今年的“金九銀十”對開發商來說意義非凡。

　　國家發改委近日公布的數據顯示，今年1—7月，全國商品住房銷售面積同比下降10.8%，增幅下降37.2個百分點。成交量的持續低迷，使得九十兩個旺季月成為市場最大的刺激點，押寶“金九銀十”，9成開發商使出渾身解數，打出史無前例的“搶錢”戰術。

　　戰略一：外包售樓

　　向來在快銷方面有一套的萬科，“金九銀十”打出了“外包售樓”的戰術。據悉，上海萬科已開始與幾家房地產中介機構進行合作，將部分項目的銷售工作交予他們代理。借助中介門店覆蓋面廣的優勢進行新房的快速消化。

　　萬科中期業績顯示，公司在市場調整初期即起用更為理性的銷售策略，加快了資金的回籠，取得了顯著成效。此前，萬科金色雅筑率先進行了調價，市場反應良好；位于寶山的萬科琥珀郡園，新開售價在1.1萬元/平方米以上，較早先計劃仍有降低。對于萬科來說，銷售速度仍是首要考慮因素。

　　“金九銀十”之際，外包售樓的戰術打法已被部分項目復制。

　　上海靜安區某高端樓盤，近日不但部分房源給出8.5折的高額優惠，還為協助成交的中介公司提供最少3萬元的傭金回報，該項目開發商給予中介業務員的回扣，高達房屋成交總價的1.5%，最少將達到4.5萬元。

　　戰略二：滬屋臺賣

　　以上海·綠城玫瑰園為首的上海近20個高端樓盤項目在9月旺季組織了上海樓市史無前例的大規模“滬屋臺賣”活動。

　　“滬臺包機直航，上海作為臺商投資最集中的大陸城市之一，促進了臺商對滬投資增加。大批臺商來滬置業，面對上海樓市近期正處于的微妙盤整階段，無疑起到積極的意義。”美地行(上海)執行董事劉群表示。

　　直航以后，滬臺雙方資金互相流動的可能性比較大，政策松綁后，將有不少臺商，因兩岸往來更為密集，經商所需，選擇在大陸購房。據悉，于8月1日實施，在臺灣設立營運總部的企業以及跨國企業的子公司赴大陸投資將統一調整放寬至60%，個人從8000萬元新臺幣放寬為每年500萬美元。臺灣政策松綁，促使臺商購買力增強，臺商到上海更方便，因此在大陸購房也漸成了風潮。

　　本次“滬屋臺賣”活動中，參展樓盤全部是最受臺商關注的上海精品名宅，其中有經典的傳世別墅上海·綠城玫瑰園、盛高置地的19尊、金地白金果嶺、萬科金色里程、佘山3號、浦江頤城，頂級豪華公寓上海裕昌房產的王子晶品、鵬欣集團的白金灣府邸、上海中建房產的浦江公館、寶業集團的靜安紫苑、瑞安房產的翠湖天地、臺灣領航集團的靜安藝庭、和記黃埔的御翠豪庭、以及華潤置地的上海灘花園等高端樓盤均參加此次機會難得的滬臺投資見面會。

　　戰略三：打折促銷

　　“金九銀十”仍然是打折促銷樓盤的主戰場。

　　近日，奧林匹克花園新開盤房源推出了最高優惠20萬的活動,而摩卡小城以9000元/平方米起的價格低開，在前期推出購房送車活動后，近期又將優惠活動改為贈送8.8萬元的裝修。大華錦繡華城8月拿出1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元/平方米，其中5套特價房均價12079元/平方米，比上半年17740元/平方米的均價，跌幅達5600多元/平方米。除以上幾個樓盤外，萬科金色雅筑、陽城貴都等這些近期優惠促銷的樓盤無一例外都位于上海目前居住氛圍最成熟的內中環區域，而遠中風華園、上海灘新昌城、君御豪庭等上海中心區的樓盤近期也都出現了下跌現象。

　　戰略四：直指剛需

　　小戶型項目在今年穩坐銷售冠軍。

　　從近期成交領先的區域平均成交套面積數據來看，基本保持在86-98平方米范圍內上下波動。在房產市場疲軟的情勢下，小戶型的推出比例仍在不斷增加。而且就近期新推項目的房源來看，基本上都含有小戶型項目。

　　“金九銀十”之際，浦東三林地區新推房源基本全部是小戶型房源。以金地灣流域為例，90平方米的花園洋房，以及90平方米以下的小高層房源；另外同屬金地旗下的金地未未來，8月22日新推的房源也基本以90平方米以下的小戶型為主。隨著旺季的到來，小戶型的推出將會進一步擴大，根據搜房網房源中心統計數據顯示，9月預計新開盤的20多個樓盤項目中，半數推出房源中包含小戶型項目，且部分全部為小戶型項目。 (文／ 董琳霞)