今年來(lái)，退房退定現(xiàn)象在幾個(gè)一線城市的樓市“不謀而合”地出現(xiàn)。

　　去年半年之內(nèi)房?jī)r(jià)上漲45%的深圳，從去年下半年起，終于無(wú)可避免地坐上了房?jī)r(jià)“過(guò)山車(chē)”，一路領(lǐng)跌全國(guó)。而今深圳的房?jī)r(jià)已跌至一年前，許多樓盤(pán)的三、四期價(jià)格比首期還要便宜。樓市振蕩引發(fā)的直接后果就是“退房潮”，降價(jià)成為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商沖突的導(dǎo)火索，許多業(yè)主看著新買(mǎi)的房子迅速貶值，寧愿賠償違約金也要求開(kāi)發(fā)商退房或彌補(bǔ)差價(jià)。

　　深圳的“退房大軍”并不孤獨(dú)，北京、上海兩大城市正在與其“遙相呼應(yīng)”。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的數(shù)據(jù)，今年1至4月，北京新房銷(xiāo)售月平均撤銷(xiāo)次數(shù)在1000套以上，各樓盤(pán)的瘋狂打折讓心理不平衡以及對(duì)未來(lái)樓市走向不樂(lè)觀的眾多購(gòu)房者選擇退房退定。有售房人員表示，“以前是排隊(duì)買(mǎi)房，現(xiàn)在是排隊(duì)退房”。

　　同為“難兄難弟”的上海樓市，在今年4月也曾因“部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)合同撤銷(xiāo)率畸高”的新聞激起千層浪。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自今年開(kāi)始，部分樓盤(pán)的撤銷(xiāo)率畸高，有的居然達(dá)到100%。在撤銷(xiāo)額居前十位的樓盤(pán)中，大部分位于中環(huán)線甚至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，反常撤銷(xiāo)率的出現(xiàn)，除了個(gè)別開(kāi)發(fā)商自我炒作外，房?jī)r(jià)過(guò)高使不看好后市的購(gòu)房者訂房之后又反悔是重要原因之一。

　　樓市正步入非常時(shí)期。此前是地價(jià)推升房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)又助推地價(jià)的惡性循環(huán)，如今，房?jī)r(jià)回落影響地價(jià)、地價(jià)不振再打擊房?jī)r(jià)的另一個(gè)惡性循環(huán)隱約可見(jiàn)。

　　退地山雨欲來(lái)

　　一“潮”未退，一“潮”似又起

　　近日，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商退地的消息不脛而走。據(jù)稱，在去年9月以超出底價(jià)250%的11.04億元競(jìng)得長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司，由于“自身原因”而放棄了這一地塊。雖然似乎想挽回局面的志成企業(yè)負(fù)責(zé)人表示退地一事“還沒(méi)有確定”，但業(yè)內(nèi)已開(kāi)始擔(dān)憂地價(jià)攀升所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸爆發(fā)。

　　市場(chǎng)人士判斷，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊面臨重新出讓，主要問(wèn)題在于，一家不知名的民營(yíng)企業(yè)以超出底價(jià)幾倍的高價(jià)拿地后，在樓市風(fēng)向發(fā)生變化時(shí)已無(wú)力開(kāi)發(fā)。“我們粗略算了一下，志成企業(yè)僅開(kāi)發(fā)過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目，在上海僅有松江一個(gè)住宅項(xiàng)目，銷(xiāo)售所得最多只能付這塊地的首付，加上銀根緊縮，以志成企業(yè)的實(shí)力和資質(zhì)，貸款買(mǎi)地也難，更談不上后期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的能力了。”

　　更值得注意的是，在房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻的情況下，退地已非新鮮事。如去年9月福建融信地產(chǎn)不惜損失7000萬(wàn)元土地保證金，將高價(jià)拍得的土地退還；還有不少地方曝出因開(kāi)發(fā)商拖欠土地款而收回土地重拍的消息。“去年初上海虹口原摩天輪地塊就因原拿地的浙江某集團(tuán)出現(xiàn)資金困難而被收回后貶值重拍，還有去年層出不窮的‘地王’有些如今曝出了資金出現(xiàn)壓力甚至股權(quán)轉(zhuǎn)讓的消息，開(kāi)發(fā)商為自己的不理智行為付出代價(jià)的時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)。”

　　惡性循環(huán)難絕

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，因樓市起伏而出現(xiàn)的“退房潮”與開(kāi)發(fā)商壯士斷腕的“退地潮”之間存在一定邏輯性。

　　有分析稱，去年開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地最重要的原因便是他們能將拿地的成本向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁。但所謂物極必反，隨著部分城市的房?jī)r(jià)從去年年尾開(kāi)始步入下跌軌道，高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)很快顯現(xiàn)出來(lái)，特別是如果開(kāi)發(fā)商高價(jià)獲得的土地的周邊房?jī)r(jià)面臨下調(diào)，那么，他們勢(shì)必面臨極其殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，以退地的方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也就不難理解了。而一旦形成羊群效應(yīng)，“退地潮”的影響進(jìn)一步傳遞到房?jī)r(jià)中去，那樓市所面臨的考驗(yàn)將更大。

　　顯然，開(kāi)發(fā)商也已意識(shí)到自身面臨的兩難局面。即便目前土地市場(chǎng)仍未到“退地潮”來(lái)襲的地步，但自去年年尾樓市風(fēng)向發(fā)生變化以來(lái)，便一直暗流涌動(dòng)，土地“流拍”的字眼不時(shí)出現(xiàn)在公眾面前。加上銀行開(kāi)始“自保”，如日前央行針對(duì)深圳、廣州一帶房?jī)r(jià)下跌、一些貸款戶已幾個(gè)月交不出房貸的情況進(jìn)行調(diào)整，提出要高度警惕開(kāi)發(fā)商將房貸風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到銀行，以及央行再一次提高準(zhǔn)備金率來(lái)收緊銀根，開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀態(tài)度逐漸消退已成必然。(鐘證文)