4月24日，金地股東大會(huì)上審議通過公司定向增發(fā)融資41億元方案。此前，金地董事長凌克曾對(duì)記者表示，如果融資成功，今年將斥資100億元來買地，集中于上海等一線城市。

　　另據(jù)記者了解，金地除了定向增發(fā)融資外，正與政府協(xié)商退掉其在廣州的地王項(xiàng)目。在房地產(chǎn)行業(yè)資金困頓的情況下，金地能否順利完成它的抄底計(jì)劃？

　　融資退地抄底

　　金地董事長凌克在2008年年報(bào)發(fā)布會(huì)上向記者透露，如果金地41億定向增發(fā)融資成功，將斥資100億元來買地，具體要視融資大小，但至少會(huì)花50億拿地。2007年，金地斥資161億拿下的504萬平方米的土地讓其懊悔不已，從2007年四季度開始急剎車，2008年僅新增西安一個(gè)項(xiàng)目。

　　金地總裁張華綱告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，土地價(jià)格已回歸到了合理價(jià)位，今年是拿地的良機(jī)，金地將立足于現(xiàn)有的城市擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，主要是在上海、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)的一線城市。

　　金地2008年年報(bào)顯示，從其銷售情況來看，2008年，上海是金地增長最快、業(yè)績(jī)最好的區(qū)域，在金地約114億的銷售額中，上海格林世界、金地灣流域和未未來三個(gè)樓盤就達(dá)到43.6億，去年金地在上海的主營業(yè)務(wù)收入約33億，占公司收入的三成。

　　但其長三角的土地儲(chǔ)備在金地1133萬平方米的土地儲(chǔ)備中，僅為279萬平方米，而銷售業(yè)績(jī)不被業(yè)內(nèi)看好的珠三角有400萬平方米，張華綱認(rèn)為上海價(jià)格調(diào)整的壓力已不大。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，今明兩年，金地的業(yè)績(jī)?cè)鲩L主要還是得依靠上海。

　　中國指數(shù)研究院企業(yè)研究員陳彥彬?qū)Ρ緢?bào)記者說，在去年各地銷售普遍不佳的形勢(shì)下，上海的銷售額能占這么大的比例給了金地不小的信心，這也許是金地想加大上海和華東地區(qū)投資的一個(gè)重要原因。雖然和各地相比金地在上海的樓盤銷售率比較高，但今年是否一定是擴(kuò)張的好機(jī)會(huì)，還不好說。

　　平安證券房地產(chǎn)分析師劉細(xì)輝對(duì)記者說，集中依靠一個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比分散的要高很多，但如果賭對(duì)了，金地今年還可以保持較高的增長率。

　　擴(kuò)張過程中解決資金問題成了當(dāng)務(wù)之急。據(jù)記者了解，2007年9月，金地用15.9億元的價(jià)格拿下廣州番禺地王，已付2.9億元土地款，但由于土地出讓方?jīng)]有在規(guī)定期限內(nèi)交地，已構(gòu)成了事實(shí)上的違約。

　　張華綱告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前正在和政府協(xié)商，但金地已經(jīng)不打算再要這塊地了，當(dāng)然也不排除別的解決方式，如政府給金地?fù)Q好的地塊等。另據(jù)其透露，金地和瑞銀集團(tuán)的合作業(yè)務(wù)將在2009年取得突破性進(jìn)展。

　　金地多方位籌集資金，準(zhǔn)備在2009年拿地抄底，顯示其對(duì)于市場(chǎng)的樂觀。凌克在會(huì)上甚至表示，在未來3-5年，金地計(jì)劃達(dá)到年銷售額500億的目標(biāo)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，這目標(biāo)難度頗高。

　　中小戶型戰(zhàn)略之爭(zhēng)

　　2009年的樓市寒冬里，中小戶型的風(fēng)光一覽無余。

　　萬科、保利都加大了中小戶型的開發(fā)，來爭(zhēng)奪剛性需求群體，就連一向開發(fā)豪宅的華僑城，也在深圳開發(fā)了小戶型的樓盤。

　　2008年金地很大一部分銷售靠的也是中小戶型，但從2009年開始的未來5年，金地卻明確要走中高端產(chǎn)品路線。張華綱告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，中高端產(chǎn)品主要表現(xiàn)在品質(zhì)上和價(jià)格上，價(jià)格要比同檔次的房子高一點(diǎn)，其中有一部分中小戶型，但90平方米以上的比例偏多。

　　“萬科和保利走的路線都是薄利多銷，盡量降低成本，他們對(duì)市場(chǎng)判斷都很謹(jǐn)慎，所以萬科今年又繼續(xù)加大中小戶型的比例。”劉細(xì)輝認(rèn)為，金地和他們的戰(zhàn)略差別很大，走中高端路線，現(xiàn)在還不好說對(duì)市場(chǎng)把握是否準(zhǔn)確。

　　“3月份數(shù)據(jù)顯示，上海市場(chǎng)的改善性需求開始上升，此前一直是以剛性需求為主。”張華綱表示，金地是根據(jù)市場(chǎng)的走勢(shì)，來制定中高端產(chǎn)品路線。

　　中原地產(chǎn)咨詢研究部經(jīng)理馬冀向本報(bào)記者透露，其實(shí)在2008年，金地就嘗試了將上海金地灣流域的兩套70-90平方米的房子打通并為一戶，因?yàn)?0平方米的房子可以享受政策優(yōu)惠，這樣既降低了購房人的成本，又迎合了一部分人的改善性需求。

　　“2005年以前買的房子都已經(jīng)增值，這部分人群也有很強(qiáng)的購買力。在樓市低迷的情況下，有改善性需求的人，會(huì)趁機(jī)換大房。”馬冀對(duì)記者說，金地可能認(rèn)為接下來改善性需求會(huì)成為市場(chǎng)的主流，因此主打中高端產(chǎn)品。

　　但馬冀認(rèn)為，這也有不少風(fēng)險(xiǎn)，今年一季度樓市雖有回暖，但未來樓市下行的風(fēng)險(xiǎn)仍較大，只有剛性需求比較穩(wěn)定。雖然高檔房給開發(fā)商帶來的附加值比中、低檔房要高，但這不僅需要操作經(jīng)驗(yàn)，也需要市場(chǎng)對(duì)其品牌的認(rèn)知度。金地一直定位在中檔房，客戶對(duì)金地的高檔房還比較陌生，還要很長的時(shí)間才能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。