似乎房地產龍頭萬科打個噴嚏,人們總擔心地產市場患感冒。

　　自從日前萬科董事長王石拋出“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重,為此萬科做好了最壞的打算”的言論后,果然,近日萬科打著“中秋促銷”旗號,選擇上海中外環的部分樓盤,降低總價10萬元進行促銷。盡管單價降價幅度不大,但這對于僵持已久的樓市,容易讓人聯想到萬科是否再次成為降價的“帶頭大哥”,以及是否就此表示開始了新一輪的“降價潮”。

　　　　中秋上海促銷直降10萬

　　在今年元宵節率先帶頭降價后,萬科選擇了另一個傳統節日———中秋前夕在上海展開“打折”攻勢。

　　8月28日,萬科在上海本地媒體刊登“喜迎中秋、八盤共慶”的促銷廣告,宣稱在8月30日至9月14日期間,旗下8個樓盤限時推出特價房源,更有精彩禮包和驚喜大獎。與以往“擠牙膏”式的讓利促銷不同,此番萬科喊出“直降10萬”的口號。

　　據悉,在位于浦東三林路的“金色雅筑”樓盤,聞聲而來的看房者絡繹不絕。此次共推出60套特價房源,都是90平方米的精裝小三房,原來總價在130萬元至155萬元之間,如果當天簽約并在3日內付清3成房款,那么就可以享受總價10萬元的優惠。如果一次性付清房款,那么還可以在這個基礎上再打9.9折。

　　事實上,早在8月16日,萬科金色雅筑就將兩幢靠近馬路的房源以總價降低10萬元的優惠推出。業內人士認為,由于臨近2010年上海世博會,三林板塊去年漲勢過猛,今年價格出現回落是理性回歸。但總價高達10萬元的降幅,即使是少量房源,在這個敏感的時點,對市場而言也是一記重磅炸彈,可能會加劇樓市分化。

　　至于上海樓市,數據顯示,在8月24日至8月30日一周里,上海市場一手樓成交量環比此前一周略有下降,環比下降3%,日均成交453套。從上半年數據看,上海房地產銷售面積1228.91萬平方米,環比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米,環比下降22.4%。但房價仍然維持在高位,上海市統計局公布的數據顯示,上半年全市商品房銷售均價環比微漲0.4%。

　　　　大開發商回籠資金加快并購

　　相對于等待房價增速回落來增強購房能力,商品住宅產品結構的調整,小戶型的推盤是有效需求釋放的最快途徑。自今年年初以來,萬科堅持“聚焦主流,理性應變”的經營策略,在2007年新開工產品中,53%為小戶型,而2008年該比例則提升到80%。

　　渤海證券分析師周戶認為,現有存量住宅需求約44.79億平方米,而擁有住房家庭新增住房需求約58.87億平方米,再加上城市化帶來的新增外來人口住房需求,中國商品住宅潛在需求旺盛,潛在需求可使住宅行業持續15.74年。

　　數據顯示,城鎮居民的相對購房能力并不弱。而房價的過快上漲和利率的不斷提高,降低了城鎮居民可購買住房的面積,但平均仍能夠買得起91.36平方米的住宅,且絕對購房能力仍有較大提升空間。面對房價增速放緩和供給結構調整,商品住宅有效需求仍能釋放。

　　在自住需求得到保證的情況下,以及行業整體受到調控的影響,于是,“現金為王”就能在房地產行業上大展拳腳。數據顯示,萬科2008年6月末凈負債率僅為37.1%,遠低于行業普遍水平,公司6月末持有的現金達到153.7億元,超過短期借款及一年內到期的長期債務總和,這說明了萬科并不缺錢。萬科半年報上還有個細節,那就是萬科的市場占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。同時,去年底到今年上半年,萬科斥資超過25億元,在武漢、青島、寧波、東莞、天津、蘇州、上海等城市共收購10個地產公司部分或全部股權。

　　由此,萬科首次的降價已經初見成效。正如一位業內人士所言,實力較弱的開發商將受到較大沖擊,而實力雄厚的大開發商通過快速銷售、回籠資金,甚至可能騰出手來并購無力支撐的小開發商。隨著萬科再次提出降價,如此的行業分化只會繼續加劇。

　　　　能否上演“金九銀十”?

　　踏入9月份,是樓市傳統銷售旺季,那么,今年究竟是扭轉頹勢絕地上演“金九銀十”,還是延續地量成交、重蹈去年覆轍,是不少開發商最關心的問題。

　　可以說,降價潮的出現已打破在我國持續多年的房價持續上漲預期以及房價上漲的反饋機制。市場濃厚的觀望心態,迫使開發商不得不進一步降價來緩解資金壓力,推動了房價向下的反饋機制正在形成。聯合證券認為,迫于通脹的壓力預期政府短期內尚不會對房地產施以援手。不過在價格機制的引導下和信貸緊縮的制約下,開發商減少開工,會使供給與需求重新平衡,也將打破房價向下的反饋機制。但開工的下降將意味著企業增速可能下降。

　　“只有賣不掉的價格,沒有賣不掉的房子。”這是房地產行業內一句俗語。或許,降價是開發商力爭今年“金九銀十”的最好方法。(記者 駱海濤 付海燕)