一二手房成交比值為1.12：1————

　　長久以來，京城一手房的成交量都遠遠超過二手房，占據著房產交易市場的主體地位。然而伴隨著一手成交的持續萎縮和二手成交的上揚，二手房交易的從屬地位已經發生變化。來自京城多家研究機構的數據并查閱北京市房地產交易管理網了解到，自從2008年春節以來的二月份至五月份，北京市連續四個月二手房交易量均超過一手商品住宅，最新統計數據顯示，北京市今年二至五月份二手房與商品住宅比值四個月平均為1.12：1，這種情況在京城樓市可以說是前所未有。

　　北京商品住宅/二手房比值逐年下降

　　商品住宅/二手房比值是指當年商品住宅銷售套數與當年二手房成交套數之間的比值。按照慣例來講，如果該比值大于1，說明在整個房地產市場中，商品住宅市場(特指“一手房市場”)依然是占據絕對的主流，但比值越小并且更趨近于1，說明商品住宅與二手房之間的交易市場越趨于平衡，二手房市場的地位也就相對越高；如果該比值大于0而小于1，說明二手房市場占據了整個房地產市場的主流，且越趨近于0，越體現出二手房市場日益占據優勢地位。從2001年至今北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來看，這一比例呈現出逐年的快速下降趨勢，而這也正表明二手房市場正成為房地產市場不可或缺的重要組成部分。2002年北京商品住宅/二手房比值為4.56，意味著每成交4.56套商品住宅的同時成交1套二手房；而2004年北京商品住宅/二手房比值下降到3.4，2006年該比值再度下降到2.39，2008年1-4月更是實現了歷史性的突破，二手住宅成交首超商品住宅，比值為0.89比1，換算之下可以得出這樣的結論，每成交1套商品房，就有接近1.12套二手房成交。二手房市場的日漸活躍，對一手新房市場構成的沖擊可見一斑。

　　二手房目前尚未占據主導地位

　　盡管2008年1-4月二手房成交量超過新房，使得商品住宅/二手房比值在延續下降趨勢的同時，也有了根本性的轉變，但業內人士普遍認為，這一現象并不能就此斷定二手房交易已經超越一手商品房占據目前樓市交易主導地位。

　 “鏈家地產”副總經理金育松表示，“我們還需深究商品住宅嚴重下降的原因：由于在近三年的國家房地產宏觀調控中，商品住宅市場受到的沖擊較大，使其銷售狀況出現了連續兩年的快速下降，2006年商品住宅銷售套數同比下降14%，2007年下降兩成左右。而2008年以來，由于‘拐點論’及房價一度走高所帶來的觀望影響，1-4月比去年同期下降則達到四成左右；而二手房市場交易相對繼續保持上升的態勢，這直接決定了商品住宅/二手房比值的快速下行。因此可以說商品住宅成交量在特殊時期的嚴重走低是造成二者比值下行的根本原因，隨著市場的趨于平穩，預計這一比值還將會有一定程度的回升。”

　　值得一提的是，雖然當前還不能充分說明二手房的成交前景會絕對領先，但如果單純從二手房市場的上市流通率來衡量，北京二手房流通率依然處于低位。據“鏈家地產”市場研發中心統計數據分析，2007年二手房流通率僅在2.8%左右，而一個成熟市場的二手房流通率基本能夠達到8%。因此，二手房的成交量依然有很大的上升空間，如果按照成熟市場流通率和刨除之后京城存量房總量計算，北京每年的二手房成交量可達到25萬套左右，表明未來北京二手房市場還具有非常大的提升空間，特別是隨著北京可供開發的商品房用地日益減少，二手房市場在未來也很有可能真正成為房產市場交易主流。

　　專家觀點：未來二手存量房有望成市場主導

　　“經濟發展和城市化水平到一定階段后，人均擁有的住宅面積飽和，新建量減少，住宅由外延式拓展為主逐漸改變為以更新、改造和保護為主，一手房銷售下降，交易便集中到存量房市場。”鏈家地產副總經理金育松認為，北京住房一級市場的快速發展已經使城鎮居民的整體居住水平從生存型進入到發展型，部分進入享受型。“根據發達國家的發展經驗，當住房存量滿足基本生活需要時，資金主要投向舊住房的改造，即表現為存量型的發展。因此今后幾年北京的存量房市場將有望逐漸取代新房地位，成為市場主要交易對象。二手房更能反映市場現實主導市場有助價格平穩。

　　中原地產三級市場部副總經理宮萍指出，相比一手房的開盤價格，二手房價反映的是市場實際成交價格，而且成交數據具有連續性，區域覆蓋也更為全面，因此二手市場占主導地位可以更客觀全面地體現城市房價的變化。另外，一旦二手房成交價格成為定價參考系，就會較好地控制房價的變化節奏和幅度，有助于房價的進一步穩定。同時，存量市場流通性增強也將有效緩和供求關系，對于平抑房價有一定實際意義。

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　　對比國際現實 二手房成交量仍有很大上升空間

　　盡管京城存量房占房產市場成交的比重逐年增加，但相比西方成熟市場和國內其他大中城市，北京二手樓市目前依然處于配角的地位。資料顯示，2007年美國存量房交易為489萬套，新房的交易量為77萬套，存量房與新房的交易比達到了6.5:1；我國香港地區也達到了5.2:1。2007年廣州的存量房交易面積為1079.56萬平方米，商品房面積是1080.53萬平方米，兩者比為1:1；2007年深圳的存量住宅交易面積為931.06萬平方米，商品住宅面積為500.5萬平方米，存量住宅與商品住宅的比為1.86:1。(邱旸)