全年樓盤單價大幅上漲年底價格開始下降———

　　土地交易市場中兩個“最高”：土地成交總價最高的朝陽區西大望路27號地(總成交價17億元)由北京萬科中標；樓面地價最高的是朝陽區大屯路224號地(樓面地價成交價13788元/平方米)由金融街控股中標。

　　全年樓盤單價大幅上漲，無論價格還是漲幅均創歷史新高，1-11月份平均單價達11377元/平方米，較2006年漲幅達41.2%。但價格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀調控效力凸顯，價格開始下調，但價格降幅相對平緩。

　　2007年諸多政策涉及土地市場、供給市場、需求市場以及住房保障體系，影響著包括金融機構、開發商、投資者以及低收入人群，從各個環節對過熱的房地產市場進行調控。北京中原盤點2007樓市，展望2008———

　　土地市場保障性住房供地完成比例高于商品房

　　從住宅用地的實際供應分析，經濟適用房和廉租住房的用地供應達到416公頃，大大超出了計劃供應量，而“兩限”普通商品房用地供應也差不多完成，規劃建筑面積已超過了300萬平方米的年度保障規劃，體現出了政府對住房保障供給體制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的實際供應則比計劃差許多，還不到40%，也就是說還有多半以上的土地將在年底入市，多為商品住宅及商服用地。

　　土地供應向五環外傾斜

　　從本年度1-11月份成交土地的環線分布看，五環內的建設用地越來越少，成交面積只有總量的兩成。土地供應繼續向五環外傾斜，今年接近六成土地成交位于五環六環之間，五環外以及遠郊區縣所占的比例已經高達土地市場總體成交面積的79.7%。城八區五環內范圍已經沒有多少土地供應了。

　　朝陽、昌平成為土地供應熱點區域

　　在八大城區中，作為住宅市場供應的高房價區域及需求的熱點區域，朝陽區的土地市場最為各方關注，今年朝陽區土地成交規模占總成交規模的16.34%，仍然領先于其他區域。今年昌平區的土地成交規模僅次于朝陽區，占到了總成交的15.16%，主要是回龍觀居住區和科技園區較大規模的居住及配套用地，海淀、豐臺以及順義、通州新城等區域也有大量建設用地上市。

　　遠郊區地價大幅上漲

　　2007年1-11月份土地市場總體成交價格3040元/平方米，較2006年同期相比上升了6.78%。城八區商品房樓面地價的成交均價為5821.89元/平方米，比去年增長了25.55%。值得注意的是，其他郊縣商品房樓面地價成交均價為2271.61元/平方米，每平方米比去年上漲了1073.61元，增幅高達89.62%，在城八區土地日益稀缺的情況下，遠郊區縣的土地價值大幅增長。

　　分析上表中不同區域不同用地的成交比例和價格可以得出，2007年土地成交平均價格拉低，主要原因有兩個：一是郊縣土地成交量較大而價格同城八區相比要低得多，二是占總成交量1/3的兩限房用地相對價格較低。

　　朝陽地價最高大興地價漲幅最大

　　由于去年沒有出現政策性商品房用地，在與去年地價相比較時我們采用不包括兩限房在內的商品房用地成交的樓面地價進行統計分析。總體來看，北京市土地成交均價3208元/平方米，比去年同期上漲了12.68%，地價上升速度很快。

　　從各區縣樓面地價成交均價來看，朝陽區最高為8461元/平方米，而該區常營鄉兩限房地塊樓面地價僅為2680元/平方米，大大拉低了區域整體的成交均價。大興地價去年僅為854元/平方米，今年平均每平方米上漲了2806元，漲幅高達328.57%。此外，通州、密云、延慶等區縣的地價上漲也比較快。

　　土地成交總價最高17億樓面地價最高13788元每平方米

　　本年度土地交易市場中兩個“最高”：土地成交總價最高的朝陽區西大望路27號地(總成交價17億元)由北京萬科中標；樓面地價最高的是朝陽區大屯路224號地(樓面地價成交價13788元/平方米)由金融街控股中標。住宅市場供應下降成交價年終走低。

　　通過對近5年的住宅供應量來比較可以發現，今年1-11月住宅市場上市面積總共為1368.06萬平方米，總套數為11.21萬套。對比去年供應面積減少了137萬平方米，套數增加了0.2萬套，下降到了近年來的最低點。國家政策對于住宅結構的調整已經初步在市場上得到體現，在總體供應面積下降的情況下，住宅套數反而增加，可見，“90、70”政策已經在市場上得到了初步的實施，中小戶型供給已經大量增加。

　　成交量小幅縮減

　　2007年1-11月住宅市場成交量為1597萬平方米，成交套數為13.4萬套。與去年同期相比，2007年的成交量下降了94萬平方米，成交套數增加了0.4萬套。通過對比2007年成交與供應的月度走勢我們可以發現，與往年金九銀十的情況略有不同，2007年北京的樓市供應與成交的集中時間在6-9月份。

　　通過對供應量與成交量的對比可以得出以下結論：

　　今年的成交量雖然較之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供給量，市場繼續呈現供不應求的局面。

　　今年上半年證券市場的活躍，增強了投資者對宏觀投資環境的信心，促進了房地產市場交易的相對活躍。

　　成交價格大幅上揚但四季度出現下降趨勢

　　全年單價大幅上漲，無論價格還是漲幅均創歷史新高，1-11月份平均單價達11377元/平方米，較2006年漲幅達41.2%。但綜觀月度走勢可發現，價格上漲主要集中在前三季度，四季度后，宏觀調控效力凸顯，價格開始下調，但價格降幅相對平緩。

　　結構調整政策效果開始顯現但整體份額仍然偏小

　　從北京市房地產交易網每月獲批入市的小戶型情況來看，上半年表現平平，平均不足整體產品結構的兩成，下半年開始供應數量開始攀升，但也僅占整體產品結構的三成左右，北京市商品住宅產品仍以大戶型為主。

　　高房價但不一定是高品質產品鮮有創新和升級

　　今年新開的樓盤只有少數幾個在市場上享有口碑的地產企業在建筑節能、環保、健康等方面有所體現，大部分樓盤缺乏創新。

　　2007年的房地產市場，人們只記住了價格，也只在乎價格，關于房子本身的居住質量和居住文化似乎已經不再重要，開發商如是，購房者亦如是。文字整理/衛東

　　2008年調控力度繼續加大執行更加嚴格

　　年底的中央經濟工作會議將2008年經濟運行定調為“防過熱、防通脹、重民生”，將實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。對地產業則要求建立和完善住房保障機制，繼續加強房地產市場宏觀調控。

　　土地商品住宅用地成交繼續上升

　　從目前北京土地儲備中心推出的地塊信息看，截至11月底，商品住宅用地成交不足430公頃，比1200公頃計劃還差770公頃。正在交易的地塊面積約397.79公頃，今年末計劃入市的地塊700公頃，因此商品住宅用地在年底大量上市，明年的成交量將繼續增加。

　　保障型住房和兩限房土地供應增多

　　從北京市住房保障規劃和土地供應中期規劃來看，保障性住房和兩限房的供應量將不低于住宅用地供應總量的70%，為保持住宅用地的平穩供應，政府將加大住房保障力度，優化住宅用地供應結構，預計明年保障性住房和兩限房用地供應將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應不會少于200公頃。

　　新城土地供應大量增加

　　根據政府規劃，重點建設11個新城成為未來幾年的發展方向，新城將有更多的建設用地推向土地招拍掛市場。明年重點發展的三個新城———順義、通州、亦莊的土地市場會比較受關注，這三個新城將有大量土地推出，土地交易市場會比較活躍。