剛剛過去的傳統樓市“銀十”風光不再,在月初的秋交會和下旬出臺的中央“救市”新政合捧之下,10月深圳樓市的成交并沒有出現顯著放量。最新出爐的研究報告顯示,上月深圳一手房成交量僅上漲10%,均價12979元/平方米,二手房成交則出現近30%的上漲。不過,專家預測,新政有望短期刺激成交,本月樓市成交狀況或還有好轉,但整體價格還會進一步下調。

　　新政引致樓市集體觀望

　　據深圳市國土資源和房產管理局網上公布的數據統計,10月全市成交一手住宅3483套共33.84萬平方米,環比分別僅增6%和10%,與今年5月相比,分別減少26%和17%。如不計受新政影響的月末幾天,僅統計10月1日至22日,共成交3019套28.6萬平方米,也比5月同期減少20%和8%。

　　中原地產深港研究中心稱,由于樓市新政多數措施在11月1日才開始實施,一些政策仍需細則輔助實施,加上期望地方政府進一步推出優惠政策,最終導致10月23日開始深圳樓市進入集體觀望狀態,每日成交量在30—70套,開盤的樓盤也寥寥無幾。事實上,自國慶之后,關于政府將救市的信息鋪天蓋地,在此情況下,開發商放慢入市步伐,根據中原統計,10月深圳只有11個樓盤新取得預售許可證,批售住宅29.1萬平方米,公開發售27.5萬平方米,而5月全市有14個樓盤預售56.7萬平方米,公開發售47.4萬平方米。

　　由于秋交會、國慶期間成交以低價單位為主,全市有5個區10月的住宅成交均價走低,如龍崗環比下跌14%,南山下跌10%。寶安因9月底10月初開盤的水榭山、星河丹堤成交活躍,均價暴漲,加上卓越維港、天安高爾夫瓏園等高層豪宅成交,以及新政后以豪宅成交為主,最終使得10月全市均價12979元/平方米,環比上漲11%。

　　二手市場緊張情緒緩解

　　關于二手樓市,中原地產的報告稱,上月市場經歷較多變化,9月金融海嘯引發市場心態的快速惡化,本月仍有余波,導致10月上旬成交疲軟,而中后期危機影響淡化,市場緊張情緒開始緩解。由于部分業主離場意向加強,市場上出現了較多降價單位沽售,吸引了部分客戶,推動了成交量的恢復。特別是在月末,政府推出的稅費和貸款方面諸多優惠政策,對消費者自有資金的要求放低,門檻下降,有助于增加有效需求,緩解市場壓力,隨后央行降息,更有利于減少消費者負擔,消除民眾疑慮。但由于政策在月末推出,因此政策影響在10月成交中并不顯著。

　　根據統計數據,本月深圳全市成交面積出現顯著回升,達35.39萬平方米,較上月大幅上漲28.33%,顯示市場恢復情況較好。同時,成交價格繼續向下調整,變動幅度不大,全市實現均價11020元/平方米,環比下跌6.15%。

　　本月或出現成交小高潮

　　中原地產深港研究中心總監張偉表示,11月深圳樓市有望掀起一波小高潮,預計超過30個樓盤入市,其中寶安、龍崗預計將有超過20個項目推出,關內推出的樓盤有望達到12個。在新政的刺激下,11月成交量有望繼續增加,特別是受益最大的普通住宅項目,如價格合理,應可吸引不少首次置業者。大戶型樓盤由于普遍定位較高,首次置業者尚難承受,而多次置業者受貸款限制,入市意愿仍將不高,銷售壓力大。不過,對于別墅項目來說,因稀缺性仍會受到追捧,特別是本月推出的別墅,品質普遍很高。

　　對于二手房市場,有專家稱,新政對貸款首付額度和利率的優惠降低了市場準入門檻、擴大了潛在消費者人群,使目標客戶群體向自有資金較少和固定收入較低的人群擴展,是政策中救市力度最大的一點,而各種稅費減免也有利于減輕消費者負擔,實際降低消費者購房成本。

　　從市場目前反應來看,作用是積極的,11月前幾日的二手房成交量都達到較高水平,特別是11月3日的成交量突破300宗,是樓市進入調整期一年多來日成交量最高的天數之一。但問題在于政策刺激的高成交量能否持續,11月樓市的后續發展還要視乎外圍環境的變化。