“金九銀十”已過，北京樓市并沒有出現(xiàn)交易“放量”，但曾經(jīng)異常堅挺的房價則開始下跌。為盡快回籠資金“過冬”，不少地產(chǎn)商對在售項目頻頻“直降”，對新盤項目紛紛“低開”；不過，總體而言，這種降價行為還是“遮遮掩掩”。而北京版的“救市”優(yōu)惠政策遲遲未出，也加劇了持幣待購者的觀望氛圍。

　　在今年的秋季房展會上，日均意向成交僅200余套，成交均價則跌破萬元大關(guān)。業(yè)內(nèi)專家指出，北京房地產(chǎn)市場將在“降價”與“放量”的預(yù)期中尋找新的平衡，而持續(xù)低迷的現(xiàn)狀將促使北京樓市逐步掀開降價的“面紗”。

　　新盤供應(yīng)量價齊跌

　　即將于11月中旬開盤的“首城國際”，位于東三環(huán)邊的廣渠路36號，這一地塊曾經(jīng)是2006年北京的地王。該樓盤的銷售總監(jiān)劉先生向記者透露，“投資方的董事會制定的項目一期開盤均價在每平方米13000元左右，因此，我們計劃先開一到兩棟樓，開盤均價為每平方米12800元。”他表示，這一價格比周邊低了許多，如果有意購買，可以提前排號。據(jù)記者了解，目前，該區(qū)域二手房的成交均價在14000—15000元/平方米。

　　一位市場人士告訴記者，在房地產(chǎn)市場走勢尚不明朗的情況下，北京地產(chǎn)商對于新項目開盤十分謹慎，在價格的制定方面，也往往選擇“低開”，以減輕未來房價下行的壓力。10月份以來，北京新盤的供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出“量價齊跌”的態(tài)勢。一些泡沫較大的區(qū)域，房價下滑尤為明顯。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京開盤項目為34個，其中，純新盤項目7個，其余均為老項目后期，新增供應(yīng)面積為77.5萬平米。環(huán)比9月份，10月開盤項目數(shù)量下降29.2%，新增供應(yīng)面積下降30.2%。而與去年10月相比，降幅更加明顯，開盤項目數(shù)和供應(yīng)面積分別下降41.4%和30.9%。

　　在開盤均價方面，10月份項目開盤均價為13183元/平方米，環(huán)比下降7.9%，同比則下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項目均價統(tǒng)計來看，10月份的成交均價為11547元/平方米，相當(dāng)于開盤均價的87.6%。這表明，實際成交過程中還有較大的折扣。

　　房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的吳迪萊經(jīng)理表示，在持續(xù)近一年的樓市蕭條期后，京城的開發(fā)商已經(jīng)由遮遮掩掩地打折促銷，過渡到價格直降階段。而開盤均價下降，則表明開發(fā)商對房價的預(yù)期和銷售策略做出了調(diào)整。

　　北京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，9月份，北京房屋銷售價格環(huán)比下降0.2%，為2005年以來的首次下降。其中，新建住宅環(huán)比下降0.3%，二手住宅價格自上月出現(xiàn)下降后，本月繼續(xù)下降0.1%。前三季度，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價比上半年下降235元/平方米。四至五環(huán)路價格比上半年下降194元/平方米。

　　亞豪機構(gòu)副總裁任啟鑫也認為，臨近年底，開發(fā)商面臨的現(xiàn)金流壓力日益增大，一方面，他們可能會壓縮項目供應(yīng)，減少資金支出，另一方面，他們將通過各種打折促銷或者公開降價的方式，以期盡快回籠資金。

　　保障性住房改變需求格局

　　SOHO中國董事長潘石屹日前表示，政府主導(dǎo)的保障性住房即將面世將改變樓市大格局。他舉例說，北京的保障房用地去年的規(guī)劃建筑面積是650萬平方米，今年的規(guī)劃建筑面積是760萬平方米，相當(dāng)于每年有10萬套住房推向市場，而北京去年所有新房的成交是14.9萬套。“這對住宅市場將是一個巨大沖擊。”他認為，今后住宅價格的調(diào)整，關(guān)鍵看保障房推出的時間和數(shù)量。

　　實際上，今年從9月開始，保障性住房的簽約量，已經(jīng)占據(jù)了北京住房市場需求的“半壁江山”，并開始影響北京的房價走勢。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京共成交期房住宅8267套，成交面積為78.5萬平米，其中，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房的成交套數(shù)為4805套，成交面積為38.3萬平米，分別占總成交量的58.1%和48.8%，而實際成交的期房商品住宅為3462套，成交面積為40.2萬平米。與去年同期相比，除去保障性住房外，期房商品住宅實際成交套數(shù)降幅達72.4%。

　　9月份，北京銷售住宅5156套，環(huán)比增加1785套。但從銷售房源看，9月當(dāng)月經(jīng)濟適用房銷售1881套，環(huán)比增加1401套。如果再扣除限價房銷售量，9月份純商品住宅實際銷售量并沒有回升。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟適用房和限價房的集中簽約并沒有改變?nèi)�市銷售市場的低迷狀況，但9月以來，保障性住房的大量入市，一方面，在很大程度上拉低周邊區(qū)域商品住宅的均價，迫使開發(fā)商調(diào)低開盤價格。另一方面，分流商品房市場的需求，緩解供求矛盾。

　　從目前的情況看，北京商品房市場已出現(xiàn)供大于求。10月份，期房商品住房與現(xiàn)房商品住宅銷售面積為55.9萬平米，而新增供應(yīng)面積為77.5萬平米，供應(yīng)超出銷售達到21.6萬平米。

　　住宅地價或?qū)⒗^續(xù)回落

　　市場人士分析，今年以來，受樓市“價量齊降”的影響，北京土地市場也逐步趨冷，尤其是住宅用地樓面價呈現(xiàn)下滑趨勢。今年四季度，北京住宅土地供應(yīng)依然充足，目前正在交易和即將入市的土地多達42宗，總供應(yīng)面積達590多萬平米；但開發(fā)商資金普遍趨緊，因此地價將繼續(xù)回落，從而為房價下行“鋪路”。

　　北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示：10月份，北京共成交了土地13宗，總成交面積達130萬平米，總建筑面積為150.9萬平米，其中，住宅及含住宅項目用地共8宗，成交面積為116.2萬平米，建筑面積為142萬平米，樓面均價為2880元/平米。同比下降43.8%。去年同期，住宅及含住宅項目用地的樓面均價為5120元/平米。

　　另據(jù)統(tǒng)計，今年三季度，北京住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平方米，環(huán)比二季度的樓面價下降了17.3%。

　　值得注意的是，10月成交土地中，有三宗為限價房項目用地或配建了限價房。規(guī)劃建筑面積達49.2萬平米，限售價格為6500-7000元/平方米，分別位于石景山衙門口地區(qū)和大興康莊地區(qū)。這些保障性住房用地的有效供應(yīng)對平抑地價和房價都具有積極意義。

　　中原地產(chǎn)李文杰分析，一方面，開發(fā)商由于資金鏈緊張，產(chǎn)品銷售困難，拿地能力明顯不足；另一方面，政府加大了土地放量的力度，尤其是住宅項目用地。而且，為了確保土地開發(fā)的成功率，對于土地出讓形式多采取招標(biāo)形式，避免單純以價格決定歸屬的情況，這造成下半年以來樓面價的下降。

　　另外，新城建設(shè)步伐加快，通州、大興、順義、懷柔等新城區(qū)域的土地供應(yīng)量大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，在三季度成交的31宗土地中，通州區(qū)域共成交了12宗，占總成交數(shù)的38.7%，大興區(qū)成交了6宗，占總成交的19.4%，順義和懷柔分別成交4宗和2宗，占總成交數(shù)的12.9%和6.5%。

　　□本報記者 林喆