北京樓市的傳統旺季在今年并沒有如期而至。3月份市場的小幅回暖曇花一現，也沒有給4、5月份帶來“陽春的溫度”。北京房地產整體交投依然萎靡不振；伴隨著成交量的大幅下滑，北京的房價環比也已呈現“滯漲”狀態。

　　目前，北京房地產市場的各方都在觀望，期待奧運會后市場走勢能朝著有利于自己的方向發展。因此，開發商抱團取暖，雖然頻頻打出多種促銷手段，但相對于高高在上的整體房價僅僅是“小恩小惠”；而多數有購買力的消費者則擔心現在出手有可能“高位被套”，所以繼續選擇持幣等待。

　　對于這種博弈，業內專家指出，奧運會本身對于城市房價影響十分有限，而決定北京后奧運時代房地產運行的關鍵因素，還是城市發展帶來的房產供應，能否與有購買力的新增需求相匹配；在目前的貨幣政策下，人們的房產購買力顯然已經不能支撐房價的新一輪大漲，而下跌的風險并非不存在；北京樓市的僵持局面將如何演化，仍然撲朔迷離。

　　商品住宅首現供大于求

　　2006年以來，代表市場需求的北京商品住宅銷售量，一直高于代表供應的新開工面積、獲取預售證項目面積等指標；而這也成為了支撐房價氣勢如虹上漲的“基本面”。但是，情況正在發生變化。

　　北京一家房地產咨詢機構經理吳迪萊告訴記者，今年以來，北京不少新房項目的銷售率很低，造成市場整體銷售量下滑；因此，北京樓市在今年4月份出現了少見的“供大于求”的局面。

　　在北京西南二環邊的廣安門外大街上，近期有一處住宅項目的三期開盤；由于定價過高、銷售低迷，因此，該項目除了推出通常的折扣優惠外，還為意向購房人提供“一對一”的置業咨詢服務。

　　亞豪地產機構的統計數據顯示，今年4、5兩個月，北京市新增商品住宅供應面積為186.5萬平方米；而銷售量為170.7萬平方米；其中，4月份商品住宅供應面積99.5萬平方米，而商品住宅僅銷售74.7萬平方米，供應量超出需求量達24.8萬平方米。

　　21世紀不動產分析師孟奇認為，4、5兩個月之所以會出現供大于求的現象，主要是因為北京市場受觀望心態、宏觀政策等因素的影響，交易量大幅下降；與此同時，開發商面臨著較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開盤入市的力度，此外，奧運因素也會導致開發商提前開盤入市；所以出現了供應量大增的現象。

　　北京市統計局公布的數據也印證了供大于求的現象。受上年末土地供應量加大、限價房和保障性住房用地集中入市等因素影響，新開工面積在上年持續下降的基礎上，今年以來呈回升趨勢。4月末，北京市商品房新開工面積790.5萬平方米，同比增長36.8%。其中，住宅新開工面積為558.1萬平方米，同比增長52.2%。

　　而商品房銷售面積降幅擴大。1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅銷售面積為181.3萬平方米，下降54%。

　　退房潮若隱若現

　　退房現象在房價快速上漲的2007年基本銷聲匿跡，但近期卻開始顯現。一位打算購買新房改善居住條件的買房人告訴記者，3月份，他在北京五棵松附近的一處新盤項目簽下了1套住房，但1個月后便退了。“我買的時候房價是15500，而現在那個樓盤依然是這個價；感覺房價有可能降；而我現在有一套二手房住，裝修也不錯，所以就退了。”

　　一位手上握有6套住房的北京投資客對記者表示，當他看到那五棵松項目的開盤價時，便認為，那里的房價已經高估，所以不具有投資價值。

　　亞豪地產機構的統計數據顯示，2008年5月，北京共有44個新盤項目放量入市，除7個新項目外均為老項目后期放量，新增供應6740套、87萬平方米商品住宅，整體開盤均價為15628元/平方米，環比漲幅不到1%。二手房成交平均價格為9697元/平方米，環比漲幅僅為0.13%。

　　而4月份，北京新建住宅銷售價格環比僅上漲0.2%，漲幅比上月回落0.9個百分點；其中，90平方米及以下的新建住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落1.3個百分點。

　　由于今年以來房價漲幅趨緩，3月份開始，新房二手房市場均出現“滯漲”，不少投資人和打算置業升級的人擔心房價下跌，導致退房或退定現象日益突出。

　　據不完全統計，今年北京房地產市場在1至4月份間，新房銷售月平均撤銷次數約1000套以上。而1-4月，北京市銷售商品住宅15217套，月均3800余套。由此計算，退房率可能高達20%以上。

　　市場人士介紹，目前北京四環以內區域的新房，雖然成交價格有微幅上揚，但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅，同時成交周期呈現延長態勢；許多購房者認為后市不明，從而選擇將已定的房源退回。而且，信貸方面執行力非常嚴格，也使得許多想購買第二套房產的人產生退意。

　　開發商身處兩難

　　一位市場觀察人士指出，北京的地產商目前正處于兩難境地。在商品房市場上，開發商原本希望通過加速推盤配合優惠策略打開局面，但效果并不理想，因此不得不將項目延期；在土地市場上，由于供應放量價格下行，競爭日趨激烈。

　　“5月份，北京有很多項目拿到了預售許可證，但其中相當一部分沒有按照相關政策按時開盤，而是往后延了。”吳迪萊說。對于一些項目延期開盤的原因，業內人士認為，這相當于開發商主動“限產保價”。由于近期市場冷清、人氣不足，新項目開盤無疑是增加市場供應，對房價產生下行壓力。

　　記者了解到，位于大興的小戶型項目螞蟻工房的發證時間為5月14日，按北京市的銷售管理辦法規定，一個項目在拿到預售許可證三天內必須全部開盤銷售。但一位售樓員明確告訴記者：“現在項目還在預約登記階段。”至于何時開盤，她說：“可能是6月底或7月初。”

　　北京房地產交易管理網的數據顯示，目前還有不少拿到預售許可證的項目成交量為零，對于這些項目，房地產公司的銷售經理肖先生認為：“沒開盤的可能性比較大，因為新盤推出，賣得再不好，也不會零成交。”

　　業內預計，6月份將有近期50個項目陸續入市銷售，其中有不少項目是原定于5月前后推出但是由于種種原因推遲入市的樓盤。北京市房地產交易管理網的信息顯示，5月1日至5月31日有54個項目獲得預售許可證，如果這些項目延期到6月順利開盤，預計在6月份將形成集中供應，但從目前的形勢來看，開發商會不會繼續延期，還很難說。

　　在土地市場上，開發商盡管資金鏈繃緊，但出于長遠考慮，不得不繼續拿地。據北京市土地整理儲備中心最新數據統計，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面積79萬平方米，規劃建筑面積101萬平方米，平均樓面價為3794元/平方米，其中住宅及含住宅性質用地成交5宗，成交土地面積57萬平方米，規劃建筑面積81萬平方米。

　　環比4月，成交地塊總數增長了14%、成交土地面積增長了31%，規劃建筑面積增長了45%，不過樓面價則比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。

　　亞豪機構副總經理王英男認為，5月份，北京土地交易的各項指標均呈現上揚態勢，這表明，雖然北京樓市需求低迷、銷售不暢，但開發商對在土地市場上的競爭依然激烈；特別是在對一些優質地塊的爭奪上表現得更為突出。

　　5月19日，三宗順義區后沙峪鎮住宅性質用地便受到了多家開發商的一致追捧；該三宗地塊歷經百余輪競價，最終被中糧地產的子公司競得，在競價過程中，三宗地塊的成交價平均抬升了159%。 作者 林喆