今年以來廣州樓市一直處于觸底過程，成交價下行。

　　“十一”黃金周，不少樓盤大幅調低報價，以求實現成交規模大躍升。而受美國金融危機影響，我國頻出的救市新政很可能刺激住房需求釋放。

　　有業內人士預測，價格策略合理和產品亮點突出的樓盤將成為市場熱點，今年黃金周廣州樓市的成交量可能會有大幅度回升，而樓市的回暖也將從此開始。

　　一手供應

　　開發商調價 買家入市有望增多

　　“十一”貨量同比增三成

　　合富輝煌集團市場研究部黎文江表示，奧運后政策轉向的預言已經變成現實，房地產市場環境將迎來轉機。尤其是降息政策,過去的一兩年中，央行多次加息讓買家感覺到累計壓力，而對于未買房的買家來說，對未來不確定加息因素也讓他們采取了觀望態度。中原項目部副總經理黃韜認為，政策的松動對供房買房者都是一個好消息。

　　據合富輝煌集團市場研究部最新監測，廣州今年“十一”期間商品住宅總供應量超過4萬套；相比今年“五一”增一成多，比去年“十一”則增近三成；其中花都區供應量最大，其次是番禺區、白云區。

　　在這些供應貨量中，新貨供應充裕，不過廣州中心市區新增供應減少。按最新統計全市“十一”黃金月總計將推出新貨2.3萬套，其中市區1.1萬套，同比去年同期減少二成。

　　今年以來，不少市中心樓盤略微調整價格立刻引來買家的關注，甚至樓市牛市中的“日光盤”也頻頻出現。地產人士認為，“十一”黃金月各樓盤的促銷力度都有所加大，而成交動力將有賴于樓盤自身的產品、價格和滿足置業者需求的多樣性。如有一定規模的樓盤銷售突破膠著的市場局面，市場信心可望回歸。

　　黎文江分析，“十一”黃金月部分樓盤積極降價促銷，對價格比較敏感的剛需自住置業者將會大量聚集，成為市場熱點；另一類則是最新推出具有稀缺性的高端樓盤，目前雖房地產投資客暫時退場，但具備較強購買力、尋求財富保值增值的多次置業者仍在關注市場，全球金融投資環境的惡化亦可能反過來強化這種置業保值心態，金山谷、中海熙岸等樓盤有望成為市場熱點，率先突圍。

　　熱點板塊預計在外圍

　　黎文江表示，根據目前樓市監測，中心區樓盤價格下調幅度不大、新推貨量規模基本持平，由于城市價值支撐，成交走勢穩中有升，但成交動力變量不大。所以中心區各板塊銷售表現很可能保持穩步回暖，有熱點樓盤，但較難出現影響大勢的熱點板塊。中心區成交總量或不會出現大幅拉升。而市區外圍的成交情況或將成為最大變量，也是“十一”黃金月樓市關鍵，預計熱點板塊也將出現在外圍。

　　二手供應

　　人氣回升緩 價格穩中跌

　　在新增供應大增的情況下，開發商迫于競爭的壓力必然會有降價等促銷舉動。業內人士分析，這對二手樓市中與一手樓市的價格“重合”的產品將是又一個沖擊——將會促使次新房的業主降低姿態以符合市場行情的價格放盤，加快消除二手樓市里不穩定的價格因素，重新將猶豫觀望的置業者吸引過來。據預計，二手樓市將會是“價格穩中有跌，人氣緩慢回升，成交逐漸增加”。

　　根據滿堂紅地產的成交數據，進入第三季度，廣州二手樓成交中總價50萬～90萬元/套的物業比例一反常態，比上季度減少了2.7個百分點，只有29.6%，而在過去幾年該類物業的成交比例是不斷增加的，其根本原因就是該類二手物業正好與目前降價的一手產品在總價上有沖突。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉認為，對于中介公司來說，次新房的業主降價不是一朝一夕就可決定，會將注意力暫時集中在與一手樓沒有直接競爭關系的中低端二手房市場上，爭取有所突破。同樣的，對于購買中低價二手房的置業者來說，由于其選擇的房子與一手樓在價格上差距太大，一手樓即使有促銷也不會對其購買行為產生根本性的影響，因此也會好好利用長假的時間看房，而業主因為樓市調整而產生的弱勢心態正是其壓價入市的最好時機。

　　據此，業內預計“金九銀十”期間總價20萬～50萬元/套的二手房將會成為成交主力。此外，由于老城區新增供應有限的特殊性，即使在觀望氣氛最濃的上半年也有比較可觀的需求量，因此在“金九銀十”期間也會延續之前的良好表現，成為二手樓市另一個熱點。