當你費九牛二虎之力花300多萬元買下一套房子后，你能想象，你前面的“鄰居”為了住進同一個小區得花2500萬元嗎？位于北外灘的新外灘花苑相同面積房源最高掛牌價與最低的相差五倍之多，堪稱“最牛二手房”。而促使這個差價形成的“始作俑者”就是面前看得見摸不著的江景。看不見江景的，單價兩三萬元；號稱能看到浦東浦西 “無敵江景”的，單價10萬左右。

　　業內人士稱，不同樓盤的江景房沒有界定的標準，具體定價要由稀缺性來決定，但一些超高價江景房的長期有價無市也表明他們定價有虛高的成分。

　　單價最高10萬最低2萬多

　　記者昨天下午來到位于東大名路上的新外灘花苑，這個2002年開盤的小區離北外灘的國際客運中心“一滴水”步行只有10分鐘的路程。小區由高層和小高層組成，小高層大約10層樓高，基本依黃浦江而建，而幾棟高層則在小高層后面“一字排開”。從新外灘花苑最靠黃浦江的一排小高層走到黃浦江邊大約只要兩分多鐘。

　　根據附近的美聯物業、合富置業等中介公司提供的信息記者了解到，該樓盤掛牌價最高的一套房源就位于靠江第一排的一棟小高層的9樓，這套房型為4房2廳的住宅建筑面積約237平方米，掛牌價高達2500萬元，每平方米單價約為10.55萬元。據介紹，這套房源的房東人在美國，而他在該小區近一線的小高層就有不下兩套房，且掛牌單價都不低于10萬元。

　　但是令人奇怪的是，同樣是在新外灘花苑，有些房源價格與之相差懸殊。據美聯物業虹口區域經理高一定介紹，新外灘花苑最近剛成交了一套房源，170平方米的房子成交價是370萬元，單價僅2.3萬元，僅為掛牌價最高房源的近五分之一。

　　記者隨后又走訪了新外灘花苑附近的幾家中介公司，看到該樓盤有不少掛牌房源，單價多集中在5萬-6萬元這個范圍，但也不乏一些“兩頭冒尖”的房源，既有掛牌價超過10萬元/平方米的，也有不到3萬元/平方米的。

　　“無敵江景”值多少錢？

　　記者又從幾大中介公司了解了一些北外灘或南黃浦的部分豪宅的“內部差價”情況，發現除了樓層以外，江景成了判定某套房源能賣多少錢的重要指標。例如金外灘花園高區能看到江景的房子掛牌價在4萬元/平方米以上，樓層低的房源則不超過3萬元/平方米；耀江花園前排的江景房掛牌價普遍在3.5萬元/平方米以上，而朝向不佳看不到江景的房子單價也就在2萬元左右。不過，所有的豪宅，價差幾乎都沒有超過新外灘花苑五倍的記錄。在同一個小區，周邊環境、房屋質量、物業管理都一樣的條件下，好的景觀可以使房價相差兩倍三倍，乃至近五倍嗎？

　　業內人士認為，景觀房是沒有界定標準的，什么樣的景觀房賣什么樣的價，除了憑人的感覺判斷景觀好壞外，更重要的一點是稀缺和不可復制。

　　以新外灘花苑那套掛牌單價高達10.55萬元的房源為例，美聯物業北外灘店經理潘宏軍告訴記者，那套房子屬于罕見的既能看見浦西外灘全景，又能看到浦東濱江的景觀房，而且估計以后也很難有如此靠近黃浦江、離江邊只有二三十米距離的房源了。再加上北外灘本身的升值，使房東不愿下調報價。不過，他也承認，這樣高價位的江景房有價無市，“既然一直沒有被市場接受，那就說明有虛高的成分。”

　　至于成交價僅2.3萬元/平方米的那套房源，記者了解到，它位于后排的三號樓，朝向不理想，而且因為樓層也是9層，正好被前面的小高層遮擋住江景，加上其他方面的一些原因，使得成交價不高。“新外灘花苑最大的賣點就是江景，要是看不到江景的房子，也就是普通的中高檔二手房而已。”能否看到江景，也使得同期交房的房源幾年來升值幅度相差巨大。

　　記者在搜房網上查到，新外灘花苑2002年開盤時最高售價2萬元/平方米，最低為6000元。6年之后，原先3倍多的差距被拉開到將近5倍。(記者徐運) (來源：新聞晨報)