雖然上海同一個樓盤還沒有出現明顯降價的現象，但上海樓市冷卻的情形正日益明顯。早報記者昨日獲悉，部分開發商將手頭新盤以大幅低于周邊同類樓盤的價格開盤，其價格甚至低于板塊內二手房價格，形成了明顯的價格“倒掛”現象。

　　從土地市場大幅“降溫“，到二手房價不再“堅挺”，再到一二手房價格“倒掛”，分析人士表示，如果一二手房價“倒掛”的范圍擴大，則很有可能進一步將整個板塊價格拉低。上海樓市調整信號變得越來越強烈。

　　一二手房價“倒掛”

　　早報記者昨天了解到，在1月份開盤的幾個樓盤紛紛以區域低價開盤，所定價格不但與同一板塊新盤差距明顯，其價格甚至低于周邊二手樓盤，出現明顯的一二手房價格“倒掛”現象。

　　2008年1月19日，位于浦東三林板塊楊高南路御橋路的浦發博園開盤，其銷售價格為11200-14000元/平方米，均價13000元/平方米。

　　這一價格明顯低于此前開盤的萬科新里程(18000元/平方米)和金誼河畔(14000-15000元/平方米)。同時，由于2007年房價普漲，三林板塊次新二手房價格已經達到15000元/平方米左右。

　　浦發博園的低價開盤，使得大量二手購房者轉“二手”求“一手”，樓盤當天銷售率達到近期罕見的80%。

　　在浦西，1月4日正式開盤的江南名廬二期推出17號、18號樓共200多套房源，售樓處報價21000元/平方米。定價比一街之隔的逸流公寓二期開盤價低了整整7000元。而周邊二手次新房源的單價都在23000-24000元/平方米。

　　“浦發博園預計售價在13000元/平方米，戶型為90平方米兩室兩廳一衛或130平方米三室兩廳兩衛，這個價格比周邊二手房均價1.5萬元還低。”一位購房人表示，“估計最低可100萬元拿下一套90平方米的新房，而周邊二手房由于精裝修以及要付5%的營業稅等，買一套97平方米的二手房約需140萬元。”

　　一般來說，二手房在房齡以及房屋質量等影響的情況下，即使在同樣價格的情況下，由于交易需要支付各類稅收，最終支出也將大大高于掛牌價格。在這種情況下，一旦出現一手低價樓盤，大部分購房者將轉向一手市場。

　　二手房價格開始松動

　　一二手房價格“倒掛”現象目前已經變得相當明顯，包括21世紀不動產、美聯物業等中介門店的數據顯示，除中心城區之外，閔行七寶等地樓盤也出現二手房價格高過一手房的現象。

　　隨著新盤價格低開，上海二手房市場顯得更加萎靡。上海中原地產提供的最新數據顯示，整個1月二手房成交量較2007年12月同期相比略有下調，幅度為10%左右，成交價格也略有松動，微跌5%。其中市中心成交量下跌較大，靜安區、盧灣區1月成交量下滑在30%左右，成交價格略有下滑。其中靜安區國際麗都2007年11月份的成交價格在43000—45000元/平方米，目前下調至42000—44000元/平方米，新福康里2007年11月價格在24000—25000元/平方米，2008年1月份下調至22000—23000元/平方米。

　　中原地產各分行反饋的信息顯示，1月中下旬二手房掛牌量與2007年12月份相比總體增加15%左右，其中高端房源增加10%左右，中低端房源掛牌增加約5%左右。

　　中原地產閘北區區域總監程曦表示，由于前期觀望氣氛濃重、天氣寒冷導致分行帶看量下降，使得房東心態略有變化，從1月中旬起房東掛牌量直線上揚，其中前期一些對市場一度看好的頻繁跳價的房東目前也恢復理性。

　　集體降價先兆？

　　上海中原地產副總經理唐振東表示，如今的情形和2005年時的狀況非常相近。2007年房價的上漲速度甚至超越了2004年的同期，而此后的2005年也出現了樓市成交量下降，二手房成交價格先期下調。

　　事實上，上海房價曾經在2005年度出現過明顯的回調，根據當時搜房網典型住宅指數對全市438個樓盤的價格追蹤顯示，2005年5月到7月，短短兩個月內，10個區域樓盤分別變相降價。大華錦繡華城，7月底房源，定價僅為8080-9580元/平方米，比前期該樓盤14500元/平方米，價格調整了39%；金楊板塊的云山星座苑，價格調整幅度23%；陸家嘴板塊的濱江蘭庭，調整幅度為24%……由于房價調整幅度過于巨大，使得部分樓盤出現了退房現象，購房者甚至不惜上訴將已購房屋退回。

　　“先過了年再說。”一家地產代理公司負責人向記者表示，年底以來所代理樓盤銷售狀況明顯遇到“瓶頸”，但由于前期已經完成了2007年度銷售任務，因此準備先觀望一陣子，如果銷售壓力加大，則不排除降價可能性，“2005年的經驗表明，如果決定要降價，那么早降比晚降好。”(記者 劉秀浩)