日前，凱德置地與思凱資產管理有限公司簽署協議，以33.4億元人民幣的價格轉讓凱德大廈；而中房經貿的國海廣場A座寫字樓也被中國電子進出口總公司整棟購買，成交額近10億元。京城樓市大單頻現，對于京城樓市來說，是否標志著市場回暖？機構資金頻頻入市，是否標志著樓市見底，抄底行為開始？對此，專家認為，隨著京城樓市理性回歸，許多樓盤定價更趨于理性，樓市的長期價值將會凸顯。

　　●京城樓市大單頻現

　　大型機構為主要買家

　　據金地產機構統計數據顯示，今年上半年，整個房地產市場首現1998年以來銷售面積和銷售額同時下降的情況，多年來一直火爆的樓市出現大幅降溫。北京7月份的住宅銷售比去年同期降低59.7%，上半年的房屋成交量同比下挫38%。

　　與不容樂觀的數字相比，近日，北京樓市頻現大額成交案例的現象引起了業內的高度關注。據統計，今年來已成交或意向整棟出售的物業有近10例，5月初，位于金融街商圈尚在建設中的豐盛大廈被中國太平洋保險(集團)股份有限公司整棟購買；位于亮馬河商圈的圣元中心整售給海南航空股份有限公司，成交價約6億元人民幣；6月25日，中國電子進出口總公司又與中房京貿房地產開發有限公司正式簽署了國海廣場A座寫字樓的購買合同。而近日剛剛成交的凱德大廈，轉讓價格高達33.4億元人民幣。

　　從近期成交的大單中筆者發現，每次大單的出現，都是大型機構資金出手。以國海廣場為例，中國電子進出口總公司進出口總額已達 389 億美元，目前擁有境內外 58 個全資和控股子公司， 5 個駐外辦事處，2007年底資產達 82.62億元，實現銷售收入132.21 億元。

　　而外資機構的進軍腳步也越來越急。凱德置地環渤海區域總經理毛大慶表示，從去年年底到今年二季度，共有七八家大型企業集團紛紛伸出橄欖枝，希望收購凱德大廈，其中主要包括國外的基金、國內的大型國有企業以及世界500強的企業。

　　●機構資本抄底樓市？

　　地標性建筑受青睞

　　自去年年底以來，隨著針對房地產業的宏觀調控不斷深入，樓市“拐點論”開始盛行，從而樓市也隨之進入了“觀望期”。今年上半年以來，許多樓盤紛紛大打折扣。據金地產機構統計數據顯示，僅7月份京城打折樓盤就已近70個，與此同時，許多新開的樓盤紛紛降低價格預期，政府對于房價的調控措施初見成效，房地產業正走在回歸理性的軌道之上。

　　樓市近期大單頻現，是否意味著樓市拐點已經見底？是否機構資金開始抄底樓市？中國電子進出口總公司相關負責人表示，之所以將資金用于購買物業，一方面是因為判斷目前確實是不錯的入市時機，但另一方面更加重要的是，看好物業的長期增值價值，尤其是少數地標性樓盤的特殊價值。

　　“凱德大廈是我們升級改造的產品，應該說并非核心產品系列。”毛大慶認為，凱德置地當時的收購行為只是一個大規模進軍北京市場的信號，特別是選擇在位置顯赫的長安街區域，更是一種有效的市場拓展手段。

　　據悉，中國電子進出口總公司出手購買，也正是看中了國海廣場無可替代的地理位置、產品品質，尤其是該物業的地標性價值。據悉，國海廣場總建筑面積約26萬平方米，由四棟百米高的建筑體及商業裙房組成，是一個集精裝酒店式公寓、5A級智能化寫字樓、大型商業及多功能商務會所于一體的城市綜合體，其建筑集群已成為西長安街上的地標性建筑。其推出的精裝酒店式公寓自開盤以來銷售已經過半，銷售價格也從開盤前的25000元/平方米上漲到現在的30000元/平方米，且各月銷售量均在高端項目中表現突出。

　　●三類買家各有所好

　　樓市長期價值被看好

　　有業內專家將樓市大單買家分成了三種類型，一類是自用型買家，另一類是投資型買家，第三類是自用兼投資型。無疑，中國電子進出口總公司、中國太平洋保險(集團)股份有限公司、海南航空股份有限公司等屬于第三類買家，購買寫字樓物業一方面可以用于自用，另一方面，可以享受高端物業的持續增值。

　　中房京貿副總經理郭謙進一步分析，機構資金看中項目的穩定并長期的回報，因此他們一方面會選擇旗艦型項目；另一方面主要考慮其是否處于熱點商圈，比如CBD、中關村、金融街，這是目前北京比較熱點的三個區域。此外，一些位置非常優越，升值空間非常大的潛力區域也是這些機構資金淘金的熱點。

　　周金旺強調，作為公主墳商圈內唯一的高端綜合體項目國海廣場的出現，有望填補該區域地標建筑的空白。目前，在長安街與東三環交叉的國貿區域已經形成一個大型的高端樓盤集群，區域利好使CBD高端商務項目銀泰中心、財源國際中心、國貿三期等項目扎堆，其中銀泰中心公寓的售價目前已經高達11萬元/建筑平米。相比而言，西長安街與西三環交叉的公主墳商圈價值還有巨大的上升空間。

　　郭謙認為，由于土地越來越稀缺，核心位置的物業投資機會越來越少，因此，這些區域的房地產未來升值空間更大。從眾多機構逆市而行，成為樓市購買主體的事實來看，機構資本非常看好京城樓市的長期價值，認為這是一個千載難逢的好機會。(衛東)