，那品質(zhì)就難說(shuō)了。”吳媚無(wú)奈地表示，“這樣的利潤(rùn)率在現(xiàn)代市場(chǎng)的商品交易中，恐怕已是極低的了！看過(guò)成本的構(gòu)成，對(duì)市場(chǎng)該有個(gè)更科學(xué)的判斷，能夠?qū)ψ约宏P(guān)注的樓盤(pán)有理性的分析，也能更好的衡量需求與成本的關(guān)系。”

　　在錦湘國(guó)際星城，記者了解到，該項(xiàng)目即將推出的三期，每平方米均價(jià)也悄悄調(diào)整到了3900元以?xún)?nèi)。隨著一系列政策的到位，理性發(fā)展的長(zhǎng)沙樓市，開(kāi)始走上性?xún)r(jià)比之路。

　　趨勢(shì) 除了性?xún)r(jià)比，還是性?xún)r(jià)比

　　種種信息顯示，今年供求關(guān)系發(fā)生了變化，出現(xiàn)了供大于求的情況。開(kāi)發(fā)商不再敢貿(mào)然定出高價(jià)，而是以成本為基礎(chǔ)，再加上合理的利潤(rùn)來(lái)制定房?jī)r(jià)。

　　對(duì)此，恒嘉地產(chǎn)總經(jīng)理易建國(guó)認(rèn)為，市場(chǎng)的供求關(guān)系不僅決定著價(jià)格的走勢(shì)，也決定著房?jī)r(jià)的制定方式。目前，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)方式正在由市場(chǎng)需求定價(jià)，轉(zhuǎn)向了成本定價(jià)。

　　目前樓市成交低迷的主要原因之一就是買(mǎi)房人缺乏信心，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降。“其實(shí)市場(chǎng)當(dāng)中的購(gòu)買(mǎi)力還是有的，只是缺乏信心。”湖南美林投資置業(yè)公司周云認(rèn)為,“如果只能看到房?jī)r(jià)的下降，而看不到房?jī)r(jià)上漲，人們是不敢買(mǎi)房的。”

　　都說(shuō)“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”。當(dāng)開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)房人拋出自己的成本底牌時(shí)，是否意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了見(jiàn)底信號(hào)呢？

　　一位消費(fèi)者則認(rèn)為，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的下降，其中一些開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)很薄，但是總體來(lái)看，某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)還是較高的。尤其是一些在多年前拿到大量廉價(jià)土地的開(kāi)發(fā)商。

　　近一段時(shí)間，鋼鐵等主要建筑材料的價(jià)格，已出現(xiàn)了較大幅度的下降，而且這種下降的趨勢(shì)還將延續(xù)下去。這在一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的成本壓力。

　　對(duì)此，部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)向性?xún)r(jià)比回歸，自住購(gòu)房可以考慮出手了。

　　記者觀察

　　壞消息是投資者最好的朋友

　　電影《羅生門(mén)》的開(kāi)始不無(wú)讖語(yǔ)的意味：黑夜、大雨；一扇沉重的大門(mén)被緩緩?fù)崎_(kāi)，門(mén)內(nèi)走出一位老者，這位老者看著黑夜，喃喃地說(shuō)了一句話：世界上最可怕的事情發(fā)生了。

　　從美國(guó)華爾街引發(fā)的金融海嘯正在演變?yōu)槿�球�?jīng)濟(jì)危機(jī)。幾乎全世界的政府都在拿錢(qián)救市，每個(gè)政府拿出的錢(qián)都是天文數(shù)字。樓市的發(fā)展前景如何，已經(jīng)不是地產(chǎn)人思考的問(wèn)題了。潘石屹在博客中提到，政府花的錢(qián)從哪里來(lái)？只有兩條路：一條路是發(fā)國(guó)債，向別人、別的國(guó)家去借。另一條路是印發(fā)錢(qián)，現(xiàn)在科技發(fā)達(dá)了，無(wú)紙化都不用印刷了，只要央行行長(zhǎng)說(shuō)發(fā)多少就是多少，造成的結(jié)果只能是通貨膨脹，手中的錢(qián)越來(lái)越不值錢(qián)。

　　正如巴菲特在日前給《紐約時(shí)報(bào)》的文章中所說(shuō)的：“今天，擁有現(xiàn)金是一項(xiàng)可怕的長(zhǎng)期資產(chǎn)，沒(méi)有任何回報(bào)且肯定會(huì)貶值。”巴菲特甚至很直接地提出——今天持幣觀望或者保守投資的人們覺(jué)得自己很安全，他們錯(cuò)了。因?yàn)檎�府一定想方設(shè)法緩解當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還很有可能利用通貨膨脹以加速貨幣的貶值。到時(shí)候他們手上的這些資金，將既不能收益，也不能保值。

　　事實(shí)上，4萬(wàn)億元國(guó)十條大禮包的出臺(tái)，加快建設(shè)保障安居工程，就是一個(gè)信號(hào)。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國(guó)的不利影響，中國(guó)已開(kāi)始采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的形勢(shì)。當(dāng)前開(kāi)始實(shí)行的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，更加有力的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求措施的出臺(tái)，民生工程、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和災(zāi)后重建的加快，種種舉措直指促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，70座城市房?jī)r(jià)10月份上漲1.6%，大城市成交量已回暖，市場(chǎng)人士紛紛表示，最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。(記者 潘昭暉)