根據鄭州房地產網統計，12月4日，鄭州成交商品住宅218套，成交均價4490元/平方米。相對于均價來說，鄭州部分樓盤的價格已經高到了不可思議的地步。

　　此前，有網友給位于鄭州市花園路與東風路號稱鄭州“樓王”的中原數碼港·藍堡灣樓盤算了一筆賬：成本價不到5000元/平方米，而如今其均價8800元/平方米，利潤率將達76%。

　　但是，“樓王”的高價似乎有點“高處不勝寒”。目前，“樓王”沒有一套住宅在鄭州房管局合同備案。于是，質疑之聲再起，到底是捂盤惜售還是房子賣不出去？

　　“深挖高房價黑幕”系列報道仍在繼續，如果你有這樣的遭遇，請告訴我們，熱線電話：(0371)65830000、13384018994。

　　網友算賬：“樓王”利潤率高達76%，房價是后來“地王”的近2倍業內猜疑：開盤8個月無一套房在房管局備案，疑似“捂盤惜售”

　　【網友算賬】“樓王”成本價4850元/平方米

　　號稱鄭州“樓王”的“藍堡灣”從不缺乏關注點，無論是其高房價(有人認為是虛高)，還是其高昂的利潤(或者說是暴利)。網友“東床駙馬”就在愛鋪論壇上給鄭州“樓王”算了筆成本賬，每平方米不到5000元的價格引來網友熱議。

　　12月5日，記者在該論壇上找到該帖子。根據其帖子，“樓王”建筑(銷售)成本約為4850元/平方米。按照開盤均價8500元/平方米計算，每平方米利潤為3650元。

　　征地費用 445.2元/平方米

　　樓面地價土地閑置成本土地契稅

　　5.91億元(總地價)÷150萬平米(容積率為5.2，可建面積)=394元/平方米閑置兩年，按同期貨幣市場的行業收益標準取5%的收益計算，兩年的資金成本為：5.91億元×5%×2=5910萬元。建筑(銷售)的資金成本為39.4元/平方米5.91億元×3%÷150萬平米=11.8元/平方米

　　前期開發成本 154元/平方米

　　規劃費用(含規劃設計、基礎設施設計)：16元/平方米建筑規劃單體設計費用：26元/平方米地探物探費用：6元/平方米政府規費：80元/平方米(含環保、專項基金、質量監督、征地管理、土地登記、相關證書工本費等費用)監理費用：16元/平方米，不可預見費用：10元/平方米

　　建筑安裝成本 1900元/平方米

　　按照建委公布的建筑工程項目欄頭價核算清單，30層左右的高層建筑工程項目，框架結構成本核算約為2200元/平方米，實際市場價格為1800~1900元(含主體、內外墻、水電管網、消防設施、電梯)。在這里核算是取成本為1900元/平方米。

　　基礎設施配套費用 合理區間為110元/平方米

　　市政工程建設費：18元/平方米市政工程質檢費：15元/平方米小區供電工程費：20元/平方米小區供水工程費：15元/平方米小區照明工程費：10元/平方米小區道路綠化費：2元/平方米小區其他生活配套：30元/平方米

　　裝修費用 400元/平方米

　　“東床駙馬”邀請著名的裝修公司老板去樣板房看過，初步估算裝修成本最高為400元/平方米

　　品牌使用成本 255元/平方米

　　參照萬科接受恒大地產委托，全權開發經營管理恒大的項目，收取的品牌費用為總銷的3%。該項目也按照這個比例計算，按照開盤銷售均價8500元/平方米計算，品牌成本為255元/平方米

　　銷管財成本782元/平方米

　　按照河南省住宅產業商會公布的相關比例數據計算，銷售推廣費用，按照4.2%的比例算銷售成本為357元/平方米

　　管理費用按照3%的比例算銷售成本為255元/平方米財務費用按照2%的比例算銷售成本為170元/平方米

　　公司稅務支出 804.1元/平方米

　　營業稅及附加稅，按照5.5%計為：467.5元/平方米所得稅：按照12%的33%計為336.6元/平方米

　　【業內求證】每平方米成本在5000元左右

　　昨日記者分別向從事房地產預算多年的兩位造價師求證“東床駙馬”的賬單。兩位造價師認為，小區道路綠化費2元/平方米是肯定不夠的。“樓王”的裝修也如它宣傳的那樣絕對是國際一線品牌，成本應該核算在每平方米1000元左右。

　　房管局網站上雖然公布該“樓王”的容積率為3.57，但其全部是高層，實際上容積率會高一些，有可能比“東床駙馬”估計的5.2更高一些。如此算來，其成本價應在每平方米5000元左右。

　　【地王比較】“樓王”比后來者“地王”的房價高許多

　　“樓王”的房價到底是否過高？記者將這個鄭州第一“地王”與后來者“地王”做了比較。

　　據了解，“樓王”的地為2004年5月12日取得，當時斥資5.91億元拿下431.2畝地，均價137萬元/畝。

　　該“地王”沉寂幾年之后，2007年4月14日終于開盤。而其代表樓盤就是10棟高層住宅，開盤均價8500元/平方米，被稱為鄭州“樓王”。

　　2005年3月11日，鄭州新長城房地產以每畝185萬元的價格拿下大學路省煤炭干部管理學院73畝地，也就是今天的長城康橋·華城。據了解，截至12月5日，其已售房屋3209套，銷售均價4955元/平方米。

　　2006年11月3日，鑫苑置業以259萬元/畝的價格拿下桐柏路與朱屯路交叉口附近32.247畝地。也就是今天的鑫苑·都市公寓。根據在鄭州房地產網上查詢，截至12月5日，其銷售房屋614套，銷售均價4830元/平方米。“樓王”的地價遠低于長城康橋·華城和鑫苑·都市公寓，為什么房價卻高于后兩者近4000元/平方米？

　　另外，該“地王”的另一個項目共有3270套房，目前售出241套，銷售均價4643.61元/平方米。

　　【樓王發言】網友算賬是無稽之談

　　“網友算賬是無稽之談。”該“樓王”一負責人表示，網上的賬是筆糊涂賬，不可信。

　　但“樓王”成本幾何？該負責人說這是商業秘密。但是他說“任何商人不掙錢是不可能的。”他認為“樓王”的性價比很高，是為獨具慧眼的中原精英人士打造的，走的是高端路線，“樓王”的身份并不是因為其價格，而是因為“它所處的城市中心位置”。

　　也許正是因為其所謂的“高端”，昨日下午，記者就因騎電動車而不是開名車，被保安攔于門外。保安的解釋是，不管是看房還是找人都需要提前預約。在確定記者已經預約之后，保安仍不準記者進入，原因很簡單，院內除轎車外不允許其他車輛進入。

　　就在該樓盤開盤之時，“樓王”還要求看房需要交2萬元押金，看樣板房需要提前1天預約，預約成功才準入。這在業界被稱為“門檻營銷”。這一營銷手段將大多數人擋于門外，使得“樓王”在氣勢上成了“NO.1”，讓普通人望而卻步。

　　“就像五星級酒店，衣冠不整者莫入。門檻營銷是把一部分人篩掉，以確保給有效客戶提供一對一的全面服務。”該負責人說，“樓王”是絕對高端的，今年已經搞了大大小小67場活動，其中包括轟動一時的鄭州首屆奢侈品展。

　　“樓王”在很多人眼里一下子成了奢侈品。當然，奢侈品就意味著價格鶴立雞群，也意味著巨大的營銷費用。這些費用最終還是要反映在房價上的。

　　【業內猜想】“樓王”的房子賣不出去？

　　“樓王”一直標榜高端，但其銷售狀況似乎并不好。鄭州房地產網商品房預售資料顯示，其今年4月14日開盤，但至今10棟住宅1159套房子，在鄭州房管局合同備案記錄為零。

　　業內對此有兩種猜測：

　　其一，因為房價過高，“樓王”一直宣稱其裝修成本就達到每平方米2000元，這增加了房子成本，讓當年每畝137萬元的地價優勢不復存在。同時“樓王”的一系列門檻營銷的手段將目標人群限定的范圍太小。

　　其二，捂盤以期待更高房價。那位負責人堅持認為“樓王”的性價比相當合理，是“高貴不貴，物超所值”。對于一直沒有銷售記錄，他解釋是因為存在一些不便透露的客觀原因，而且是公司營銷策略的一部分。

　　他說，鄭州目前的房子價格與現有的經濟發展速度不相稱，處在一個較低價位，“未來鄭州的房價還要漲，多了不說，還要漲10年”。

　　也許就是出于對未來房價的預期，捂盤之說也有了依據，業內人士說：與“樓王”毗鄰的另一塊地年內有可能拍賣。以其所處的位置，參照今年以來的“地王”價格，預計地價能達到800萬元/畝。“將來房價在萬元每平方米不成問題。如果‘樓王’能捂到那個時候，房價肯定還要漲。”

　　那位負責人也否認捂盤一說。“沒有一個房地產公司不愿意盡快回款。”他說，與“樓王”同宗的另一個項目在上個星期就已經與業主簽訂了購房合同，“樓王”也將與業主簽訂合同。“兩個項目但是只有一撥人干活，總要忙完了一個再忙另外一個”。(王世峰 肖芳)