萬科年報明確提出：要從“規模速度型”增長轉向“質量效益型”增長

　　3月10日，萬科公布2008年年報，明確提出要從“規模速度型”增長轉向“質量效益型”增長，這是其2006-2008年高速增長期計劃后的重大調整，而這一策略，正在被華潤、保利、中海、遠洋等公司踐行。

　　事實上，比起前幾年全國范圍內的“跑馬圈地”，這是一種“慢擴張”的戰略，眾多地產公司在經歷了過去兩年的牛熊震蕩之后，開始回歸到客戶、產品以及投資回報的商業邏輯的原點；重視拿地、開發與銷售節奏的匹配，以及成本控制、利潤提升，成為他們戰略調整的核心。

　　戰略調整回歸“一線城市”

　　3月11日，萬科2008年業績網上路演中，萬科總裁郁亮回答記者提問時解釋，“質量效益型”增長方式的核心是“經營質量”和“運營效益”。這意味著萬科將由粗放增長轉向精耕細作。

　　具體到拿地，“萬科在北京還沒有進四環，上海還在外環，深圳特區內幾乎沒有項目，”郁亮說，萬科將買一些周期不太敏感的項目，周期性調整時，城市外圍受到影響較大，而城中心受影響則較小。他表示會加大在北京的投資。

　　華潤置地北京公司人士透露，華潤今年的拿地策略是只在北京、上海等一線城市，其中又聚焦于城市成熟區域；年初，遠洋地產總裁李明也曾對記者表示，遠洋今年拿地將集中在環渤海區域的黃金地段；金地總裁張華綱則表示，今年公司會謹慎開辟新市場，比較關注上海城區的存量土地；在3月17日業績會上，富力董事長李思廉認為，市場暫時復蘇最快的是一線城市，公司未來發展將集中在京滬穗等地。

　　記者查閱萬科、保利等多家公司年報和公告發現，過去一年中他們的主要利潤來源集中于北京、上海、廣州等一線城市，二、三線城市的擴張在他們的利潤版圖中依然占比較小。“在行業調整和房價下行周期中，一線城市的物業抗風險能力更強，貢獻利潤更有保障，”國信證券地產分析師陳林認為，在本輪行業周期性調整還未結束前，選擇在一線城市拿地是地產公司的理性選擇。

　　“轉型只是提高公司管理的精細化程度，并不會改變快速周轉的項目開發模式，”萬科新任董秘譚華杰強調，萬科的周轉率在行業中仍然保持領先。

　　營銷策略更加“隨行就市”

　　地產公司的轉型，直接體現在營銷層面。年初，華潤置地北京某營銷高層的去職引起業內關注，據知情人士透露，該高層去職的原因，是其負責的項目去年銷售不暢，“過去多年的牛市思維和經驗已經不管用了，市場需要新的營銷模式，”多家地產公司高管表示。

　　從去年開始，總裁郁亮就一直在強調萬科的“隨行就市”策略，據他介紹，萬科一直將“房屋批售比”作為制定調整策略的重要市場數據，所謂“批售比”，即在一個區域市場上，月成交量與所有批準銷售房屋的比值。萬科之所以在2007年10月底決定從金域東郡開始調低開盤價格，就是發現深圳市場自2007年9月房屋批售比驟降，而同期萬科銷售也大跌。

　　據接近遠洋地產的人士透露，遠洋在今年對公司架構和營銷團隊進行了大幅調整，成立了北京事業部，由總裁李明直管，而過去由遠洋嘉業全權代理的營銷模式也發生改變，而據遠洋地產市場總監肖勁近日接受本報記者采訪所述，遠洋今年在北京有60億-70億的銷售任務，將采取更加靈活和適時的銷售策略。前述人士認為，李明直管有利于遠洋對市場做出準確和及時的反應。

　　“我們公司一向是注重‘實操’的，”中海北京公司董事刁鵬對記者說，中海的策略一向很穩健，今年定價方面將注重在購房者利益和公司利益之間尋找平衡，不會大起大落，比如將要開盤的中海城三期和之前的價格就差不多。

　　而在國信證券的陳林看來，目前的市場波動性是在過去10多年從來沒有過的，這要求開發商必須根據市場態勢、消費者心理和同行競爭情況做出應對，由于資金實力的差異、對后市判斷的分歧，他們的銷售策略也發生分化，所以會看到市場有的在降價，有的在調價。“總體來講，市場將進一步細分，地產商的營銷策略將更加靈活，”陳林表示。

　　- 圈地后遺癥

　　高價地如何消化？

　　年報顯示，萬科2008年結算毛利率下降2個百分點，主要是土地成本上升所致。而在2007年，萬科新增土地的樓面地價約為3500元/平方米，以兩年開發周期算，該土地儲備將在2009年進入結算期，銷售價格的回落與土地成本的上升，預示著公司毛利率還可能下滑，而這也是行業未來盈利能力下降的縮影———在亢奮的2007年，保利、中海、金地等也拿了不少高價地。

　　對此萬科董事長王石表示，萬科通過自我調整按時繳納了地價款；總裁郁亮進一步表示萬科真正的“地王”只有福州和東莞兩個項目，目前采取了積極的營銷手段，銷售都不錯。

　　而記者了解到，多家地產商的高價地仍然處于空置狀態，緩建、與政府談判退地成為他們的備選項，截至目前只有萬科一家在年報中為高價地計提了存貨跌價準備。(記者 張曉玲)