北京樓市的傳統(tǒng)旺季在今年并沒有如期而至。3月份市場的小幅回暖曇花一現(xiàn)，也沒有給4、5月份帶來“陽春的溫度”。北京房地產(chǎn)整體交投依然萎靡不振；伴隨著成交量的大幅下滑，北京的房價(jià)環(huán)比也已呈現(xiàn)“滯漲”狀態(tài)。

　　目前，北京房地產(chǎn)市場的各方都在觀望，期待奧運(yùn)會(huì)后市場走勢(shì)能朝著有利于自己的方向發(fā)展。因此，開發(fā)商抱團(tuán)取暖，雖然頻頻打出多種促銷手段，但相對(duì)于高高在上的整體房價(jià)僅僅是“小恩小惠”；而多數(shù)有購買力的消費(fèi)者則擔(dān)心現(xiàn)在出手有可能“高位被套”，所以繼續(xù)選擇持幣等待。

　　對(duì)于這種博弈，業(yè)內(nèi)專家指出，奧運(yùn)會(huì)本身對(duì)于城市房價(jià)影響十分有限，而決定北京后奧運(yùn)時(shí)代房地產(chǎn)運(yùn)行的關(guān)鍵因素，還是城市發(fā)展帶來的房產(chǎn)供應(yīng)，能否與有購買力的新增需求相匹配；在目前的貨幣政策下，人們的房產(chǎn)購買力顯然已經(jīng)不能支撐房價(jià)的新一輪大漲，而下跌的風(fēng)險(xiǎn)并非不存在；北京樓市的僵持局面將如何演化，仍然撲朔迷離。

　　商品住宅首現(xiàn)供大于求

　　2006年以來，代表市場需求的北京商品住宅銷售量，一直高于代表供應(yīng)的新開工面積、獲取預(yù)售證項(xiàng)目面積等指標(biāo)；而這也成為了支撐房價(jià)氣勢(shì)如虹上漲的“基本面”。但是，情況正在發(fā)生變化。

　　北京一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)經(jīng)理吳迪萊告訴記者，今年以來，北京不少新房項(xiàng)目的銷售率很低，造成市場整體銷售量下滑；因此，北京樓市在今年4月份出現(xiàn)了少見的“供大于求”的局面。

　　在北京西南二環(huán)邊的廣安門外大街上，近期有一處住宅項(xiàng)目的三期開盤；由于定價(jià)過高、銷售低迷，因此，該項(xiàng)目除了推出通常的折扣優(yōu)惠外，還為意向購房人提供“一對(duì)一”的置業(yè)咨詢服務(wù)。

　　亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4、5兩個(gè)月，北京市新增商品住宅供應(yīng)面積為186.5萬平方米；而銷售量為170.7萬平方米；其中，4月份商品住宅供應(yīng)面積99.5萬平方米，而商品住宅僅銷售74.7萬平方米，供應(yīng)量超出需求量達(dá)24.8萬平方米。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，4、5兩個(gè)月之所以會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，主要是因?yàn)楸本┦袌鍪苡^望心態(tài)、宏觀政策等因素的影響，交易量大幅下降；與此同時(shí)，開發(fā)商面臨著較大的資金壓力，為了緩解資金壓力加大了開盤入市的力度，此外，奧運(yùn)因素也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商提前開盤入市；所以出現(xiàn)了供應(yīng)量大增的現(xiàn)象。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也印證了供大于求的現(xiàn)象。受上年末土地供應(yīng)量加大、限價(jià)房和保障性住房用地集中入市等因素影響，新開工面積在上年持續(xù)下降的基礎(chǔ)上，今年以來呈回升趨勢(shì)。4月末，北京市商品房新開工面積790.5萬平方米，同比增長36.8%。其中，住宅新開工面積為558.1萬平方米，同比增長52.2%。

　　而商品房銷售面積降幅擴(kuò)大。1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅銷售面積為181.3萬平方米，下降54%。

　　退房潮若隱若現(xiàn)

　　退房現(xiàn)象在房價(jià)快速上漲的2007年基本銷聲匿跡，但近期卻開始顯現(xiàn)。一位打算購買新房改善居住條件的買房人告訴記者，3月份，他在北京五棵松附近的一處新盤項(xiàng)目簽下了1套住房，但1個(gè)月后便退了。“我買的時(shí)候房價(jià)是15500，而現(xiàn)在那個(gè)樓盤依然是這個(gè)價(jià)；感覺房價(jià)有可能降；而我現(xiàn)在有一套二手房住，裝修也不錯(cuò)，所以就退了。”

　　一位手上握有6套住房的北京投資客對(duì)記者表示，當(dāng)他看到那五棵松項(xiàng)目的開盤價(jià)時(shí)，便認(rèn)為，那里的房價(jià)已經(jīng)高估，所以不具有投資價(jià)值。

　　亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年5月，北京共有44個(gè)新盤項(xiàng)目放量入市，除7個(gè)新項(xiàng)目外均為老項(xiàng)目后期放量，新增供應(yīng)6740套、87萬平方米商品住宅，整體開盤均價(jià)為15628元/平方米，環(huán)比漲幅不到1%。二手房成交平均價(jià)格為9697元/平方米，環(huán)比漲幅僅為0.13%。

　　而4月份，北京新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比僅上漲0.2%，漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于今年以來房價(jià)漲幅趨緩，3月份開始，新房二手房市場均出現(xiàn)“滯漲”，不少投資人和打算置業(yè)升級(jí)的人擔(dān)心房價(jià)下跌，導(dǎo)致退房或退定現(xiàn)象日益突出。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年北京房地產(chǎn)市場在1至4月份間，新房銷售月平均撤銷次數(shù)約1000套以上。而1-4月，北京市銷售商品住宅15217套，月均3800余套。由此計(jì)算，退房率可能高達(dá)20%以上。

　　市場人士介紹，目前北京四環(huán)以內(nèi)區(qū)域的新房，雖然成交價(jià)格有微幅上揚(yáng)，但成交量較之去年同期卻有40%的跌幅，同時(shí)成交周期呈現(xiàn)延長態(tài)勢(shì)；許多購房者認(rèn)為后市不明，從而選擇將已定的房源退回。而且，信貸方面執(zhí)行力非常嚴(yán)格，也使得許多想購買第二套房產(chǎn)的人產(chǎn)生退意。

　　開發(fā)商身處兩難

　　一位市場觀察人士指出，北京的地產(chǎn)商目前正處于兩難境地。在商品房市場上，開發(fā)商原本希望通過加速推盤配合優(yōu)惠策略打開局面，但效果并不理想，因此不得不將項(xiàng)目延期；在土地市場上，由于供應(yīng)放量價(jià)格下行，競爭日趨激烈。

　　“5月份，北京有很多項(xiàng)目拿到了預(yù)售許可證，但其中相當(dāng)一部分沒有按照相關(guān)政策按時(shí)開盤，而是往后延了。”吳迪萊說。對(duì)于一些項(xiàng)目延期開盤的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這相當(dāng)于開發(fā)商主動(dòng)“限產(chǎn)保價(jià)”。由于近期市場冷清、人氣不足，新項(xiàng)目開盤無疑是增加市場供應(yīng)，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生下行壓力。

　　記者了解到，位于大興的小戶型項(xiàng)目螞蟻工房的發(fā)證時(shí)間為5月14日，按北京市的銷售管理辦法規(guī)定，一個(gè)項(xiàng)目在拿到預(yù)售許可證三天內(nèi)必須全部開盤銷售。但一位售樓員明確告訴記者：“現(xiàn)在項(xiàng)目還在預(yù)約登記階段。”至于何時(shí)開盤，她說：“可能是6月底或7月初。”

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前還有不少拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目成交量為零，對(duì)于這些項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司的銷售經(jīng)理肖先生認(rèn)為：“沒開盤的可能性比較大，因?yàn)樾卤P推出，賣得再不好，也不會(huì)零成交。”

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，6月份將有近期50個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市銷售，其中有不少項(xiàng)目是原定于5月前后推出但是由于種種原因推遲入市的樓盤。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，5月1日至5月31日有54個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，如果這些項(xiàng)目延期到6月順利開盤，預(yù)計(jì)在6月份將形成集中供應(yīng)，但從目前的形勢(shì)來看，開發(fā)商會(huì)不會(huì)繼續(xù)延期，還很難說。

　　在土地市場上，開發(fā)商盡管資金鏈繃緊，但出于長遠(yuǎn)考慮，不得不繼續(xù)拿地。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面積79萬平方米，規(guī)劃建筑面積101萬平方米，平均樓面價(jià)為3794元/平方米，其中住宅及含住宅性質(zhì)用地成交5宗，成交土地面積57萬平方米，規(guī)劃建筑面積81萬平方米。

　　環(huán)比4月，成交地塊總數(shù)增長了14%、成交土地面積增長了31%，規(guī)劃建筑面積增長了45%，不過樓面價(jià)則比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，5月份，北京土地交易的各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，這表明，雖然北京樓市需求低迷、銷售不暢，但開發(fā)商對(duì)在土地市場上的競爭依然激烈；特別是在對(duì)一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪上表現(xiàn)得更為突出。

　　5月19日，三宗順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅性質(zhì)用地便受到了多家開發(fā)商的一致追捧；該三宗地塊歷經(jīng)百余輪競價(jià)，最終被中糧地產(chǎn)的子公司競得，在競價(jià)過程中，三宗地塊的成交價(jià)平均抬升了159%。 作者 林喆