其實今年天津房地產市場也不是一片暗淡，能夠體現投資需求的商業地產保持了供需平衡的良性走勢。

　　據仲量聯行等專業機構分析，今年前三個季度，天津的零售額并未受到住宅市場蕭條和全球金融危機的影響，同期增長率仍達到24.9%，強勁的需求和適當的供應量使市場持續保持了穩定的發展勢頭。特別是第三季度，來自金融行業的租戶表現出對甲級寫字樓非常強勁的需求；由于多數現有商鋪基本滿租，商鋪租金持續微漲。同時，由于第三方物流公司和大型制造企業繼續熱衷優質倉儲空間，使非保稅倉儲空間出租率在第三季度顯著上升。

　　機構人士預計，由于今冬明春商業地產總體供應將不會有明顯增量，市場仍繼續看好。

　　商鋪 業態豐富 品質升級

　　據仲量聯行等機構報告指出，第三季度，天津沒有新的商鋪項目完工，由于大多數現有商鋪已基本滿租，只有少量空置面積提供給新租戶，因此商鋪租金呈持續上漲趨勢。

　　目前天津商鋪亮點主要集中在意式風情街、小白樓及河西海河沿岸，這是天津未來最具國際化和海河文化的綜合商圈。現在位于原意大利租界的新意街多座小洋樓正在對外招租。而第四季度，小白樓朗香街和位于河西區海河沿岸的嘉茂購物中心(中環廣場的組成部分)兩個新項目將對外出租。這些新商鋪的面市，將進一步豐富和提升天津零售商鋪的業態及品質，滿足更多需求。同時，隨著更多銀行進入天津，他們需要尋找商鋪空間開設天津(支)分行，從而使需求與供應保持平衡。

　　在零售商鋪業態方面，繼上半年國際品牌相繼進入市場后，目前運動品牌零售商正在積極擴大版圖。在濱江道步行街一帶，意大利著名運動品牌Kappa(背靠背)在以前的天津米萊歐女人店內開設了店面； Adidas(阿迪達斯)也將在同一項目中開業；繼2008年第二季度租下圣奧商廈的1,500平方米后，Nike(耐克)又在濱江道上的藝苑大廈租賃了兩層。奢侈品方面，新進租戶和現有租戶的擴張都推動了對商鋪空間的吸納。

　　另外，9月份，Prada(普拉達)在海信廣場首層租下450平方米，成功進軍天津。Dior(迪奧)繼4月份在友誼商廈開業后，8月份又在位于南京路的伊勢丹內新增另一店面。

　　甲級寫字樓空置率持續下降

　　今年天津沒有新的甲級寫字樓項目竣工，因此繼第二季度寫字樓空置率從2007年年底的27.22%降至25.71%后，第三季度金融公司的巨大需求使天津甲級寫字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度又下降了8.2%。

　　2008年前兩個季度，天津甲級寫字樓市場的主要推動力來自眾多新進入天津市場的企業，尤其是專業服務公司和金融公司。比如，英國奧雅納集團在天津的首個辦公室設在津匯廣場2座，租賃面積278平方米。安永也在同一座寫字樓租賃了354平方米開設其在天津的首個辦公室。此外，匯豐銀行在津匯廣場1座開設了南京路支行。

　　第三季度寫字樓吸納量主要來自津匯二期等甲級寫字樓。如恒生銀行最近在津匯廣場2座開設了其天津分行，租賃面積達717平方米。新加坡星展銀行辦事處從津匯廣場1座遷入津匯廣場2座內，并租下該建筑的一層整層作為其天津分行。韓國企業銀行也租下津匯廣場2座兩層作為其在中國的總部，此次是該銀行首次進入中國。

　　與此同時，一些亞洲銀行和內資銀行也在天津其他位置好的地段租下大面積寫字樓空間。由于用戶對高品質寫字樓的需求增大，因此預計今冬明春甲級寫字樓的空置率仍將保持較低水平。

　　物流等工業項目成交活躍

　　據仲量聯行天津公司總經理何邁可介紹，今年以來，第三方物流公司踴躍吸納天津優質倉儲空間，同時，制造業企業和時裝零售商對天津倉儲空間的需求也非常強勁。繼上半年美特斯邦威在新竣工的普洛斯天津空港物流園一期成立20,000平方米的配送中心、大眾集團在普洛斯泰達物流園二期新租賃25,000平方米作為配送中心、嘉里大通物流有限公司在東方瑞泰物流園一期租賃1,000平方米倉儲空間等大宗交易后，第三季度普洛斯的倉儲物業成交量非常可觀。目前所有已竣工的面積都已租賃完畢。如摩托羅拉9月份在普洛斯泰達物流園租下27,000平方米，三星的物流服務提供商——希杰物流在普洛斯空港物流園租下5,000平方米的空間。

　　統計顯示，第三季度多數非保稅項目的空置率都降到了9%以下。機構人士認為，從2008年到2011年，在東疆港有大規模的保稅倉庫完工。隨著該區域內優惠政策的逐步落實，出租率將有望進一步提高。

　　投資市場 明年將有一些項目整體交易

　　機構調查顯示，目前投資者對天津地產市場仍持樂觀態度。由于受到金融危機的影響，一些國際投資商暫停了其投資計劃，但那些沒有受到金融危機影響并持有足夠資金的投資者仍對天津市場表現出極大的興趣。他們的目標項目并不一定是大型購物中心或甲級寫字樓，但大多具備合理的地理位置和設計。2009年將有望實現一些項目的整體交易。有些投資者甚至將當前的金融危機作為與賣家進行博弈的籌碼。

　　據業內人士介紹，天津股權交易所近日在濱海新區內注冊營業，年底前首批企業和私募基金將在交易所內掛牌交易。天津股權交易所的運營還將為今后在天津設立的OTC市場積累經驗，創造條件。

　　另外，濱海新區公布了一系列旨在促進現代化服務業、循環經濟、工業東移和人才培養的指導意見。何邁可等人士認為，“該套方針不僅明確了濱海新區的一些優惠政策，而且也為濱海新區與中心城區的良好結合指明了方向。這對于那些擔心濱海新區過于強大，從而會使中心城區面臨激烈競爭的投資商來說，是一個好的信號。”(王哲）