20多處特價房蜂擁入市　同一項目單價低了數千元——

　　望京的張女士想投資一套150平方米左右的公寓，她對自家附近某處周邊環境不錯的樓盤心儀良久，但一直覺得價格偏高。幾天前，她剛剛聽說這處樓盤推出了“特價房”，其中有的戶型比在售均價便宜了近4000元/平方米，這讓她十分動心。現象20多處特價房蜂擁入市低于在售均價數千元

　　京城樓市的特價房從6月初開始大量出現，截止到7月中呈現出一個放量高峰，明確打出“特價房”概念的招牌以吸引客源的樓盤超過了20處，而通過向售樓處咨詢有無“特”價房正在銷售中、得到肯定答復的，則就更多。

　　特價房的“特”就在價低上。近期的多處特價房中，無一例外不是低于區域同類型房源的價格，且低于所在樓盤的現售均價1500元-5000元/平方米不等。位于望京中心區的里外里公寓，推出不足10套精裝修起價13800元、戶型面積84平方米起的特價房，該房源外的其余戶型均價則在17800元/平方米；位于東三環霄云里的波菲特行政公寓，推出數套20800元/平方米起價的特價房，比均價足足低了近5000元/平方米。

　　特價房多限時限量限戶型 一些房源逆市快銷

　　特價房在價格“特別”的同時，幾乎悉數伴隨有其他方面的特殊之處。多數特價房在推出時間、數量和推出的戶型、朝向上有指定要求，波菲特行政公寓，這座13層板樓推出的5套特價房面積都為99平方米，指定在3-6層，且特價時間截止到7月14日；位于西四環五棵松附近的新興年代，特價范圍的房源雖然朝向不限、截止日期不限，但均為98平房米和99平方米的兩居戶型。盡管有著諸多限制，但一些特價房的確在推出后出現了旺銷、快銷。與此同時，買者確實也得了實惠。一些“逆市快銷”的特價房都有相似的屬性：它們往往都是位置較好、低于區域均價幅度較大、同時品質也不錯的“品價兼優”樓盤；與此同時，特價房推出數量通常不過5套、至多10套，數量少就顯稀缺金貴，越金貴，就越容易吸引人。

　　位于朝陽區百子灣的金都杭城也在近期推出10余套特價房，價格15000元/平方米起，而在售均價則為17000元/平方米左右。據該項目營銷總監劉江介紹，此次特價房的推出是項目開發集團周年答謝活動的一部分，“一方面回饋新老客戶，同時也的確是為了促進銷售”，他表示，這10余套特價房盡管在樓層上略有限制，但樓盤總體性價比高，口碑良好，由此受到了不少關注。疑問特價房就是變相的“降價房”特價房未必是尾房、次房。

　　“特價房？其實不就是降價房嘛。不過我選到的戶型、樓層都合意，價格比這附近的二手房還便宜。”購買了合生橄欖季特價房的肖先生向筆者表示。

　　朝陽北路的合生橄欖季項目推出的近10套特價房在小區兩棟14層的“樓王”雙子板樓中，戶型為174、186平方米三居，指定位于4-10層，均價1.3-1.5萬元/平方米。據銷售人員介紹，以特價房中價格最低的4層為例，12600元/平方米的精裝修售價，不僅遠低于周邊新盤以及二手房的價格，甚至比這期項目在2007年開盤之初的1.3萬元/平方米還要低。而“特價”也的確吸引到了眼球。據銷售人員介紹，在特價房推出第二天后，樓房就售出了兩套。其實，早在4-5月間，這一項目也曾推出過32套“特惠1.5-1.7萬元/平方米”的房源，只是目前的“特價”比那時的價格更有所下降。對此就有業內人士表示，既然直接的打折促銷已然不能更多地吸引客源，況且直接明降也易讓開發方承擔風險，那么對部分“單品”做出“特價”，就是于人于己方便、合情且合理的上上選了。對于“特價房就是降價房”的觀點，中原地產華北區董事總經理李文杰比較認同：“在目前不景氣的持續觀望氣氛中，開發商肯定希望透過某種形式來降價以達到銷售目的，而‘特價’實際上就是一種變相的促銷方式”。但提到一些人疑惑的“特價房是不是尾房、次房”時，李文杰表示，目前“落袋為安”、迅速回籠資金需求的開發商絕非少數，將手中樓盤銷售末期所剩不多的房拿出幾套、十幾套“特價”再尋常不過了。但是，這并不代表“特價房”就是“尾房”，因為挑出較質優的房源“特價”才有可能在觀望期吸引來目光；再者說，尾房更未必是“次房”，一個項目中的最優位置戶型或許會在銷售初期因價格過高而“遇冷”，此番特價推出，沒準還能讓人揀個便宜。

    部分特價房暗含水分 “限時一口價”仍有得商量

　　一些項目的特價房確確實實“機不可失，失不再來”；但另外的一些情況卻是，盡管以“特價房”為名推出房源，標注的“一口價”已經是“不能再低了”、并且“就截止到這個周末”，但事實上仍有不小的商量余地。這種“有得商量”，主要體現在議價空間、截止日期和截止套數上，后兩種尤為突出。

　　筆者在北五環某售樓處，當提到自己相中的戶型已沒有時，銷售人員就表示會幫助爭取申請從不特價的里面“再擠進去一套”；問及會否“過段時間再推特價房”時，對方亦坦言很有可能，因為“還有剩余沒銷售完的”。而西五環的某處項目銷售更是無意中表露，“我們在不同時間會有不同的特價房推出”；另一項目銷售人員也直言，“特價房其實就是原價基礎上打個折扣的促銷”，同時他還表示，雖然是“一口價”不能再優惠了，但減免上1-2年的物業費沒問題。

　　還有一類值得留心的是，一些特價房標注的“特價”很便宜，但說法很籠統，更像是“噱頭”，購房人細問起來才發覺，只有一次性付款的特定條件下方可享受到這種“特價”；更有甚至個別樓盤最低起價的特價房永遠都在“一經推出就賣完”的狀態中，剩下的就并沒什么“特別價”了。有業內人士提醒，購房人需十分警惕莫入特價房“陷阱”。后市走向特價房頻現是短時行為奧運后房價或穩中有升

　　面對當前特價房蜂擁入市的現象，中原地產華北區董事總經理李文杰表示，“這僅是一種短時行為”，是目前特定時間內、特定條件下的階段性產物，只是近三兩個月比較多。而這種情形“深圳較為明顯，北京沒有發生過，以后也不會再如

　　此頻繁出現。”對于北京樓市的后市走向，李文杰認為，“奧運期間會維持目前的狀態，價格上不升不降，開發商整體比較看淡；奧運之后的9-10月間樓市會有一個較為集中的放量，房價穩中有升。”

　　而學者易憲容對此就表示，消費者需自行根據目前市場經濟狀況仔細判斷后“下手”、“自己覺得好就買吧”；但他同時提到，價格是市場調節的結果，而“‘特價房’就是‘炒概念’，沒有任何意義”。(劉晶晶）