“今年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平。”廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人昨日在接受媒體采訪時(shí)表示,廣州今年的商品住宅用地最低供應(yīng)量從2.5平方公里下調(diào)到1.8平方公里,部分用地將放在明年適當(dāng)時(shí)候出讓。未來一個(gè)多月內(nèi),廣州市將進(jìn)入住宅推地高峰期,將出讓160多萬(wàn)平方米的住宅用地。

　　保持住宅用地供應(yīng)避免樓市供求失衡

　　去年,廣州土地市場(chǎng)持續(xù)“高燒”,頻頻拍出“地王”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,去年1月至9月11日,廣州全市十區(qū)商品住宅用地成交總價(jià)139.55億元,平均樓面地價(jià)5176元/平方米,同比上漲49%。

　　廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人介紹,相比去年,今年廣州樓市發(fā)生了較大變化,投資和消費(fèi)都明顯降溫。為適應(yīng)市場(chǎng)運(yùn)行情況的這種變化,今年廣州商品住宅用地供應(yīng)策略和思路也有所調(diào)整,根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化控制了商品住房用地的投放規(guī)模,供地計(jì)劃從4平方公里調(diào)整為2.5平方公里,暫停了限價(jià)房用地供應(yīng)。同時(shí),調(diào)整供地結(jié)構(gòu),加大商服用地供應(yīng),激勵(lì)和吸引投資商業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)廣州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　他表示,廣州還科學(xué)預(yù)測(cè)自住型剛性住房需求,保持商品住房用地一定量的穩(wěn)定供應(yīng),避免因?yàn)樯唐纷》坑玫毓��?yīng)量驟多驟少影響未來住房供求關(guān)系的平衡。

　　去年土地價(jià)格有“泡沫”

　　今年以來,廣州土地市場(chǎng)冷風(fēng)吹,地價(jià)開始下調(diào)。上周五出讓的蘿崗中心區(qū)北部一幅地塊,出讓起價(jià)從原先的6.6億元下降為5.2億元。

　　對(duì)于今年廣州商品住宅用地的成交地價(jià)下調(diào),廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人表示,這是投資回歸理性的積極表征。他表示,今年土地成交價(jià)格逐步回歸到2006年底的水平,除個(gè)別地塊外拍賣成交價(jià)都是圍繞底價(jià)正常幅度內(nèi)上浮,部分地塊以底價(jià)成交。

　　他解釋說,一般情況下,理性的土地拍賣價(jià)格應(yīng)該是圍繞出讓底價(jià)在一定幅度內(nèi)上浮。而去年第二三季度,尤其是三季度,廣州土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些非理性、盲目樂觀的情況,出現(xiàn)了高出底價(jià)1倍甚至數(shù)倍成交的情況,“也就是常說的溢價(jià)率達(dá)到1倍或數(shù)倍”。溢價(jià)率像股市的市盈率一樣,是監(jiān)測(cè)和評(píng)估土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)之一,溢價(jià)率過高說明市場(chǎng)投資預(yù)期過于樂觀、對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期明顯超出經(jīng)濟(jì)社會(huì)和居民收入的實(shí)際增長(zhǎng)情況,市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較為嚴(yán)重。因此,去年的土地價(jià)格尤其是“地王”價(jià)格是不具有理性的參考和對(duì)比價(jià)值的。

　　他指出,廣州市土地市場(chǎng)投資開始趨于正常和理性,投資者對(duì)市場(chǎng)未來預(yù)期與評(píng)估專家的預(yù)測(cè)判斷趨于一致。在當(dāng)前國(guó)際金融環(huán)境不斷惡化的情況下,投資者普遍接納廣州市投放的土地,最近推出的4宗用地全部順利成交,這說明投資者對(duì)廣州投資前景和房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分認(rèn)可和充滿信心。

　　對(duì)應(yīng)中央新政調(diào)整出讓計(jì)劃

　　今年,廣州樓市低迷,加上開發(fā)商資金鏈緊張,廣州明顯放慢了供地節(jié)奏。至10月底,廣州今年出讓住宅用地不到70萬(wàn)平方米,距離今年至少推出2.5平方公里的住宅用地目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。最近,廣州卻開始一反之前的做法,大量開閘放地,未來一個(gè)多月內(nèi)有近160萬(wàn)平方米的土地入市。

　　對(duì)此,廣州市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人表示,今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況較為復(fù)雜,從年初的成交大量萎縮,到逐步復(fù)蘇,再?gòu)?月開始基本恢復(fù)到正常水平。對(duì)此,今年前三季度廣州投放土地較為謹(jǐn)慎,更多地將注意力放在密切監(jiān)測(cè)和評(píng)判市場(chǎng)動(dòng)態(tài)上。

　　他表示,中央房產(chǎn)新政出臺(tái)后,宏觀調(diào)控刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需以提振經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向已經(jīng)明確,這時(shí)候廣州推出一批有投資意向者的土地,旨在增強(qiáng)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)信心,表明政府維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)度。

　　該發(fā)言人透露,近期,國(guó)家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新政策,結(jié)合廣州實(shí)際,廣州市國(guó)土房管局正在密切關(guān)注和評(píng)估市場(chǎng)變化,并合理地調(diào)整今年的商品住宅用地出讓計(jì)劃,將部分用地放在明年適當(dāng)時(shí)候出讓,計(jì)劃今年商品住宅用地的供應(yīng)總量在1.8平方公里左右。

　　專家說法��

　　通過土地供應(yīng)調(diào)控樓市

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期性,一般高層項(xiàng)目開發(fā)要2—5年左右,政府完全可以通過土地供應(yīng)這個(gè)水龍頭來調(diào)控市場(chǎng)。

　　下月廣州土地出讓將掀起高峰,僅下月2日就將推出8幅地塊、49萬(wàn)平方米住宅用地。對(duì)此,趙卓文分析指出,多年來,地方政府習(xí)慣了擴(kuò)張性的財(cái)政支出。在地方稅收年年創(chuàng)新高的支持下,地方政府的“大手筆”開支一項(xiàng)接一項(xiàng)。從2008年下半年開始,由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化,稅收增幅銳減,財(cái)政收入相應(yīng)減少,不少地方政府開始捉襟見肘。“賣地”如果是地方政府被迫采取的權(quán)宜之計(jì),則可能成為樓市的“毒藥”。