“今年土地成交價格逐步回歸到2006年底的水平。”廣州市國土房管局新聞發(fā)言人昨日在接受媒體采訪時表示,廣州今年的商品住宅用地最低供應(yīng)量從2.5平方公里下調(diào)到1.8平方公里,部分用地將放在明年適當(dāng)時候出讓。未來一個多月內(nèi),廣州市將進(jìn)入住宅推地高峰期,將出讓160多萬平方米的住宅用地。

　　保持住宅用地供應(yīng)避免樓市供求失衡

　　去年,廣州土地市場持續(xù)“高燒”,頻頻拍出“地王”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,去年1月至9月11日,廣州全市十區(qū)商品住宅用地成交總價139.55億元,平均樓面地價5176元/平方米,同比上漲49%。

　　廣州市國土房管局新聞發(fā)言人介紹,相比去年,今年廣州樓市發(fā)生了較大變化,投資和消費(fèi)都明顯降溫。為適應(yīng)市場運(yùn)行情況的這種變化,今年廣州商品住宅用地供應(yīng)策略和思路也有所調(diào)整,根據(jù)市場供求關(guān)系的變化控制了商品住房用地的投放規(guī)模,供地計(jì)劃從4平方公里調(diào)整為2.5平方公里,暫停了限價房用地供應(yīng)。同時,調(diào)整供地結(jié)構(gòu),加大商服用地供應(yīng),激勵和吸引投資商業(yè)地產(chǎn),促進(jìn)廣州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

　　他表示,廣州還科學(xué)預(yù)測自住型剛性住房需求,保持商品住房用地一定量的穩(wěn)定供應(yīng),避免因?yàn)樯唐纷》坑玫毓��?yīng)量驟多驟少影響未來住房供求關(guān)系的平衡。

　　去年土地價格有“泡沫”

　　今年以來,廣州土地市場冷風(fēng)吹,地價開始下調(diào)。上周五出讓的蘿崗中心區(qū)北部一幅地塊,出讓起價從原先的6.6億元下降為5.2億元。

　　對于今年廣州商品住宅用地的成交地價下調(diào),廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示,這是投資回歸理性的積極表征。他表示,今年土地成交價格逐步回歸到2006年底的水平,除個別地塊外拍賣成交價都是圍繞底價正常幅度內(nèi)上浮,部分地塊以底價成交。

　　他解釋說,一般情況下,理性的土地拍賣價格應(yīng)該是圍繞出讓底價在一定幅度內(nèi)上浮。而去年第二三季度,尤其是三季度,廣州土地市場出現(xiàn)了一些非理性、盲目樂觀的情況,出現(xiàn)了高出底價1倍甚至數(shù)倍成交的情況,“也就是常說的溢價率達(dá)到1倍或數(shù)倍”。溢價率像股市的市盈率一樣,是監(jiān)測和評估土地市場風(fēng)險的重要指標(biāo)之一,溢價率過高說明市場投資預(yù)期過于樂觀、對房價的預(yù)期明顯超出經(jīng)濟(jì)社會和居民收入的實(shí)際增長情況,市場泡沫風(fēng)險較為嚴(yán)重。因此,去年的土地價格尤其是“地王”價格是不具有理性的參考和對比價值的。

　　他指出,廣州市土地市場投資開始趨于正常和理性,投資者對市場未來預(yù)期與評估專家的預(yù)測判斷趨于一致。在當(dāng)前國際金融環(huán)境不斷惡化的情況下,投資者普遍接納廣州市投放的土地,最近推出的4宗用地全部順利成交,這說明投資者對廣州投資前景和房地產(chǎn)市場的充分認(rèn)可和充滿信心。

　　對應(yīng)中央新政調(diào)整出讓計(jì)劃

　　今年,廣州樓市低迷,加上開發(fā)商資金鏈緊張,廣州明顯放慢了供地節(jié)奏。至10月底,廣州今年出讓住宅用地不到70萬平方米,距離今年至少推出2.5平方公里的住宅用地目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。最近,廣州卻開始一反之前的做法,大量開閘放地,未來一個多月內(nèi)有近160萬平方米的土地入市。

　　對此,廣州市國土房管局新聞發(fā)言人表示,今年廣州房地產(chǎn)市場的變化情況較為復(fù)雜,從年初的成交大量萎縮,到逐步復(fù)蘇,再從6月開始基本恢復(fù)到正常水平。對此,今年前三季度廣州投放土地較為謹(jǐn)慎,更多地將注意力放在密切監(jiān)測和評判市場動態(tài)上。

　　他表示,中央房產(chǎn)新政出臺后,宏觀調(diào)控刺激消費(fèi)、拉動內(nèi)需以提振經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向已經(jīng)明確,這時候廣州推出一批有投資意向者的土地,旨在增強(qiáng)市場的投資和消費(fèi)信心,表明政府維護(hù)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)度。

　　該發(fā)言人透露,近期,國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新政策,結(jié)合廣州實(shí)際,廣州市國土房管局正在密切關(guān)注和評估市場變化,并合理地調(diào)整今年的商品住宅用地出讓計(jì)劃,將部分用地放在明年適當(dāng)時候出讓,計(jì)劃今年商品住宅用地的供應(yīng)總量在1.8平方公里左右。

　　專家說法��

　　通過土地供應(yīng)調(diào)控樓市

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期性,一般高層項(xiàng)目開發(fā)要2—5年左右,政府完全可以通過土地供應(yīng)這個水龍頭來調(diào)控市場。

　　下月廣州土地出讓將掀起高峰,僅下月2日就將推出8幅地塊、49萬平方米住宅用地。對此,趙卓文分析指出,多年來,地方政府習(xí)慣了擴(kuò)張性的財(cái)政支出。在地方稅收年年創(chuàng)新高的支持下,地方政府的“大手筆”開支一項(xiàng)接一項(xiàng)。從2008年下半年開始,由于經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化,稅收增幅銳減,財(cái)政收入相應(yīng)減少,不少地方政府開始捉襟見肘。“賣地”如果是地方政府被迫采取的權(quán)宜之計(jì),則可能成為樓市的“毒藥”。