“沒(méi)問(wèn)題，我現(xiàn)在賣1.3萬(wàn)元，準(zhǔn)備3月份漲到1.8萬(wàn)。”位于京城北五環(huán)的某項(xiàng)目銷售經(jīng)理對(duì)漲價(jià)的前景很是樂(lè)觀。

　　“不好說(shuō)，很多客戶早就簽了意向書(shū)，但遲遲不下訂，我現(xiàn)在也沒(méi)譜。”另外一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則對(duì)未來(lái)的走勢(shì)心里很沒(méi)底。

　　來(lái)自市場(chǎng)層面的統(tǒng)計(jì)顯示，北京1月份約有34個(gè)新盤(pán)亮相，但多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格尚未確定。與上述兩個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人完全不同的心態(tài)如出一轍，“拐點(diǎn)論”正反兩方的對(duì)壘在不斷升級(jí)，整個(gè)京城樓市以一種焦灼的態(tài)勢(shì)微妙開(kāi)局。

　　中小戶型唱主角

　　經(jīng)歷過(guò)2007年密集政策的洗禮之后，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了政策效應(yīng)集中顯現(xiàn)的關(guān)鍵一年。無(wú)論從1月份新盤(pán)供量，還是從國(guó)家政策傾向，2008年中小戶型都將成為市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍。

　　在1月份新推的34個(gè)新盤(pán)中，中小戶型接近一半。而從新盤(pán)放量的環(huán)線區(qū)域來(lái)看，五環(huán)外供應(yīng)量最多，總計(jì)達(dá)到18個(gè)，占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)總數(shù)的一半以上。

　　北京華本時(shí)代品牌顧問(wèn)中心總經(jīng)理周金旺認(rèn)為，隨著中小戶型在樓市中所占的份額越來(lái)越大，必然會(huì)釋放以往被抑制的購(gòu)買需求，這也是去年下半年以來(lái)造成中小戶型開(kāi)盤(pán)即熱銷的主要原因。

　　隨著政府有形之手以及市場(chǎng)無(wú)形之手的合力調(diào)控與引導(dǎo)，京城樓市正在發(fā)生著新的變化。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，如果政策執(zhí)行到位，將商品住宅的開(kāi)發(fā)周期延展，在2008年內(nèi)，小戶型的供應(yīng)量將增加9萬(wàn)套。隨著政策的深入，北京樓市導(dǎo)向?qū)⒂幸粋�(gè)大的轉(zhuǎn)變，中小戶型占主導(dǎo)的新格局將隨之形成。

　　房?jī)r(jià)高低看政策？

　　2007年12月，北京樓市整體表現(xiàn)為“量跌價(jià)升”，在入市放量的近45個(gè)樓盤(pán)中，熱銷的項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。

　　數(shù)據(jù)表明，去年12月期房商品住宅銷售下滑幅度明顯，環(huán)比11月同期減少32%。與簽約量的持續(xù)低迷相反，12月開(kāi)盤(pán)均價(jià)仍在高位運(yùn)行，截至12月15日，京城開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)已近18000元/平方米。以11月中旬開(kāi)盤(pán)的世奧國(guó)際中心為例，該項(xiàng)目位于北四環(huán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17500元。相隔一個(gè)月后每平方米上漲500元，而這個(gè)價(jià)格有可能繼續(xù)上漲。

　　從目前的供給方來(lái)看，盡管開(kāi)發(fā)商面臨銷售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但因?yàn)閳?jiān)信奧運(yùn)前北京樓市將持續(xù)繁榮，許多開(kāi)發(fā)商不愿損失“捂盤(pán)”帶來(lái)的超額收益，因此都會(huì)選擇將未來(lái)可能的超額收益疊加到現(xiàn)在的價(jià)格上，從而出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)價(jià)繼續(xù)保持高位的局面。

　　而購(gòu)房者則在觀望。去年央行6次加息、提高第二套住房首付比例和利率、征收物業(yè)稅的傳言及對(duì)2008年貨幣從緊政策的預(yù)期等，都令這種觀望或?qū)⒕S持一段時(shí)間。與此同時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始觀望，不斷推后項(xiàng)目的入市時(shí)間。

　　華瀚集團(tuán)副總裁黨生預(yù)測(cè)，基于奧運(yùn)會(huì)對(duì)樓市審批、開(kāi)工建設(shè)速度方面帶來(lái)一定影響，2008年一至三季度樓市供應(yīng)依然將處于緊張狀態(tài)，尤其是一些2007年入市的地塊相當(dāng)一部分最早也只能在奧運(yùn)會(huì)之后才可銷售，這將進(jìn)一步造成2008年市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。

　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，縱觀房產(chǎn)新政對(duì)供需雙方的多方面影響，可以從目前北京市場(chǎng)“觀望”的謎團(tuán)中看出未來(lái)房?jī)r(jià)的一些走向：未來(lái)供給會(huì)繼續(xù)加大，需求在短期內(nèi)將有所收斂，但長(zhǎng)期內(nèi)仍然有釋放的可能。因此此次觀望時(shí)間的加長(zhǎng)將結(jié)束此前的瘋漲時(shí)期，進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)的過(guò)渡時(shí)期，但后市仍然存在一定的上漲空間。(許慧穎)