7年前，北京申奧成功后，“奧運將帶動北京房價高漲”的預期就在市場蔓延，幾乎所有的開發商都想借奧運會對北京房價的拉動，大賺一筆，但當奧運會越來越近，人們發出的疑問也就越來越多：奧運會之后北京房價究竟會出現怎樣的走勢，北京的房價是否會跳水？

　　供大于求能否帶來樓市降溫

　　“北京樓市今年肯定是供大于求，降溫是必然的。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒這樣形容今年北京樓市的供求關系。他認為，今年北京樓市的供應量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。

　　早在今年4月，楊少鋒就提出北京樓市將嚴重供大于求的警告。

　　他提供的數據顯示，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套，與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套。加上上半年的現房，北京2008年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套。

　　北京市房地產交易網數據顯示，2007年1~12月住宅市場成交量約為1600萬平方米，成交套數約為12萬套，2006年的這一數據則為1900萬平米和16萬套。今年一季度，北京市住宅市場成交總套數僅為1.47萬套。

　　楊少鋒據此認為，預計全年成交量可能降至近年歷史低點，成交將不到10萬套。

　　“對比10萬套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過于求！”楊少鋒說。

　　戴德梁行日前發布的《2008年第二季度市場報告》也與楊少鋒的觀點相同，這份報告顯示，今年1~5月北京房地產市場新增供應及銷售面積之比為1.43，呈現供過于求的態勢。

　　面對足夠的住宅供應量，購房人卻并沒有對北京樓市表現出現相應的熱情。從去年年底開始，開發商賣房就已經是一件不容易的事。打折、買別墅送公寓、送車、送裝修，各種優惠措施層出不窮，但銷售數量卻始終看不到增長。

　　不僅如此，一些樓盤甚至開始出現退房潮。

　　記者從北京市房地產交易管理網了解到，“期房退房公示”一欄顯示退房信息多達1466條，“現房退房公示”一欄顯示退房信息也達到了522條。

　　在退房的人群中，有些是因為房屋質量、物業等原因，但有相當大一部分是因為對北京房價走勢的判斷發生了變化。

　　不僅僅普通購房人對樓市的預期發生了變化，開發商對房地產市場的預期也在發生變化。從今年年初開始，廣州、北京、深圳、成都等地都頻頻出現土地流拍的場景，而在2007年，各地“地王”都比賽式的出現。

　　“國家貨幣政策緊縮，開發商資金鏈非常緊張，加上對市場的預期發生了變化，所以會導致土地流拍。”一位業內人士這樣告訴記者。

　　未來哪些因素支撐北京房價

　　然而有意思的是，盡管出現了種種樓市利空的表現，北京市的房價還沒有出現普通人所期望的大跌。

　　7月22日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布今年上半年房價報告，結果顯示，北京市四環路以內住宅期房價格上漲仍然較快，上半年均價為18398元／平方米。四環路五環路價格為16409元／平方米，五環路六環路價格為9825元／平方米，六環路以外價格為7760元／平方米。該報告稱，上半年北京房地產市場銷售持續低迷，房價仍處高位，但漲幅回落，環比漲幅為2005年以來最低。

　　那么，是什么還在支撐北京市房價高位運行？很多人認為，奧運效應是開發商還在硬撐房價的一個重要原因。

　　“如果說，現在北京樓市我們還有‘奧運利好’可以最后利用炒作一把，奧運會之后，靠什么支撐北京樓市？”楊少鋒說。

　　在楊少鋒看來，北京房價的泡沫大概有15%~20%，今年年底將會明顯回落。

　　而在我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉眼中，奧運會之前和奧運會期間北京市房價不會有太大變化，關鍵要看奧運會之后，也就是從奧運會結束到10月初北京樓市的變化。這個階段的市場形勢對未來一兩年內的北京市場有關鍵作用。如果這個階段北京樓市沒有繼續出現交易量的回落，那么購房的需求會逐漸釋放出來。

　　在知名財經評論人牛刀的博客上，他很明確地提出北京在樓市泡沫方面比其他一線城市要嚴重的多。“概念提升預期，中國這兩年最具炒作的概念就是奧運，已經透支了甚至未來三到五年的房價增長水準，泡沫大面積衍生，房價焉能不跌？”

　　牛刀認為，要判斷房價變化，需要從國家產業政策有無變化、政府新推出的住宅用地政策和地價變化、成交量的變化3個方面進行分析。這兩年國家對于房地產業出臺了很多政策，都是為了把房價降下來。土地供應上，北京3年2000萬平米是用于經濟適用房和限價房。成交量上，北京一天只有100多套。

　　“放不大成交量，一大批開發商必死。”牛刀稱。

　　面對奧運會之后的北京房價走勢，也有觀點認為，北京強大的剛性需求決定了其房價不會出現拐點。

　　華遠集團老總任志強就曾數次表達類似看法。他認為，北京的人口增長每年高達2.4%以上，約40萬~50萬人口(2007年為50多萬)，其中戶籍人口超過15萬人，外來長住人口平均年增長24萬人以上。本身的城市化率已達84.3%，每年新增家庭戶數超過30萬戶，其中2006年僅新婚家庭高達171299戶。并且連續5年的新婚家庭中44%的購買了住房，17.8%的家庭購買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬套，二手房9.4萬套左右，遠低于家庭分裂的速度與需求。

　　在任志強看來，住房的集中剛性需求來自于20~39歲的人口群，正是結婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8%，約為600萬人口。未來幾年中這種需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。

　　“北京的第三產業比重高達71%，每年要提高3~4個百分點，每提高1%大約要100萬平方米的辦公用房。”任志強表示，奧運會又提升了北京的世界地位，旅游與商務活動的增長就成為必然。商業從單純的購物變成了休閑、娛樂、購物一體化推動著商業的發展與創新。(記者 李松濤）