廣州市房地產交易中心日前拍出的珠江新城I1-3地塊再次創下珠江新城商業地產樓面地價新高，達到9657元/平方米，這一記錄比一年前創下的珠江新城最貴商務地價4566元/平方米的紀錄翻了一番多。自2005年以來，廣州的商業地產樓面地價不斷刷新著“地王”的紀錄，2006年12月拍出的琶洲“地王”更是達到了10037元/平方米的迄今最高價。

　　珠江新城和琶洲是廣州最具代表性的兩塊商業地產。廣州商業地產“地王”紀錄不斷刷新是“城市實力的體現”還是“人為抬高”？值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開發商無力交付地價而被收回，因此，對于廣州商業地產地價的迅速攀升，多位專家持質疑態度。

　　短短一年內地價迅速攀升讓人吃驚

　　5月9日舉行的拍賣會是廣州2007年首次出讓商務用地，珠江新城I1-3地塊位于柏林國際公寓旁、雙城國際公寓對面，緊鄰花城大道，靠近地鐵站，具有得天獨厚的地理優勢，因此吸引了包括富力、保利等知名開發商在內的18家競買人同場競價。

　　由于當天的拍賣會上主持人宣布競價階梯為5000萬元，因此只經過五輪競價，這塊起拍價為20443萬元、建筑面積為48078.31平方米的商業用地就被境外公司永恒投資有限公司以4.6億元競得，折合樓面地價9568元/平方米，從而創下珠江新城地塊樓面地價新高，較富力公司一年前創下的珠江新城最貴商務地價4566元/平方米的紀錄翻了一番多。

　　其實自2005年以來，“地王”就一直被廣州房地產市場高度關注。2005年10月，琶洲PZB1301地塊首次出讓就拍出4.6億元的高價，樓面地價達6223元/平方米，成為轟動一時的“地王”。

　　但2006年1月，該“地王”因開發商拖欠付款而被廣州市國土房管局收回，同年2月第二次出讓被廣東建中房地產實業有限公司以四億元取得，樓面地價為5411元/平方米，仍保持當時廣州最高的樓面地價單價。同年10月，因廣東建中房地產拖欠地款，該地塊又一次被廣州市國土房管局收回重賣，最終在2006年12月被港資公司南港投資以7.42億元拍得，樓面地價達到10037元/平方米，是前兩次拍出價格的1.6倍和1.8倍；而當年廣州市一級土地市場出讓地塊的平均樓面地價為2770元/平方米，僅為琶洲“地王”的27.6%。

　　對于琶洲和珠江新城商業地產的價格在短短一年內的迅速攀升，業內人士均感到吃驚。合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江在珠江新城新“地王”產生后表示：“這超過了我的預計，除了表明廣州的土地價值在不斷提升外，跟競拍的出讓方式也有關系，5000萬的競價階梯在一定程度上促使價格抬高。”而早在琶洲PZB1301地塊的價格幾次創出“天價”時，房地產專家就紛紛稱之為“超乎尋常的瘋狂購地行為”、“對房地產市場的透支”。

　　競拍方式易使投資者非理性沖動

　　對于此次珠江新城新“地王”的產生，黎文江認為并不是說明目前廣州的商業地產很旺，而是說明珠江新城CBD的前景被商家看好。同時，珠江新城的剩余地塊已不超過10塊，這也加劇了開發商爭奪資源、抬高地價。

　　黎文江說，境外公司加入廣州房地產市場的開發是地價迅速攀升的重要原因。最新的珠江新城“地王”和琶洲“地王”均被境外公司拍得，表明境外的資金、基金等急于在境內尋找投資，并希望得到穩定的回報。同時，受到廣交會增加進口展和廣州亞運會等因素的影響，廣州的商務辦公、酒店等商業地產受到了境外公司的熱捧。

　　但也有專家懷疑“地王”屢創新高不排除是某些房地產公司有意為之。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同分析認為，這些公司手中握有以前低價購進的土地，抬高低價后他們將獲益匪淺，與“地王”得主相比，他們獲益更多。

　　拋開上述猜測不管，從客觀上來看，珠江新城和琶洲的“大地主”們確實從不斷攀升的樓面地價中大大受益。2002年琶洲會展中心啟動建設初期，保利集團通過投標方式以2000元/平方米的地價輕易取得保利國際廣場地塊，而焦點寫字樓網的數據顯示，保利國際廣場目前的平均售價為17000元/平方米，租金達到100元/平方米；2003年，琶洲PZB11商務地塊出讓掛牌，惟一一家掛牌拿地的公司廣州環博展覽有限公司以2330元/平方米的地價取得該地塊，后來光大集團介入開發，成為現在炙手可熱的琶洲跨國采購中心。

　　此外，目前土地出讓的競拍方式以及此次競拍中高達5000萬元的競拍階梯受到不少專家的質疑。黎文江表示，競拍的方式肯定會抬高地價，使投資者產生非理性沖動，如果采用投標的方式就會理性得多。而韓世同更是旗幟鮮明地指出應放棄“價高者得”的土地出讓方式，取而代之以綜合招標的辦法，而此次采用5000萬元的競價階梯過于隨意，人為地抬高了地價。

　　高價地塊無異于殺雞取卵

　　對珠江新城“地王”9657元/平方米的地價，有地產界人士認為商業地產地價反映了一個城市的競爭力，珠江新城地價在1萬元/平方米以內都算合理，所剩不多的珠江新城商務地塊地價今后還有望攀升。

　　黎文江表示，亞運會之前廣州市每年將投入200億元進行市政建設，必然會提升土地的價值。同時，在廣州出臺獎勵政策吸引外資企業總部落戶的情況下，勢必會抬高作為中央商務區的珠江新城的地價；而廣交會的更名，對琶洲的會展、酒店等行業帶來了空前的發展機遇，客觀上也會導致地價上漲。

　　珠江新城和琶洲地區的地價目前已經整體攀升。5月9日拍出的另外一塊位于珠江新城西北部、附近已有多個商務公寓的A4-5地塊被保利廣州房地產開發有限公司以4.8億元競得，樓面地價達到約8358元/平方米，同樣遠超原來4566元/平方米的紀錄。而同樣地理位置優越，用于建設旅館業、商業、金融業的琶洲PZB1401地塊，被2006年12月琶洲“地王”的獲得者香港南豐地產旗下的紀匯公司以七億元的總價、折合樓面地價8196.7元/平方米的價格競得。

　　韓世同對這種攀升表示擔心。他認為，借助廣交會的平臺及廣交會更名的契機大力發展會展業，是廣州打造國際化大城市的方向和優勢所在。但過高的地價沒有給后來的投資者和經營者留下足夠的利潤空間，反而提高了酒店、高檔寫字樓以及境外公司的進入門檻，增加了經營者的風險。

　　韓世同說，政府在琶洲會展中心建成后，沒有重點建設相關公建配套，而是急于推出高價地塊，無異于殺雞取卵。政府應該合理控制地價，讓經營者盡早獲利，通過稅收來獲取收益，而不是直接從土地出讓金上獲利過多。雖然最終要提升廣州的土地價值，但要有策略，目前的漲速過快。

　　值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開發商無力交付地價而被收回，從一定程度上顯示出競拍者的非理性和高地價所造成的開發壓力。韓世同表示，廣州的中山五路和過去的珠江新城發展滯后，都主要是因為地價過高。

　　對此，黎文江表示關鍵還要看投資者和經營者的實力，由于境外公司的資金實力較強，市場運作經驗豐富，能夠承受較長的投資回報周期。同時，國內的地價與國外相比并不算高，還沒有超出境外公司的底線。國外大公司對于CBD的要求主要是凸顯身份和優質服務，對價格并不十分在乎。因此，目前還不用擔心商業地價過高的問題。

　　此外，韓世同還強調要對商業地產和住宅用地進行嚴格區分，防止商業地產地價攀升過多波及住宅用地，將“地王”的攀升和影響限制在珠江新城和琶洲地區的范圍內。(記者：孔博）