來自上海中原研究咨詢部7月最新研究報告顯示：隨著前一波寫字樓大量租約到期，一些寫字樓的入住率發生了變化。相對于小陸家嘴CBD較低廉的租金和高品質的辦公環境竹園區贏得了大量金融類和期貨類的高品質客戶青睞；而外郊環縣的商務園區則贏得了大批制造業的研發中心；此外，一些資金實力雄者將原租賃物業買下持有，用來抗衡日漸高漲的租金。

　　竹園商貿區漸成期貨交易聚集地

　　作為小陸家嘴金融貿易區的支持平臺，竹園區域內新上市寫字樓供應量達30萬平方米以上，并形成以期貨交易市場為主的金融行業總部聚集地。“和小陸家嘴寫字樓相比，竹園商貿區的租金相對低廉。竹園已逐漸形成以期貨交易市場為主的金融行業總部聚集地。”據戴德梁行寫字樓部董事沈潔介紹。

　　目前，竹園商貿區已吸引了安信證券、中銀國際、北京銀行、銀河證券、中國銀聯和華夏基金等金融企業，以及浦項制鐵、中國石油等知名企業駐扎在此。筆者從戴德梁行獲悉，竹園內的又一棟甲級寫字樓中建大廈正式落成，雖然租金在區域內最高，但項目預租情況理想，已有30%面積完成。負責中建大廈租賃代理的中海發展董事、助理總經理王忠介紹，目前竹園辦公樓的租金價格基本上保持在6元/平方米/天水平，就算在新落成的寫字樓項目中，中建大廈8-10元/天/平方米的租金偏高。王忠介紹，“雖然高于區域的平均水平，但與陸家嘴中心區域價格相比，竹園商貿區至少還有20%的價格優勢。目前租戶中，整層租戶占到了80%，這和我們預期的區域總部型寫字樓定位相符。”

　　郊區商務園受益制造業

　　根據上海中原研究咨詢部的數據顯示，從環線來看，7月寫字樓成交面積排名依次為外郊環、內環內、中外環占據三甲，其面積分別為為3.05萬平方米、1.67萬平方米、1.23萬平方米。外郊環間的商務園區上海西郊現代服務園以環境優美、企業總部大樓等優勢表現良好，本月去化0.52萬平方米。

　　以寶山工業園區為例，上海應鋼鐵產業背景而產生的區域辦公，有傳統模式的大柏樹區域；也有在大型鋼鐵企業附近的新興區域寶山西城區。寶山除了寶鋼，還以世界最大的散貨碼頭羅涇港為代表的物流產業也呈蓬勃發展之勢。鋼鐵與物流產業的群聚效應，給寶山的現代生產服務業發展帶來了新的機遇。在寶山工業園區核心板塊，一個名為印象鋼谷·羅森寶商務中心以其獨特的環保商務概念引起業界廣泛關注。這個投資10億元人民幣，總建筑面積約40萬平方米的項目是上海最大的素混凝土建筑群。“印象鋼谷”是一個以房地產為載體，以鋼鐵、物流為產業背景的項目，適合立足于寶山的鋼材貿易商，為寶鋼配套的上下游企業，為浦鋼、羅涇港項目配套的企業。

　　“目前為止，致力于商業園區開發的中國內地開發商仍然相對有限，但是，商務園區市場所蘊含的機會正逐漸開始吸引更多的國內開發商進入市場。”仲量聯行工業部中國區總監司徒藝說道。

　　四川北路或成下一個CBD熱點

　　“辦公樓是弱市中的績優股。”易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭一針見血的指出：“一些企業難以承受核心區域飛速上漲的租金，開始將目光向傳統CBD外圍具有發展前景的區域鎖定。繼陸家嘴、淮海路地段和南京西路之后，四川北路無論從辦公樓供應數量還是企業品質上，都極有可能成為下一個CBD熱點。”

　　四川北路是本市傳統的三大商業街之一，近年來，虹口區實施市政高起點規劃，斥資近百億元啟動了大規模改造。依托商業街升級改造契機，該板塊商務辦公氣氛越來越濃，辦公集聚區域正在快速形成。目前，四川北路從南到北，在售和即將銷售的甲級辦公樓有海泰國際大廈、嘉和國際廣場等。其中嘉和國際大廈為軌道交通8號線虹口足球場站上蓋建筑，全裝修小戶型辦公樓。目前正在銷售的東樓多為全裝修酒店式辦公用房，面積從50-130平方米不等，可自由分隔。由于面積小，全裝修，銷售速度相當快，據開發商介紹，該項目的銷售目前已接近尾聲。位于四川北路、海寧路海泰國際大廈則較適合企業總部辦公，目前已有多家企業購入整層辦公。

　　來自富陽(中國)研發處的數據顯示：自7月6日開始，本市寫字樓的價格已經連續上漲3周，僅上一周寫字樓成交面積近2.58萬平方米，環比前一周增加了近3倍。(房蓉)