作為全國(guó)首例以個(gè)人集資建房為開發(fā)模式，并成功“拿地”的溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目，最近發(fā)生了“質(zhì)變”。11月8日，溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)表示，今年10月30日，該項(xiàng)目已獲得政府部門的“項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)”，但“附加條件”是項(xiàng)目去掉“個(gè)人合作建房”名義，轉(zhuǎn)而按商品房開發(fā)模式進(jìn)行，開發(fā)后的商品房將向社會(huì)公開銷售，256名會(huì)員為項(xiàng)目投資股東，按投資比例分紅。

　　有個(gè)人合作建房人士認(rèn)為，這種性質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著溫州市個(gè)人合作建房徹底失敗，256名會(huì)員由 “消費(fèi)者”質(zhì)變?yōu)椤伴_發(fā)商”，且不能保證能買到自己出錢造的商品房，這與其“自己買地、成本造價(jià)、自己消費(fèi)”初衷完全背離。實(shí)際上，迄今為止惟一拿地的溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目，其命運(yùn)已直接關(guān)系到全國(guó)各地個(gè)人合作建房的“去向”問題。

　　至此，四年前誕生于北京、一年前在溫州實(shí)踐的個(gè)人合作建房模式最終還是走上了商品房開發(fā)模式。

　　會(huì)員質(zhì)變“開發(fā)商”

　　“立項(xiàng)已經(jīng)批了，這是一個(gè)普通的商品房開發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)不叫‘個(gè)人合作建房’了。”本月8日，溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局副局長(zhǎng)林瀅峰，語速急促地說完這句話后就掛斷了電話。記者從內(nèi)部人士處獲悉，林瀅峰是溫州市政府指定的該項(xiàng)目 “監(jiān)管負(fù)責(zé)人”。

　　在正元公司溫州第一項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人王鑒輝看來，該項(xiàng)目之所以能獲得立項(xiàng)批復(fù)，關(guān)鍵是該項(xiàng)目能滿足政府提出的三個(gè)要求。王說，為這項(xiàng)目立項(xiàng)獲批，溫州市政府三位主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示，主要內(nèi)容有三個(gè)意思：按商品房模式開發(fā)；政府派專人跟蹤監(jiān)管；不搞新聞炒作。

　　事實(shí)上，在“延時(shí)”多月的項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)背后，溫州個(gè)人合作建房“已不能再堅(jiān)持”，會(huì)員反映很強(qiáng)烈。“他們能拖得起，我們拖不起呀！”會(huì)員張先生說。據(jù)了解，為籌集土地出讓資金，溫州個(gè)人合作建房很多會(huì)員都借了不少錢。

　　會(huì)員張先生說，10月份各會(huì)員簽訂了一份“只有單方”的協(xié)議書，要求會(huì)員同意項(xiàng)目按商品房模式開發(fā)，承諾商品房公開銷售等，“聽說政府部門已經(jīng)發(fā)話了，只有這樣做才能給予立項(xiàng)。”果然，該“協(xié)議書”簽訂不久，項(xiàng)目立項(xiàng)獲得批復(fù)。據(jù)負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目工作的溫州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局發(fā)展綜合處主任科員韋寶龍介紹，這協(xié)議是正元公司溫州第一項(xiàng)目部與256名會(huì)員簽訂的協(xié)議書。

　　與此同時(shí)，“商品房開發(fā)”模式開始取代“個(gè)人合作建房”模式。正元公司董事長(zhǎng)林行勤7日向本報(bào)表示，根據(jù)溫州市政府的口頭要求，這項(xiàng)目按商品房開發(fā)模式進(jìn)行，房子向社會(huì)公開銷售，256名會(huì)員成為項(xiàng)目公司——瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫州第一項(xiàng)目部的投資股東，按投資比例分紅。

　　韋寶龍8日接受本報(bào)采訪時(shí)說，溫州個(gè)人合作建房存在違法行為，所以政府才引導(dǎo)按商品房模式開發(fā)，主要表現(xiàn)在個(gè)人合作建房的牽頭單位——溫州市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)不具有集資建房的資格，“其他違法行為倒沒有”。

　　此外，溫州個(gè)人合作建房受到了“超常規(guī)”監(jiān)管。據(jù)內(nèi)部人士獲悉，溫州個(gè)人合作建房牽頭人趙智強(qiáng)給有關(guān)部門寫過“承諾書”，主要內(nèi)容是“不在媒體上做宣傳了”。后來甚至還被“勒令”不得外出從事個(gè)人合作建房的活動(dòng)。也許是這些因素，記者多次聯(lián)系采訪趙智強(qiáng)，他卻一反常態(tài)保持沉默。

　　據(jù)會(huì)員透露，該開發(fā)區(qū)管委會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開場(chǎng)合表態(tài)，“如果你們還宣傳這項(xiàng)目，我們可以在任何一個(gè)環(huán)節(jié)把你們這項(xiàng)目夭折掉。”事實(shí)上，立項(xiàng)只是項(xiàng)目審批第一步，接下來還有土地、房產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須與政府有關(guān)部門發(fā)生關(guān)系。

　　從一系列的跡象可以看出，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目無論從名義上，還是從本質(zhì)上都已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。“這不是什么個(gè)人合作建房了，”北京個(gè)人合作建房牽頭人之一孟憲生認(rèn)為，溫州個(gè)人合作建房開發(fā)主體、銷售方式等環(huán)節(jié)已經(jīng)發(fā)生顛覆性變化。

　　低價(jià)優(yōu)勢(shì)無存

　　“作為商品房開發(fā)項(xiàng)目，其房源必將納入市場(chǎng)銷售體系，這極有可能會(huì)使個(gè)人合作建房的成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在。”有業(yè)界人士對(duì)溫州個(gè)人合作建房前景表示擔(dān)憂。

　　去年11月溫州個(gè)人合作建房拿地時(shí)，預(yù)計(jì)房屋建成后成本價(jià)為5300元/平方米，周邊樓盤價(jià)為10000元/平方米，低于市場(chǎng)價(jià)30%，因自己出錢、自己消費(fèi)，這成本沒有考慮所得稅問題。

　　如今，該地塊周邊樓盤價(jià)為20000元/平方米左右。如果納入銷售體系，因房屋公開售價(jià)與成本價(jià)兩者之間的巨大差距，這必將產(chǎn)生一筆不菲的所得稅費(fèi)用，使得如今的成本價(jià)與當(dāng)時(shí)周邊樓盤市場(chǎng)價(jià)相差無幾。

　　事實(shí)上，各地個(gè)人合作建房參與者眾多，主要還是對(duì)高房?jī)r(jià)的一種反抗。去年年底，央視《東方時(shí)空》在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上進(jìn)行了一個(gè)民意調(diào)查，結(jié)果顯示95%的人支持個(gè)人合作建房，90%的人表示支持的原因是目前房?jī)r(jià)過高。

　　“個(gè)人合作建房的產(chǎn)生，主要與地方政府的行政作為有關(guān)，”浙江五聯(lián)律師事務(wù)所張東偉律師認(rèn)為，一方面地方政府不斷出臺(tái)政策推動(dòng)商品房?jī)r(jià)上漲；另一方面為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，為了實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略決策，地方政府對(duì)我國(guó)早就出臺(tái)的對(duì)城市中低收入階層的個(gè)人合作建房的優(yōu)惠政策傾斜和相關(guān)政策規(guī)定不予以實(shí)施。

　　張東偉同時(shí)認(rèn)為，個(gè)人合作建房在理論上是可行的，但在現(xiàn)實(shí)操作中難度極大、且存在一定風(fēng)險(xiǎn)，比如會(huì)員管理、資金監(jiān)管、成本控制等。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)操作不當(dāng)，個(gè)人合作建房就極有可能出現(xiàn)問題。武漢個(gè)人合作建房牽頭人連巨生認(rèn)為，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)范個(gè)人合作建房。

　　“一旦個(gè)人合作建房成功，它必將對(duì)現(xiàn)有的管理體系、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)形成沖擊，”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長(zhǎng)趙杭生認(rèn)為，在管理體系上，與傳統(tǒng)意義合作建房不一樣的個(gè)人合作建房，缺少相關(guān)法律、法規(guī)監(jiān)管；在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、商品房已充分考慮了各個(gè)層面收入群體住房要求。

　　不得不看到這種現(xiàn)實(shí)，在房?jī)r(jià)一輪輪高漲下，目前全國(guó)各地個(gè)人合作建房仍在開展，而參與者基本上為中產(chǎn)收入群體，他們沒有資格買經(jīng)濟(jì)適用房，也沒有能力去買商品房，如何解決這部分“夾心層”的住房問題仍值得探討。

　　背景：4年合作建房路

　　2003年12月，北京的于凌罡在互聯(lián)網(wǎng)上率先提出合作建房，響應(yīng)者眾多。一時(shí)間，沈陽(yáng)、廣州、深圳等地個(gè)人合作建房似乎成風(fēng)起云涌之勢(shì)。在最關(guān)鍵的拿地問題上，溫州個(gè)人合作建房后來居上，率先突破。2006年11月15日，溫州瑞安市正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“正元公司”)以1.0458億元的價(jià)格，取得了位于該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)龍灣區(qū)蒲州街道 “江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)，至此全國(guó)個(gè)人合作建房首次在溫州“成功拿地”。

　　在當(dāng)時(shí)看來，溫州個(gè)人合作建房“成功拿地”，意味著全國(guó)首個(gè)個(gè)人合作建房進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。在此影響下，全國(guó)各地個(gè)人合作建房信心倍增，涌現(xiàn)出第二波個(gè)人合作建房熱潮。

　　然而，正當(dāng)無數(shù)人將目光投向溫州，思考個(gè)人合作建房的“溫州模式”能否推廣時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府卻潑來一盆冷水——2006年12月中旬，時(shí)任溫州市房管局局長(zhǎng)胡立同稱，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目存在“違規(guī)操作”、“欺詐嫌疑”。

　　隨后胡立同否認(rèn)了“欺詐說”。溫州分管城建的副市長(zhǎng)葉際仁明確表態(tài)，政府不會(huì)打壓，亂扣帽子是不對(duì)的，隨便指責(zé)欺詐是不對(duì)的。面對(duì)個(gè)人合作建房這個(gè)新生事物，溫州市政府部門普遍持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　今年4月，溫州市政府就個(gè)人合作建房項(xiàng)目成立了“領(lǐng)導(dǎo)小組”，由溫州市常務(wù)副市長(zhǎng)徐紀(jì)平擔(dān)任組長(zhǎng)，其他成員包括各職能部門有關(guān)負(fù)責(zé)人。一般來說，只有重大項(xiàng)目或事件，市政府才會(huì)專門成立“領(lǐng)導(dǎo)小組”，可見個(gè)人合作建房受重視程度之高。盡管如此，該項(xiàng)目立項(xiàng)仍遲遲未獲批復(fù)，直至今年10月30日。(陳周錫)