去年份額為2.34%；一季度簽約金額122億，全年銷售額瞄準(zhǔn)400億

　　昨日，萬科2008年度股東大會(huì)在深圳舉行，近300名機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者到場，萬科董事局主席王石、總裁郁亮等高管悉數(shù)出席。針對2008年出現(xiàn)首次凈利下滑以及房屋質(zhì)量等問題，管理層進(jìn)行了反思。萬科認(rèn)為，當(dāng)前的市場回暖是局部現(xiàn)象，未來還有待觀察，調(diào)整還未結(jié)束。預(yù)計(jì)09年銷售額超去年，目前已鎖定收入近400億。王石也提出，到2014年萬科市場占有率力爭達(dá)到4%。

　　成交產(chǎn)品以小戶型為主

　　近期陸續(xù)出臺的一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，大型地產(chǎn)公司在今年前三月賣得都不錯(cuò)，“目前市場上的成交以滿足剛性需求的小戶型為主，低總價(jià)、低單價(jià)的房子熱銷，”郁亮表示，萬科3月份銷售的房子中58%是90平米以下戶型。自2007年10月以來，萬科就一直在調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提供“適銷對路”的產(chǎn)品，主要就是把戶型“從大調(diào)到小”。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右，3月份則降到了64平方米。本月開盤熱銷的華潤西堤紅山和遠(yuǎn)洋沁山水、首城國際中心等，也均是70/90小戶型。

　　存貨只有一個(gè)月銷量

　　前日剛剛公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，萬科一季度實(shí)現(xiàn)簽約金額122億，“希望今年能超過08年。”

　　郁亮稱，08年銷售未結(jié)算而進(jìn)入09年的銷售收入有273億。兩項(xiàng)相加萬科已鎖定今年收入近400億。

　　對于后市的走向，郁亮稱不能預(yù)測，只能應(yīng)對。萬科的判斷是目前回暖只是局部，未來有待觀察，調(diào)整還未結(jié)束。郁亮稱，銷售仍是第一位的，“活躍市場，促進(jìn)成交”的策略將貫穿09年始終；萬科將繼續(xù)秉持“現(xiàn)金為王”，在存貨上量出為入。“萬科真正的存貨只有一個(gè)多月的銷量，”郁亮說。

　　股東大會(huì)上有不少股東提出了萬科項(xiàng)目的質(zhì)量問題，其中最多的是上海金色雅筑，對此萬科執(zhí)行副總裁徐洪舸表示，萬科在質(zhì)量管理上實(shí)行“拉閘”制，只要在集團(tuán)巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，一律要求停止施工，進(jìn)行整改；而金色雅筑的問題在于萬科采取的一種新工藝應(yīng)用尚不十分成熟。“萬科180個(gè)項(xiàng)目，出問題的非常少，只是兩三個(gè)項(xiàng)目，”郁亮稱。

　　- 對話

　　“找‘房托’是不合適的”

　　萬科董事局主席王石

　　記者：有媒體報(bào)道市場出現(xiàn)“房托”，開發(fā)商雇人排隊(duì)假裝買房，你怎么看？

　　王石：找“房托”是不合適的。我創(chuàng)業(yè)初期曾經(jīng)有一些機(jī)會(huì)主義行為，我曾經(jīng)投機(jī)過，但相同的錯(cuò)誤不會(huì)犯第二次。

　　記者：：目前房地產(chǎn)市場的集中度很低，萬科如何實(shí)現(xiàn)更多的市場占有率？

　　王石：我們計(jì)劃2014年之前，萬科市場占有率有望達(dá)到4%。2008年，萬科的市占率提高到了2.34%，根據(jù)美國和日本的經(jīng)驗(yàn)，排名前五的地產(chǎn)公司市占率分別為18%和20%，如果取平均數(shù)，一家企業(yè)的市場占有率也就是4%。

　　萬科未來有可能通過不斷努力達(dá)到4%的市占率，最多可能達(dá)到6%—8%，但不可能再多了。這是這個(gè)行業(yè)的特征，集中度不可能像家電等行業(yè)那么強(qiáng)。

　　萬科總裁郁亮　“對稅收優(yōu)惠　不抱任何希望”

　　新京報(bào)：萬科在北京的市場份額還很小，這個(gè)會(huì)如何加強(qiáng)？

　　郁亮：你說到了我的痛處。我們在其他很多城市都是前三，是珠三角的龍頭大哥。但萬科在北京只排第七。北京這個(gè)城市的市場份額一定要加強(qiáng)，具體要看北京公司和項(xiàng)目，沒有具體的投資數(shù)額，萬科從來不這么做計(jì)劃。

　　新京報(bào)：保障性住房對商品房市場是否有影響？是否會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，對萬科的產(chǎn)品形成競爭？

　　郁亮：保障的歸保障，市場的歸市場，不會(huì)發(fā)生替代效應(yīng)。

　　新京報(bào)：國家對房地產(chǎn)是否有稅收優(yōu)惠？萬科是否受益？

　　郁亮：稅收優(yōu)惠與萬科沒有關(guān)聯(lián)。比如08年買地的可以分期付款，07年的不可以。政策幫助的是有困難的企業(yè)，幫助弱者。我們認(rèn)為政策對行業(yè)來說應(yīng)該是統(tǒng)一的，不應(yīng)該分困難或不困難。對這個(gè)我也很苦惱，因?yàn)槿f科無論如何說不上是困難企業(yè)，如果這么說了股東也會(huì)不同意。萬科08年光稅就交了82億，政府稅收今年缺口很大，我們對今年出臺稅收優(yōu)惠不抱任何希望。

　　新京報(bào)：如何看待假按揭？

　　郁亮：假按揭可能存在，問題是數(shù)量有多少。這個(gè)要問銀行。我覺得可能有，但是極少數(shù)。(記者 張曉玲)