在銀行收緊房貸、數次加息的“累積效應”等宏觀調控政策聯合發力下，同時受春節長假的影響，今年1月深圳地產市場觀望氣氛濃厚。但商業地產市場卻逐漸有走出觀望的態勢。

　　據中原地產的相關報告顯示，本月卓越時代廣場、現代商務大廈裙樓的熱銷，正說明深圳的商業地產剛性需求的旺盛。在后市政策面已趨穩定，經濟向好的大環境下，深圳商業物業市場將會有進一步的理性發展，剛性需求在觀望之后將會陸續釋放。節后，將有較多的新商業項目入市，如卓越時代廣場二期單位、深圳灣口岸商業街、第五園商業街等。隨著商業項目的理性定價和投資者的理性投資，深圳商業物業市場的成交將趨向穩定。對于二手商業而言，節后商鋪租客的增多將帶動商鋪租金的增幅強勁，市場回報率將進一步提高，后市的租賃市場將會繼續活躍。

　　推盤減緩，社區商業獨占鰲頭

　　2008年伊始，有7個商業項目批準預售，商業面積為17580.14平方米，同比減少約五成，環比減少約七成，預售商鋪114套。1月商業物業的預售量銳減，其原因在于受到受宏觀調控政策的影響和農歷新年的臨近，各開發商暫緩項目的入市，房地產項目推盤量減少。

　　本月所預售的商業項目均為社區商業，單個項目的商業面積較小，如星河丹堤項目、龍翔花園項目的商業面積均不足千平方米。就各區商業物業的供應情況而言，寶安、龍崗兩區預售商業物業9633.14平方米，占總供應量的54.8%。

　　從商業物業的成交結構來看，社區商鋪是1月商業物業成交的主流類型，占總成交比重的91%，這主要是因為作為住宅配套的社區商業數量較多，且多以銷售為主。隨著CBD商業區的發展與完善，片區商業物業的商業價值逐漸被投資者所青睞，近期推出的現代商務大廈和卓越時代廣場都取得不錯的銷售業績。

　　CBD商業區寫字樓裙樓將成為今年的投資熱點。純商業項目在本月中的成交比重接近為零，在后市的成交中所占比重將日趨減少，這是由于純商業項目多為發展商自持，目前市場上在售的項目僅有保利文化廣場、萬鑫五洲風情購物中心、坂田商業大樓、中信地鐵商場等，以消化存量為主。

　　主消存量，成交穩中有升

　　1月深圳商業物業的成交面積約為2.56萬平方米，環比上月增幅為95%，成交商鋪268套。深圳的商業物業市場在歲末逐漸回歸理性，成交量走出低谷，呈現穩中有升的態勢。

　　從各區商業物業的成交情況來看，寶安、龍崗兩區的成交面積為1.63萬平方米，為總成交量的64%。龍崗區以1.55萬平方米的成交量占關外兩區比重的95%，在居住氛圍日益成熟的帶動下，龍崗區的商業業態逐漸豐富和完善，社區商業的投資價值也得到投資者的關注，區域商業物業的空置率有所下降，中海大山地、金田豐華苑、紫郡等社區商業交易活躍。關內區域中，福田以0.78萬平方米的成交面積占據總成交量約30%的比重，CBD商業區的成熟和完善使周邊的商業項目贏得市場青睞，如橄欖綠洲家園和現代商務大廈的裙樓商業。羅湖、南山在本月也有少量成交。

　　商業抗跌羅湖最強

　　從各區商業物業的成交均價來看，羅湖是商業發展成熟的片區，其商業物業的成交均價一直保持穩定的走勢。而一向是商業物業成交均價維持最高水平的福田在本月僅為17300元／平方米，這主要是受橄欖綠洲家園商業裙樓成交價格僅為9000元／平方米而成交面積所占比重較大的影響。南山商業物業的成交均價為24700元／平方米。關外區域的價格走勢較為穩定，寶安以14000元／平方米的成交價高于龍崗的12000元／平方米。

　　在政府限外資、稅收調節、加強商業性房地產信貸管理等一系列抑制投資的調控措施作用下，深圳商業物業市場逐漸理性回歸，自去年10月后，商業物業的成交價逐漸走穩。本月商業物業的成交均價為14000元／平方米，環比上月略降12.2%。

　　商業二手市場量跌價穩

　　1月雖然為傳統的投資高峰期，但受政府宏觀調控政策以及銀行收緊貸款資金的發放等問題的影響，今年1月深圳二手商業物業僅成交1.3萬平方米，環比下降36.6%，同比下降78.9%。投資者對目前的市場均采取謹慎小心的觀望態度。銀行收緊房貸和數次加息的“累積效應”，使普通投資者的投資欲望受到壓抑，目前活躍在二手商業物業市場上的多是資金實力較強的公司與財團。二手商業物業的成交量雖然大幅下降，但成交價格一直沒有松動，保持穩中微升的走勢，這主要是因為商鋪資源的稀缺。同時商業物業的租賃市場也是較為活躍。(李錦偉)