鼠年伊始，深圳樓市還在“迷惘”。因為2007年的突然“變臉”，2008年的深圳地產似乎找不到太多令人興奮的理由。

　　2008年深圳房價將會怎樣？是否還會出現大起大落的局面？何時能入市？這些都直接關系置業者的切身利益。2008年深圳區域的前景如何？什么樣的區域潛力最大？有哪些潛在風險？這是開發商一直關注的焦點。而2008年深圳地產的營銷方式有何變化？怎樣的房子才會贏得市場青睞？這些可能是各方都關心的問題。

　　“慘淡經營”最少延續半年

　　樓市“慘淡”，具體表現在成交量的萎縮。無論新盤或是三級市場，因為成交速度的緩慢，深圳樓市遭遇前所未有的階段性“供過于求”。自去年年底以來，大多數新盤保持在3成以下的開盤銷售率，眼花繚亂的促銷與優惠，似乎打動不了自住客的“芳心”。在二手樓方面，市場低迷加上行業形象的受損，成交量更是“慘不忍睹”。

　　“賣家依然有僥幸心理，對市場的認識并不充分。”中原地產深港研究中心總監張偉認為，目前影響自住客置業的關鍵因素是價格，沒有在現有價格上做10%-20%的讓步，自住客們不會輕易出手。“買方市場已經形成共識，這是擺在開發商和投資客面前的共同考驗。”因此他判斷，這樣的“慘淡”狀況至少要延續到年中，最終將以自住客的“勝利”而收場。中原方面認為，對比去年高峰期，深圳房價至少應下跌40%以上，目前這一幅度遠遠未達到。

　　深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕提到了政府因素，樓市“慘淡”一方面是因為銀根緊縮抑制了投資性置業需求，而政府在房地產領域高調推行民生理念，適度擴大供應量、大力建設保障性住房也不容忽視。

　　據悉，有關方面已經明確，到2020年深圳將新增居住用地46-56平方公里，新增住房建筑面積1.2-1.5億平方米，以此數據為基礎，在總量上與深圳同時期需要控制的人口規模基本相適應。這些信息一定程度上加劇了自住客的等待預期。

　　主動降價是明智之舉

　　“房價從長線來看不會大起大落，短期的價格下降空間不會太大。”這是某開發商的說法。但是業內觀點卻不盡相同。深圳社會科學院城市營運研究中心主任高海燕稱，開發商如果按價不動，那他們所期待的回暖說法就基本不可能，現在的關鍵是各方要對深圳房價的落點有基本共識，比如降到多少才是各方都能接受的底線？

　　降到多少才合適？多數人認為在現有基礎上下降2-3成比較能接受。有觀點建議，開發商應率先“破冰”，勇敢降價。事實上，元宵節萬科新里程項目已公開降價，當日成交額超過2.5億元，成交總量近7成。

　　中原地產深港研究中心總監張偉是“主動降價說”的支持者。“現在開發商要在價格上做文章，以吸引自住客的大批入市，以此刺激市場回暖。”他認為，與其讓樓市忍受長期“陰跌”，開發商倒不如像萬科一般“痛快割肉”，“陰跌”對市場各方的影響最大。

　　盡管有深圳開發商認為萬科“降價”只是偶爾行為，但他們也承認，“在新項目價格制定方面會更加謹慎。”

　　“市盈率”低的物業最抗跌

　　“套用股票的說法，‘市盈率’低的物業最抗跌。”有分析人士認為。如果把價格與價值的比看作物業“市盈率”的話，那么處于發展前景可觀、過往投資成分較少、自住比例較高的區域，其定價又相對合理的物業最為抗跌，也最為自住客所青睞。高海燕博士稱，“空間距離的高效率和城市資源的成熟決定了房產的核心價值，性價比高的產品會在今年市場中脫穎而出。”

　　關內物業比關外物業抗跌，城市中心的豪宅比邊緣地帶的小戶型保值，有業內人士給出這樣的“規律”。從區域來看，已經確立為深圳“雙中心”的福田與南山，也更容易讓置業者有“安全感”。香蜜湖片區的豪宅和華僑城區域的高檔住房，歷經市場調整，價格依然相對“堅挺”。

　　相反有人對龍崗、寶安片區今年的眾多新盤表示了擔憂。雖然有奧運會及深圳大運會的利好刺激，但是這些概念都僅使用于上升期的投資型市場，而目前的深圳樓市恰恰是調整期的自住型市場，這些概念基本上無法為開發商炒作。

　　因此有開發商坦言：“2008年對我們來說要求更高了，每個區域都有各自的特色，客戶群也有差異，所以產品本身的正確定位，精益求精的居住品質，成為項目在市場中脫穎而出的必備條件。”(盧青)