伴隨我國住房產業化出現的小產權房，不久前經國家發改委的“禁售通知”和建設部一紙“風險提示”成為社會關注焦點。地方政府近期紛紛出臺了對小產權房清理辦法，但實際清理中遭遇重重阻力，小產權房處置幾乎陷入僵局。是什么原因阻礙了清理，小產權房為什么會滅而不絕且又大量出現呢？記者對此在南京展開了調查。

　　暗箱操作，小產權房暴利超過了商品房

　　南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規模龐大的小產權住宅區，有數十萬平方米的規模，自2000年至今已經開發了五期，居住著數千戶居民。

　　“這里就是一個農民新村，70%的住戶是南京河西新區建設過程中被拆遷征地的農民，我們都是農民，”“鳳翔花園”二期、三期的幾名業主告訴記者，“2002年這里的房價是12萬元/套至15萬元/套，每套100多平方米。當時農民的拆遷補償是每戶20多萬元，買套房子后剩下幾萬元當養老費。經適房蓋得少，農民買不到。這里的房子雖然沒有產權，但商品房的價格要貴一倍，農民拆遷戶也只能買小產權房。我們都是自住，也不需要產權證。”

　　記者看到，鐵心橋街道春江路兩側幾乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅，早期建設的小區與經濟適用房品質沒有多大區別，但近兩年新建的小區有了高檔化趨勢。

　　“鳳翔花園”三區“嘉園”就是一片別墅區。該別墅區一名物管人員告訴記者，這里的別墅是后來蓋的，沒有產權證，共有六七十套，2004年的價格是單體別墅六七十萬元/套，聯排別墅30萬元左右/套。這個價格是農民買不起的，幾乎都被城里人買了。

　　春江路上還有一家“盛世房產”中介公司，專門經營“鳳翔花園”的小產權房，有住宅也有別墅。這家公司的經理說：“小產權房成了緊俏貨，因為經適房5年內不準交易，而小產權房價格低，簽訂協議就成交，也不需要去房管局辦手續。”

　　南京市棲霞區國土局一位負責人告訴記者：“小產權房的出現已有10多年歷史，有其必然性。起初是村委會給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉。但他們很快發現，除了建設費用外，小產權房沒有其他任何成本，利潤豐厚，一些村鎮，街道開始成片開發，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大。現在，小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔房甚至別墅，成為少數人用來攫取暴利的工具。”

　　江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發小產權房屬于非法行為，集體土地出讓的價格根本沒有標準，都是村鎮干部與開發商私下達成的交易，土地轉讓的費用無從知曉。而建成后產生的非法暴利更加驚人。

　　他給記者舉了個例子，長三角某市的郊區有一個占地900畝的小產權房項目。按照幾年前100萬元/畝的土地出讓價計算，土地轉讓費國家少收入達9億元。該項目已經建成了幾萬平方米，如果每平方米獲利100元(實際利潤可能遠遠不止)，整個項目利潤達到幾千萬元，而這些都是純利，因為開發商與購房者沒有簽訂正式的買賣合同，所以開發商不用給稅務、房管等部門交納任何稅費，從這個角度說，小產權房的暴利甚至超過了商品房。目前開發這個項目的村支部書記已經被司法機關抓捕，這筆巨大的利潤誰也不知道是怎樣分配的，但分給農民的肯定很少。

　　兩頭受阻，小產權房清理政策懸空

　　記者從南京市國土局獲悉，面對小產權房蔓延的勢頭，南京市2003年就發文要求清理小產權房，2006年專門成立了清理集體土地建房小組，目前，全市范圍內已經停止開發小產權房的行為。南京市規定，凡是符合城市整體規劃和土地用途規劃的小產權項目，經補辦手續后可以領取兩證。

　　小產權房項目補辦手續的進展如何？記者到小產權項目和政府部門分別進行采訪。南京市棲霞區國土局的負責人告訴記者，小產權房的清理兩頭受阻，既得不到市里的明確支持，小產權房的住戶也不愿意補辦手續。區內一個符合兩個規劃的小產權項目已經按照600元/平方米的標準，準備好了補辦手續的費用，但市里的態度不明朗，區里想補辦也辦不了。而更多的小產權房小區則抵制交納補辦手續費。

　　鳳翔花園的部分業主反映，街道辦事處曾動員過住戶辦理產權證，但每平方米要交納五六百元，這里的住戶沒有一戶愿出錢。他們表示，反正房子是自己住，又不上市交易，不需要辦證。此事后來不了了之。

　　記者為此又采訪了南京市國土局政策法規處，該處負責人表示，與小產權房相關的建設、規劃、國土、房管等部門正在積極協調推進清理工作，但這畢竟是一個積累了10多年的矛盾，很難一下子解決。

　　南京市建設系統一名官員說，小產權房的清理實際上陷入了僵局，主要難在兩點，一是不符合土地利用、建設規劃的小產權房項目應該拆除，但是現在幾乎都住滿了人，強行拆除影響穩定；二是符合規劃的項目，應該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產權房牽涉眾多弱勢群體的利益，政府不能輕易處理。

　　江蘇省國土廳副廳長吳震強則表示，集體土地進入市場只有一條路——國家征收。要解決現有的“小產權房”，靠每年的土地利用指標逐步消化，是個漫長的過程，因為“農轉用”土地指標每年都在減少，南京今年僅9200畝。“小產權房”從一開始就不合法，所以得不到國家法律的保護。

　　記者采訪了解到，目前南京市尚沒有一個小產權房項目補辦產權證與土地證。

　　立法滯后，法律盲點成為國資“漏斗”

　　記者采訪中了解到，目前關于小產權房有兩種觀點形成對峙。

　　南京市鐵心橋街道一位負責人說，小產權房最初確實有合理的一面。前幾年搞大規模的城市建設，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力，開發小產權房也是迫不得已。而且小產權房獲得的利益也用到了公益事業上。

　　長三角一名城建官員告訴記者，小產權房起到了城鄉之間利益再分配的作用，更是市場合理需求得不到滿足后出現的“替代性經濟適用房”。據中央政策研究室的一項調查顯示，我國城市化進入高速發展期的幾年時間里，城市通過拍賣轉變用途的農村土地獲取的資金高達2000多億元，這些錢轉移回農村的數量很少。

　　江蘇省社科院院長宋林飛認為，小產權房價格便宜，不僅能滿足低收入者需求，同時對限制城市房價上漲也起到了不可低估的作用。

　　“小產權房最初雖然有合理性，但大規模出現使國家減少了大量土地出讓金收益，同時還可能威脅到耕地保護紅線。目前，對農村建設用地、宅基地使用有《土地管理法》規范，但嚴重滯后于城市化發展的需要，這是造成農村集體土地資源嚴重流失的一個重要原因，也暴露出城鄉土地二元管理的巨大漏洞。”南京市棲霞區國土局一名負責人說。

　　南京大學教授葛揚認為，小產權房暴露出了農村土地利益分配制度的空白。小產權房直接與利益掛鉤，但它的各種主體產權歸屬及利益索取模糊不清，小產權房的產權實際上是在法律的監督與保護之外。清理小產權房的目的應該在于，對農村土地的產權界定、土地利益分配、產權運作方式形成一套長效機制。(洛濤 鄧華寧)