最瘋狂的時候已經過去，但危機仍未散去。

　　世華地產市場研究中心的調查顯示，雖然去年7~10月間，深圳二手住宅市場買賣成交量大幅下挫，但是成交均價卻降幅有限。7月的市場高位與10月的市場低位相比，整體降幅僅為9.2%。

　　中原地產深港研究中心也認為房價只是“有所回落”，還將“繼續調整”。

　　應該下降50%

　　但低量成交的背后，顯示的是市場上嚴重的信心缺失和悲觀預期。“現在的市場，就好比一個在河這頭，一個在河那頭。買家不買，賣家不賣。”梁文華說。一個現實的情況就是，現有的零星交易都是在相對低的價位上才能成交，“現在的樓價，比起最高峰期，大概已經下降了20%。”

　　而中原地產董事長賴國強的觀點與他不約而同：“據我的判斷，這個樓價會有15%~20%的向下調整。”不過他也自認，像這樣漲跌的市場，是他自1997年進入深圳創辦中原，“進入深圳地產中介行業整整十年以來不曾有過的”。

　　美聯物業代理(深圳)有限公司總經理王書權更是肯定，“沒有道理不降，”他依舊以市場成交量作為最基本的參考指標，“成交量代表的是市場的預期，以及投資客的氣氛，這么少的成交量，價格肯定還會下行一段時間。”

　　“在我看來，深圳樓價應該下降50%！” 著名房地產投資人鄒建民一語驚人，“下降20%，大多數人還是買不起房。”

　　降價要理性

　　房價的下降已是大勢所趨。但是在“降聲一片”的喧囂之中，王書權也說出自己的擔心，“房價肯定要下調，但是下調多少是個問題。”他提出，“并不是越降越好，而是要回歸理性，因為深圳市場長期肯定是看好的。”

　　對此，他不無擔憂，“房價如果下調過多，首先會造成銀行的壞賬和信貸違約增多。而房價如果繼續下降，超過‘臨界點’之后，銀行持有的不良資產入市，將會繼續帶低市場，帶來更多的壞賬，如此往復，從而陷入一個惡性循環當中。”他所言的情況，正是美國“次貸危機”呈現出的景象。“因此，市場均衡的把握是很重要的。”

　　同許多投資客保持業務聯系的鄒建民說，據他在實際中的觀察，很多投資客已經在往外拋盤。而他們中的很多人，“已經是負資產，整個首付已經沒有了。頂多再堅持三四個月，就會在銀行產生大量壞賬、負資產，這部分沖擊市場，影響將是極其惡劣的。”

　　王書權也強調，“一個良好的市場應該是穩中有升，大起大落誰也受不了。”在他看來，已經禁不起大漲的深圳樓市，同樣禁不起大落。

　　開發商的應對之道

　　而早在去年10月份，專門負責代理一手樓的廣廈地產總經理助理林曉華，接受記者采訪時就指出，現有以高檔樓盤占據市場的情況不改變的話，即使成交量稀少，市場的整體價格很難降下來。只有等到新推出的中低樓盤陸續推出，市場的整體價格才會下行。

　　中原地產董事長賴國強解釋了個中緣由，他指出，即使銷售十分不好，已開盤的樓盤也不太可能實行降價策略，“開發商面臨的壓力太大，一旦降價的話，他將成為罪人。”最不答應的就是已經購買了先期物業的置業者，他們最不能接受的是物業貶值。

　　其次是銀行，將不得不面臨著信貸危機。政府同樣不會樂意，房價的走低將意味著地價的走低。

　　從以往的情況來看，只有兩種情況下，開發商才會迫不得已而采取降低價格的方式進行銷售，“一種是上市公司，對于他們而言，不存在資金問題，主要是年終報表的財務需要、銷售業績的壓力。另一種是小公司，面臨急切的資金鏈壓力，不降價就會破產。”賴國強表示。

　　波及珠三角

　　在賴國強看來，現有的結構之下，定位高檔的樓盤將不會直接采取降低價格信號的辦法，“這對市場而言，將是致命的，市場就是這個樣子，價格越漲大家越買。降價將會極大打擊市場的信心，開發商也需要投資客們的購買。”他認為，這些樓盤將會采取其他一些做法，比如加大廣告宣傳和推銷力度，或者讓利給社會其他經營渠道如中介。

　　但是新開的樓盤不受此影響，它們的定價策略就比較靈活，“這部分樓盤將成為價格先行的主體。

　　而鄒建民認為，之前深圳樓市的暴漲明顯帶動了其他一線城市，如北京、上海的房價上升。“樓市的刺激是相互的。”他表示，“之前的各地樓市有相互形成推高之勢，此輪深圳樓市的下降，對其他一線城市的房價是個強烈的信號。”

　　“二手房是最敏感的，深圳跌落之后，珠三角的其他城市已經也有部分跌落。”世華總經理梁文華告訴《第一財經日報》記者，世華在珠三角門店統計得出的數據顯示，“傳導效應”已經出現，廣州二手房價在去年11月出現明顯下跌，去年11月成交均價7012元/平方米，環比下降6.95%。

　　其他中小城市也有調整，包括東莞、佛山在內的一些城市都出現了不同程度的下調。(駱樂)