從廣州市中心驅(qū)車往北，大約走30分鐘左右，可以來(lái)到著名風(fēng)景區(qū)白云山腳下一處山清水秀的地方。如果不是熟悉情況者指點(diǎn)，可能誰(shuí)也不會(huì)意識(shí)到，這片三面環(huán)山、一面向湖的地塊，兩年前曾一度引發(fā)合生、保利、新世界等多家地產(chǎn)巨頭的連番激戰(zhàn)，最后卻由名不見(jiàn)經(jīng)傳的廣東中鼎集團(tuán)“橫刀奪愛(ài)”，其5億元的報(bào)價(jià)也創(chuàng)下當(dāng)年廣州住宅用地出讓總價(jià)的最高紀(jì)錄。
但與2005年6月拍地現(xiàn)場(chǎng)上的風(fēng)起云涌形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，如今這幅15萬(wàn)平方米的“地王”，依舊靜靜地籠罩在綠蔭之下，除了一圈長(zhǎng)長(zhǎng)的圍墻暗示著地塊已“名花有主”之外，沒(méi)有任何要開(kāi)工的跡象。
廣州地王“兩年不鳴”
根據(jù)廣州市規(guī)劃局有關(guān)公示，通稱為種雞場(chǎng)地塊的這幅土地，2005年10月已取得建設(shè)用地許可書(shū)，建設(shè)工期為2005年10月至2007年12月。
“都兩年了，這動(dòng)都沒(méi)動(dòng)過(guò)。”該地塊旁邊一處正在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的工作人員告訴記者，由于彼此相鄰，他們對(duì)當(dāng)年“地王”的狀況一向都很關(guān)心。
“種雞場(chǎng)地塊現(xiàn)在還不屬于閑置土地，政府部門(mén)會(huì)按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的。”廣州市國(guó)土房管局宣傳部一位負(fù)責(zé)人在回答記者詢問(wèn)時(shí)表示。但與此同時(shí)，國(guó)土局內(nèi)部又傳出另一種截然不同的說(shuō)法：種雞場(chǎng)是從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民那里征用的，屬于“不太干凈”的地，雙方需要時(shí)間處理，政府也會(huì)予以體諒。
記者設(shè)法聯(lián)系到廣東中鼎集團(tuán)開(kāi)發(fā)部一位人士，他否認(rèn)了這一說(shuō)法，并回應(yīng)稱“我們計(jì)劃在種雞場(chǎng)地塊打造一個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品將包括洋房、聯(lián)排別墅以及獨(dú)立別墅，遲遲未能開(kāi)工是因?yàn)榍捌谡{(diào)研與規(guī)劃設(shè)計(jì)花的時(shí)間比較長(zhǎng)，工作做得比較細(xì)致，并非之前流傳的土地登記或開(kāi)發(fā)手續(xù)的辦理存在問(wèn)題”。同時(shí)他也透露，下半年項(xiàng)目將會(huì)正式開(kāi)工。
其實(shí)，直到那次拍賣爆冷之后兩個(gè)月，當(dāng)中鼎集團(tuán)一次性繳納了包括種雞場(chǎng)地塊在內(nèi)數(shù)幅土地一共7億元的土地出讓金時(shí)，外界才初步認(rèn)識(shí)這位一擲千金的神秘買(mǎi)家。它原來(lái)是一家房地產(chǎn)項(xiàng)目承建商，2000年才注冊(cè)成立，據(jù)說(shuō)經(jīng)營(yíng)范圍很廣，除房地產(chǎn)投資外，還涉足企業(yè)資產(chǎn)重組等。以往通過(guò)注資入股方式，在廣州、佛山乃至北京等地參與投資開(kāi)發(fā)過(guò)價(jià)值達(dá)數(shù)十億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
只是上述種雞場(chǎng)地塊旁邊在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)人士的一番話頗為耐人尋味：“兩年前白云區(qū)樓價(jià)每平方米大約5000元～6000元，現(xiàn)在都上漲50%了，種雞場(chǎng)地塊兩年前市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)為每平方米10000元左右，現(xiàn)在看來(lái)很有可能突破15000元，甚至更高。”
囤地各有高招？
在廣州近兩年來(lái)公開(kāi)出讓而至今尚未動(dòng)工的土地中，種雞場(chǎng)地塊只是較為知名的一幅。
如去年初出讓的白云區(qū)機(jī)場(chǎng)路中醫(yī)學(xué)院東側(cè)地塊，只有約5500平方米，卻拍出1.29億元的“天價(jià)”，一舉成為當(dāng)時(shí)廣州單價(jià)最貴的住宅地皮。
記者曾致電該地塊得主廣州耀華房地產(chǎn)，其工作人員推說(shuō)“對(duì)進(jìn)展情況并不清楚，領(lǐng)導(dǎo)不在，不便接受采訪”。知情人士告訴記者，耀華房地產(chǎn)擁有該地塊時(shí)間已近10年，因?yàn)樵凇?·31”土地出讓大限前未能辦理協(xié)議出讓手續(xù)，才被迫在拍賣場(chǎng)上出手，但遲遲不開(kāi)工，有待價(jià)而沽之嫌。
位于老城區(qū)荔灣區(qū)龍津中路的一幅商住地塊，是廣州首幅進(jìn)入司法拍賣程序的拆遷爛尾地，2005年7月由香港聯(lián)盛發(fā)展有限公司高價(jià)買(mǎi)入，如今拆遷工作早已結(jié)束，但仍未見(jiàn)動(dòng)工建設(shè)。離其不遠(yuǎn)的華貴路地塊，地段更好，面積更大，“地主”廣州市地鐵總公司曾表示要將其打造成集商業(yè)、住宅、辦公為一體的綜合小區(qū)，但到目前為止，那里還是一處臨時(shí)停車場(chǎng)和某駕駛學(xué)校的訓(xùn)練場(chǎng)。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局官方網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，自2005年以來(lái)，廣州一共出讓土地72幅，其中27幅為商住或純住宅用地。經(jīng)記者實(shí)地考查，除去5幅離市區(qū)較遠(yuǎn)的之外，剩下的22幅中，只有兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，14個(gè)項(xiàng)目正在開(kāi)工建設(shè)，完全未動(dòng)工者有6塊，其中就包括2005年的“地王”種雞場(chǎng)地塊，以及2006年出讓總價(jià)排名第二的種豬場(chǎng)地塊。
囤地不成還能捂盤(pán)
今年7月底，廣州市副市長(zhǎng)蘇澤群主持召開(kāi)全市處理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議，決定按規(guī)定收回80幅閑置未開(kāi)發(fā)超過(guò)兩年的土地，涉及用地面積達(dá)1.39平方公里。這是近年來(lái)該市收回閑置土地總面積最大的一次。
“現(xiàn)在想囤地其實(shí)很難了，除非在政府內(nèi)部有很好的關(guān)系。”一位資深開(kāi)發(fā)商私下表示，“但不能囤地，不等于不能延遲開(kāi)發(fā)或捂盤(pán)。”
與廣州市國(guó)土房管局有長(zhǎng)期合作關(guān)系的滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為，跟前幾年急著推盤(pán)上市，盡快回籠資金的情況相比，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商更傾向于放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏以推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間等手法，控制新建住房上市速度，借助大市漲勢(shì)拉升售價(jià)。
“你有張良計(jì)，我有過(guò)墻梯。”把這句廣東俗語(yǔ)翻譯成流行的話，就是“上有政策，下有對(duì)策”。而大名鼎鼎的和記黃埔廣州公司，對(duì)個(gè)中奧妙的理解和運(yùn)用，比一般內(nèi)地開(kāi)發(fā)商更到家。
和黃旗下廣州黃沙地鐵站上蓋的逸翠灣，占地達(dá)7.1萬(wàn)平方米，是廣州老城區(qū)少見(jiàn)的大型社區(qū)，也是和黃在廣州投資的首個(gè)項(xiàng)目。早在上世紀(jì)90年代前期，廣州地鐵一號(hào)線公布規(guī)劃之時(shí)，和黃就已圈下這幅地鐵沿線的黃金地塊。經(jīng)過(guò)近11年的“曬地”之后，廣州地鐵一二號(hào)線先后投入運(yùn)營(yíng)，地鐵五號(hào)線都上馬建設(shè)了，該項(xiàng)目才于2005年開(kāi)始動(dòng)工。當(dāng)時(shí)，和黃對(duì)外宣稱“將于2006年‘五一’開(kāi)盤(pán)發(fā)售”。但直到今天，盡管項(xiàng)目早已封頂，何時(shí)開(kāi)盤(pán)上市，竟然仍是未知數(shù)。
“捂盤(pán)”其實(shí)是香港開(kāi)發(fā)商慣用的一種“造市”手法。如九七回歸之前，香港樓市4年飛漲4倍，連普通住宅的單價(jià)都接近每平方米10萬(wàn)港元，其中開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”手法居功至偉：資料顯示，1994年至1996年5月間，香港政府批出預(yù)售許可的住宅樓盤(pán)有57個(gè)，合計(jì)4萬(wàn)個(gè)住宅單位，但截至1996年5月止只有四成推出市面，其余約六成或未賣或留作“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。
在某種程度上，眼下廣州及其他內(nèi)地房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市的情況，與當(dāng)年的香港頗有相似之處。廣州國(guó)土房管局官員也承認(rèn)，現(xiàn)在單純“囤地”的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越少了，“捂盤(pán)”者則越來(lái)越多，雖然政府有意加強(qiáng)監(jiān)管，但執(zhí)行難度很大。
“開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立法人，有很多方法可以控制開(kāi)發(fā)和銷售速度的。”這位官員有些無(wú)奈地說(shuō)。(陳純麗、龍飛)
