“二套房貸”新政已實(shí)施一周年，由此觸發(fā)的成交量大幅減少，廣州房地產(chǎn)市場注定是不平靜的。據(jù)廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)(二手住宅均價(jià)為滿堂紅成交數(shù)據(jù))，2008年上半年，全市一手住宅成交面積為241.79萬平方米，同比大減43.5%；全市二手住宅成交面積為224.41萬平方米，同比減少33.9%。而滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，2008年8月廣州二手均價(jià)為7257元/m2，同比僅增長0.55%，中心城區(qū)均價(jià)為7621元/m2，同比下跌2.27%。由此可見，廣州樓價(jià)得到了有效的抑制，相比一手市場，二手價(jià)格表現(xiàn)更加平穩(wěn)，但成交面積的大幅下滑，讓后市的發(fā)展更加撲朔迷離。

　　“瞻前”：二手成交量大減三成多

　　根據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年廣州二手住宅成交面積為224.42萬平方米，同比減少33.9%，這是近年來第一次出現(xiàn)“縮量”。此外，上半年二手住宅成交面積占全市住宅成交面積的比例為48.1%，份額增長3.8個(gè)百分點(diǎn)，與“半壁江山”只有半步之遙。

　　滿堂紅研究部認(rèn)為，二手樓市成交量大減的原因主要在于置業(yè)者對(duì)樓市的預(yù)期改變。去年第四季度“二套房貸”新政出臺(tái)后，先知先覺的投資性需求意識(shí)到市場存在風(fēng)險(xiǎn)，率先離場，但是此時(shí)市場上的剛性需求以及介于投資性需求和剛性需求之間的中性需求已經(jīng)被狂熱的市場氣氛充分調(diào)動(dòng)起來，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的退潮，因此成交量還比較穩(wěn)定。進(jìn)入2008年，樓市揮之不散的觀望氣氛終于發(fā)生效力，市場迅速冷卻下來。

　　從滿堂紅地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手住宅成交均價(jià)為7102元/m2，同比上漲21.8%，但是環(huán)比漲幅只有2.0%，顯示在一手樓市降溫的同時(shí)二手樓價(jià)的上漲也得到了有效抑制。從價(jià)格信號(hào)傳導(dǎo)機(jī)制來看，與一手樓開發(fā)商可以審時(shí)度勢果斷采取集體降價(jià)的策略不同，大多數(shù)非炒房性質(zhì)的小業(yè)主作為分散的個(gè)體，需要較長的時(shí)間才能接受價(jià)格下跌的現(xiàn)實(shí)。因此，在一手樓市出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮之后并沒有及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致二手樓的價(jià)格優(yōu)勢縮小，中介促成交易的難度大大增加。

　　“顧后”：降息為樓市帶來正面影響

　　合富置業(yè)人士表示，9月16日貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，給市場帶來一定正面影響，主要表現(xiàn)在心理影響上，而樓市復(fù)蘇的關(guān)鍵在于新一輪博弈讓市場找到價(jià)格承接點(diǎn)以及市場對(duì)政策的消化。影響樓市的調(diào)控政策的出臺(tái)和貸款利率的走勢，關(guān)鍵決定因素在于樓市整體發(fā)展情況和樓價(jià)走勢，以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士指出，政府真正解決了一部分一手樓的出證難問題，而這部分物業(yè)的業(yè)主有很強(qiáng)的套現(xiàn)和換樓需求，新的供應(yīng)有可能激活二手樓市成交量。而2010年廣州亞運(yùn)會(huì)將促使基礎(chǔ)設(shè)施等固定投資加大，為樓市發(fā)展成長帶來動(dòng)力，因而廣州樓市長遠(yuǎn)發(fā)展仍見樂觀。

　　購房者：從“盲目瘋搶”到“持幣觀望”

　　滿堂紅研究部經(jīng)理周峰目睹了廣州樓市近年的起飛、瘋狂與著陸。

　　他回憶道，“9·27”之前，廣州購房者一度失去“理性”，當(dāng)時(shí)只要手上有閑錢的市民，都有入市購置物業(yè)的沖動(dòng)，而為了避免自己心儀的物業(yè)被別人捷足先登，部分買家甚至先落訂金再去看房，從看房到真正簽合同的時(shí)間，最快是一個(gè)小時(shí)。“盲目跟風(fēng)搶購”必然會(huì)出現(xiàn)貨不對(duì)板的現(xiàn)象，而且以“實(shí)收價(jià)”成交的物業(yè)也令買家成本明顯增加，但由于大多數(shù)人都一致預(yù)期樓價(jià)會(huì)不斷攀升，只要手中持有物業(yè)，便不愁身家不漲，因而當(dāng)時(shí)懷有“有樓萬事足”想法的人不在少數(shù)。

　　“9·27”之后，由于銀行不斷收緊“銀根”，市面物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)增速放緩，兼且天災(zāi)也時(shí)有發(fā)生，準(zhǔn)購房者的心態(tài)發(fā)生根本性變化。“留錢傍身以備不時(shí)之需”成為多數(shù)市民一致的想法，從“賣方市場”轉(zhuǎn)向“買方市場”的最大特征，就是準(zhǔn)買家重新回到“走馬觀花”的年代，他們可以去看十余個(gè)樓盤或多套物業(yè)，就是不表態(tài)是否有心購買，如今著急的是發(fā)展商和部分急于出貨的小業(yè)主。剛性需求群體已經(jīng)大幅縮減，有效需求群體(真正能在任何時(shí)候作出購房行為的客戶)則是在發(fā)展商作出大幅讓利或者地產(chǎn)中介“磨破嘴皮”才出手，而且要求與小業(yè)主“各付各稅”。

　　中介行：從“快速擴(kuò)張”到“剩者為王”

　　買二手房的客人有相當(dāng)一部分是換房一族，改善型購房者不幸成為“房貸新政”的打擊對(duì)象。換樓客為免背上沉重房貸包袱而推遲置業(yè)，使得房地產(chǎn)中介“很受傷”。

　　“9·27”之前，地產(chǎn)中介行要在飛速發(fā)展的市場上通過“開鋪、加人手”擴(kuò)大市場份額。當(dāng)時(shí)開一個(gè)新鋪的成本(鋪?zhàn)狻⑷藛T工資、器材、裝修、頂手費(fèi)等)大約在8萬～10萬元之間，而每月扣除成本后，仍舊能產(chǎn)生可觀的利潤，如創(chuàng)輝的地鋪數(shù)量最多時(shí)曾接近300間，經(jīng)紀(jì)人數(shù)近3000人。而且由于促成買賣單收取的傭金比促成租單要高很多，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)普遍將精力放在買賣單的洽談上，某些月份曾經(jīng)出現(xiàn)過買賣單與租單的宗數(shù)比例為1∶1.1，相當(dāng)接近。

　　“9·27”之后，由于市場形勢急速轉(zhuǎn)變，中介行能促成的買賣單數(shù)量驟減，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)唯有重新在租賃市場上開拓業(yè)務(wù)，品牌大行的買賣單與租單宗數(shù)比例重新回到1∶3的水平。但促成租單收取的傭金遠(yuǎn)低于買賣單，中介行業(yè)遭遇經(jīng)營“瓶頸”。2008年是中介行業(yè)調(diào)整時(shí)段，不論規(guī)模大小，皆以“控制成本”為經(jīng)營主旨，減鋪裁員成為各中介行的運(yùn)作主調(diào)。“剩者為王”是這個(gè)調(diào)整期內(nèi)的新名詞，只要能安然度過調(diào)整期，便可以迎接下一個(gè)“春天”。

　　按揭業(yè)：

　　按揭付款減少　一次性付款增加

　　“9·27”房貸新政對(duì)處于房產(chǎn)中介下游的按揭服務(wù)業(yè)也大受打擊。匯瀚按揭高級(jí)客戶經(jīng)理梁穗妍表示，按廣州市國土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二手市場交易量萎縮達(dá)40%，按揭業(yè)的損失可見一斑。由于房貸新政影響，按揭付款客戶減少，一次性付款增加，按揭與一次性付款的比重在縮小，從以前比例6∶4縮減為5.5∶4.5，現(xiàn)在接近5∶5。不少客戶寧愿七拼八湊甚至向別人借錢置業(yè)，都不愿意做按揭。

　　面對(duì)高息負(fù)擔(dān)，二次置業(yè)者現(xiàn)時(shí)有哪些“捷徑”可走呢？梁穗妍介紹，方法有三：一是使用公積金貸款，只要沒有動(dòng)用過公積金貸款，置業(yè)者在二次置業(yè)時(shí)申請(qǐng)公積金貸款不必受房貸新政的影響。二是以第一套房做純抵押貸款，以發(fā)放的貸款來一次性購入第二套房。三是申請(qǐng)固定利率貸款。由于固定利率貸款利率上浮幅度不及10%，買房者可以節(jié)約一點(diǎn)利息支出。9月14日央行宣布減息，對(duì)市場是一個(gè)利好的因素，無論是對(duì)于自住客人還是投資客而言，都有好處。(李鳳荷)