廣州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2005年至2007年10月份的高歌猛進(jìn)后,到2008年會如何走?市民在今年能否繼續(xù)在房地產(chǎn)投資中博得滿堂彩?

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析,隨著今年廣州住房供應(yīng)體系的多元化,以及樓市觀望情緒的持續(xù)和成交的低迷,2008年難以再出現(xiàn)房價(jià)“普漲”的局面。因此,投資者必須睜大眼睛,在多品種的房地產(chǎn)市場上,淘到“抗跌性”強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)。

　　供應(yīng):

　　產(chǎn)品出現(xiàn)多極分化

　　廣州市春節(jié)前夕公布的2008年住房供應(yīng)計(jì)劃顯示,今年廣州將進(jìn)一步完善多品種、多層級的住房供應(yīng)體系。除了商品房外,會有更多的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房供應(yīng)市場,這也一定程度上分流了之前商品房市場內(nèi)的消費(fèi)者。

　　按照計(jì)劃,在具有投資機(jī)會的商品房領(lǐng)域內(nèi),今年將在2006、2007年的基礎(chǔ)上,繼續(xù)貫徹落實(shí)國家90/70政策,優(yōu)先發(fā)展中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房,保證包括保障型住房在內(nèi)的90平方米以下住房用地供應(yīng)量和新批準(zhǔn)建設(shè)量均會達(dá)到總量的70%以上,著力繼續(xù)改變偏大、偏高端的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　因此,從戶型上看,2007年中小戶型的供應(yīng)量只占市場30%-40%的份額,而到2008年,中小戶型的比例將加大,大中戶型將逐漸稀缺。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),在商品房市場上,今年90平方米以下的戶型至少達(dá)到總量的一半。

　　房價(jià):

　　商品住宅樓價(jià)不會再“普漲”

　　廣州的房價(jià)經(jīng)歷了三年的大躍進(jìn),2007年全年商品住宅均價(jià)已經(jīng)比2005年上漲了67.7%。而這輪房價(jià)的普遍上漲在去年11月之后開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn),廣州商品住宅實(shí)際成交價(jià)格和銷售量都呈明顯的下降態(tài)勢。

　　據(jù)廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文分析,2008年廣州的商品房價(jià)格將不會呈現(xiàn)單邊上揚(yáng)或下降的態(tài)勢,商品房價(jià)格將更多受制于產(chǎn)品屬性、市場供求關(guān)系和政府行為的影響。

　　他認(rèn)為,優(yōu)質(zhì)高檔大戶型物業(yè)、城市中心區(qū)黃金地段住宅物業(yè)將保持價(jià)格穩(wěn)中有升,濱江東、珠江新城、琶洲、東山等地段由于產(chǎn)品稀缺性,樓價(jià)將堅(jiān)挺。高檔物業(yè)的價(jià)格甚至有上升30%—50%　的可能。而中、高檔物業(yè),特別是樓價(jià)在10000—13000元/m2,位于城市次中心(如金沙洲、科學(xué)城、番禺等地),由于受限價(jià)房的沖擊和影響,價(jià)格可能回落,回落幅度有可能達(dá)到20%—25%　。此外,中、小戶型物業(yè)(90平方米以內(nèi))在2008年將會大量上市,預(yù)期價(jià)格將穩(wěn)中有降。　　　

　　二手房:

　　半年調(diào)整期過后樓市可恢復(fù)正常

　　二手房市場也往往能淘到升值潛力好的房子。目前看來,去年10月以來的淡季現(xiàn)在依舊在延續(xù)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這輪調(diào)整期在二手市場大約經(jīng)歷半年左右,而由于同一手房相比所存在的價(jià)格優(yōu)勢,二手樓價(jià)不太可能出現(xiàn)“普降”的局面。

　　來自滿堂紅地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示,2007年第四季度廣州二手住宅的平均成交價(jià)格為7331元/平方米,一手樓成交均價(jià)為10890元/平方米(官方交易登記數(shù)據(jù)),相比之下,二手樓價(jià)格優(yōu)勢明顯。其次,2007年第四季度廣州住宅租賃平均單價(jià)為27.56元/平方米,套均面積為67.7平方米/套,平均租金為1866元/套,按照平均單價(jià)8000元/平方米計(jì)算,中小套型住宅年平均投資毛回報(bào)率為4.1%左右,租售比為1:290左右,這兩組數(shù)據(jù)顯示樓價(jià)偏高,但基本還在正常范圍。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為,二手房市場此輪的調(diào)整主要表現(xiàn)形式是成交縮量,而不是大幅降價(jià),供求關(guān)系的本質(zhì)并不會發(fā)生徹底改變。因此市場有發(fā)展的內(nèi)在支持力。

　　宏觀及政策預(yù)期:

　　對房地產(chǎn)投資抑制或是利好?

　　廣州市經(jīng)緯地產(chǎn)的市場分析報(bào)告指出,從整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入和物價(jià)水平等宏觀方面看,2008年的樓市利好因素依舊存在,但從政策來講,金融信貸方面的貨幣從緊政策、供應(yīng)增加后導(dǎo)致的競爭壓力、物業(yè)稅等稅收政策,都會對樓價(jià)形成壓抑作用,使得觀望氣氛持續(xù),對于房地產(chǎn)的投資與消費(fèi)需求都有明顯的抑制作用。

　　趙卓文則認(rèn)為,投資型購房還剛剛興起,遠(yuǎn)未到結(jié)束的時(shí)候。年末股市退潮,數(shù)萬億資金等待出路。此外,CPI高漲,全年CPI高達(dá)4.6%,預(yù)計(jì)2008年CPI在5%—6%之間,老百姓將不得不考慮將多余的錢投入素有抗通脹美名的不動(dòng)產(chǎn)中。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào),廣州樓市今后的發(fā)展,很大程度上取決于政府對“房地產(chǎn)作為投資性產(chǎn)品”的態(tài)度。商品房能否被官方認(rèn)可為“投資性產(chǎn)品”,恰恰是今后三年樓市是榮是衰的關(guān)鍵。(記者　張睿)