延長產業鏈條、擴大就業、改善居住條件，房地產業功不可沒。一個健康的穩定的持續發展的房地產市場，對于我國經濟社會發展來說至關重要；同時，穩定房價，實現房屋結構和供應結構的多樣化，適應不同層次消費者需要，又是當前房地產業急待解決的迫切問題。在當前內部困難不少，外部環境不確定性加大的情況下，樓市將何去何從，消費者的購房心理及未來價格趨勢怎樣？是大家十分關注的。近日，本報記者對京、滬、穗三地房價做了深入調查，敬請讀者關注。 ——編者　　

　　北京：交易量到了冰點

　　本報記者　王煒

　　剛剛過去的9月，北京商品住宅成交量比舉辦奧運會的8月翻了一番多，并在最后一周出現明顯反彈。盡管如此，整月成交量仍比去年同期下滑近20%。

　　國慶黃金周和其后的第一周，成交量沒有延續9月底的漲勢，反而每況愈下。記者通過北京房地產交易管理網公開的數據計算，今年9月29日至10月12日的兩周內，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交約351套。2007年的同一時間段，即10月1日至10月14日，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降21.5%。

　　“市場比我們最悲觀的預期還要糟糕，很可能就錯過了今年最后的一次機會。”北京某房地產公司銷售經理告訴記者。國慶期間，該公司位于西四環的樓盤推出一大批八折起的特價房，雖然有100多人認購，但至今為止，簽約的不足20人。“看的多買的少，消費者不買賬，交易量幾乎到了冰點。”

　　央行上月末公布的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來3個月內打算買房的北京居民不足10%，低于全國13.3%的平均水平，創下了此項調查1999年以來的最低水平。

　　“交易量的惡化恐怕還會繼續。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，前兩年北京房價暴漲，超出了大多數老百姓的購買能力，累積了一定泡沫，市場有調整的需要。去年以來北京市對住房保障工作加大投入，緩解了一部分急于買房人的需求。近期萬科、恒大等龍頭房地產企業在長三角和珠三角率先開始的降價活動，推倒了市場的多米諾骨牌，人們都在等待這股降價風吹向北京。同時，奧運會結束加劇了關于“奧運后北京房價將下跌”的預期。

　　眼下，北京市場上幾乎所有項目都在采取打折、特價房等方式“變相降價”。相對于上半年普遍采用的買房送裝修、送家電、送汽車、送物業費、送停車位等方式，前者更直接更實惠，也更容易被購房者接受。

　　但記者調查發現，目前多數樓盤的打折和特價房，都附加著較為苛刻的條件。比如一次付清打八五折，首付五成打九折等，大多數購房者并沒有能力一次性拿出上百萬元的全款，因此能得到的折扣很少。有的樓盤則只有指定戶型才能享受折扣或特價，但仔細觀察，發現特價戶型要么面積特別大、總價難以承受，要么戶型、樓層、朝向等較差，讓人難以接受。

　　10月14日，在東四環慈云寺橋某樓盤售樓處，一位近期看了十幾個樓盤的齊先生告訴記者：“我都是沖著開發商打的誘人的廣告去看盤的，有的樓盤甚至說五折起。結果卻發現，我自己看中的，小戶型、朝向好的房子，基本上價格比較堅挺，能得到的優惠不多。”

　　但齊先生仍然認為，比起自己3月份看房時的感覺，現在的優惠方式確實明朗了許多，甚至有了一定議價空間。“前幾天在青年路附近看的一處樓盤，開盤價18000元/平方米，今天銷售經理打來電話說，16500元/平方米也可以簽合同。”

　　“觀望者都在等待樓市出現‘最后一降’。”一位業內人士表示，很多想買房的人之所以遲遲不出手，就是因為現在開發商仍在“死扛”價格。對大多數開發商而言，目前的成交量根本不足以讓他們度過這個冬天。隨著年底回籠資金的壓力進一步加大，除了普遍的、直接的降價，別無選擇。

　　上海：價格波動不大

　　本報記者　孫小靜

　　張小林手上有一套小戶型房子，想賣掉；趙棟想買一套小戶型房子，給自己住。可是，兩三個月了，張小林掛牌的房子乏人問津，而趙棟看了不少一手房、二手房，卻仍下不了決心出手。

　　類似的情形，在目前的上海樓市中不在少數。“我們今年的成交量只有去年的1/3。”中原地產碧云店的業務員張捷告訴記者，由于他們做的高端物業較多，所以受到影響更大。

　　統計顯示，上海1—6月份新建商品住宅的成交量同比回落了20%，而1—9月則回落高達40%。與此同時，1—9月的二手房交易量回落了25%。

　　中原地產有關人士說，今年上海樓市成交量幾次下跌，皆事出有因。“4月15日股市大跌，樓市一下子冷了。5月12日地震、6月份美國次貸危機，以及9月雷曼兄弟破產，都對市場信心有一定的打擊。”本來被普遍看好的“金九”，也因此受到重挫。“今年，開發商度過了一個最冷的‘金九’月。”

　　同時，二手房市場也進一步走向低迷。上海二手房指數辦公室發布的最新報告稱，9月上海二手房價格指數為2360點，環比下降25點。市區11個區域共有7個出現下跌，平均跌幅為0.56%，跌幅最大的閔行區下跌了1.91%。另有統計顯示，上海二手房市場連續兩個月下跌板塊過半，平均跌幅超過1%。

　　“銀十”也出師不利。國慶長假期間舉行的上海秋季房展會上，雖然參展商和觀展人數均出現難得的火爆場景，不少開發商還拋出各種打折、促銷的“誘餌”，但是，消費者似乎并不買賬，銷售率僅達到30%，讓開發商很受傷。

　　“這一切，都是因為市場觀望情緒濃厚。”上海社科院房地產業研究中心副理事長兼秘書長張泓銘教授告訴記者，央行的調查顯示，未來3個月內上海有買房意愿者不足10%，“為10年來最低”。

　　他認為，造成目前狀況的原因，是由于去年9月底的二次房貸政策收緊了住房抵押貸款，增加了購房成本；同時，上海以及全國經濟增長速度趨緩，人們對收入增長的預期降低，從而收緊消費支出。“另外，去年上海住房價格有所增長，今年深圳、廣州等地的住房價格明顯回落，也引發了上海居民對房價下降的期盼。”

　　趙棟準備再等等，“看看房價是否還會跌。”

　　而張捷則有自己的看法：“雖然門店生意冷清了不少，但普通商品房的價格并無太大變化。”在他看來，年底前上海房價不會明顯下跌。

　　有業內人士對此表示首肯。據了解，上海秋季房展會雖然成交量不大，但是觀展人數達到了13萬人，是今年5月房展的1.6倍，比去年同期增加了1萬人。“這表示上海依然存在不小的潛在消費群體。目前他們只是在觀望。”

　　“其實，今年以來，上海房地產市場總體上仍是比較平穩的，價格并未出現大的波動”。據上海市統計局統計，今年以來，上海商品住房價格指數環比平穩，同比還出現“翹尾”現象。

　　廣州：邁下第一級臺階

　　本報記者　李剛　賀林平

　　“十一”期間，在外資保險公司任職的孫萌收到樓市短信，廣州市南郊某大型樓盤推出“果嶺”組團特惠價8500元/平方米起，而今年上半年的價格是12000元/平方米。孫萌興沖沖驅車到該樓盤卻發現，看中的戶型價位與上半年相差無幾，8500元/平方米的“特惠單元”已售空。

　　據廣州市國土房管局公布的數據顯示，廣州房價由今年4月的10997元/平方米一路下行到8月份的9078元/平方米，廣州樓價邁下第一級臺階，開始進入下行通道。但廣州市民普遍感覺，適合自己需要的住房價格沒有明顯下調。珠江新城高檔住宅由去年的最高價25000—30000元/平方米降至6000—18000元/平方米，萬科金色家園由開盤價25000元/平方米下調到18000元/平方米，但對于普通工薪階層來說還是買不起。而距離市中心50公里的花都、從化一些遠郊樓盤開盤價從過萬元降至4000—5000元/平方米，對廣州上班族來說沒有任何實際意義。市區和近郊“適合老百姓”的房子價格依然堅挺。

　　廣州房地產網一項調查顯示，近3000名受訪者中的93%認為，廣州房價有所下降，但并沒有降到位，廣州合理的住房均價在5500—7000元/平方米之間；另外90%的受訪者傾向于認為廣州目前樓價下調主要的原因是“泡沫一直太大，開始理性回歸”。

　　對此，廣州市房管局副局長黃文波說，政府現階段主要職能是要加大保障性住房的建設，解決低收入家庭的住房問題；維護房地產市場的穩定，抑制房價過快增長和暴跌。今年8月份廣州一手商品住宅均價為9078元/平方米，環比微降0.5%，成交量達到66萬平方米，比7月份增長1%。雖然廣州樓市出現了一些變化，但并沒有出現房價的暴跌和成交量的急劇萎縮。

　　近期，廣州土地交易市場多幅地塊以底價成交或流拍，房地產界也有“收縮土地供應救市”的呼聲，對此廣州市國土房管局表示，無論如何也會確保今年2.5平方公里住宅地的供應，因為開發商拿到土地之后會有2—3年的開發周期，驟多驟少供地違反市場規律，這方面政府應未雨綢繆。

　　廣州房地產協會專家組成員韓世同認為，廣州樓市步入下行通道態勢明顯，在下降通道中政府要防止房價暴漲暴跌。對廣州來說，最理想的態勢是樓價呈現梯級緩降，即房價調整一次后能夠保持一段時間的相對穩定，并為下另一個臺階做準備。