如果時光倒流一年，業界會發現，對房地產企業的預期遠比現在樂觀。

　　香港大福證券去年初發布的中國房地產行業報告就曾預測，2008年房地產公司的業績將繼續強勁增長。然而，及至年底，在突如其來的金融海嘯面前，不論是券商，還是房地產企業，都不約而同降低了對2008年底至2009年的預期。

　　大福證券的2008年年終報告表示，當年底至今年房地產的銷售價格將加速下滑，成交量最早在今年下半年才能站穩。在此之前，房地產企業將面臨重大的資金和市場壓力。

　　理財周報記者通過分析在內地和香港上市的數十家房地產公司的財務報表發現，以往盈利超過100%的大型房地產公司的盈利幾乎都有不同程度的降低，部分房地產公司甚至陷入了需要靠降價銷售商品房或地塊的方式維持公司的現金流。

　　萬科銷售下滑 市場占有率提高

　　在2008年的樓市調整中，無論從王石的“降價”言論，還是萬科公司的實際行動來看，萬科A(000002.SZ)顯然扮演著一個急先鋒的角色。

　　盡管在過去的一年，無論在銷售面積和銷售金額上，萬科同比2007年都有較大幅度的下調，其公告披露數據顯示，2008年萬科全年完成銷售面積557萬平米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　從表面數據上看，去年萬科表現得并不如人意，但如果從市場占有率的角度看，萬科受益匪淺。渤海證券研究員周戶測算，“依據2008年前11月數據，萬科的市場份額應該能從2007年的2.22%提高到2008年的2.58%。”

　　此外，國泰君安分析師孫建平也測算，2008年萬科全年銷售額在全國住宅市場占有率將達到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%個百分點。

　　“對于萬科這樣的房地產龍頭企業而言，最在意的不是別的，而是其市場占有率，同樣是過冬，只要萬科比別的地產商撐得更久一些，那就足夠了。”東方智慧證券研究所黃碩指出。在上一輪2005年的房地產調控中，萬科的市場占有率一舉從0.94%提升到2006年的1.25%。國泰君安分析師孫建平進一步估計，2009年萬科的市場份額將可提升0.18個百分點。

　　從數據上看，保利地產(600048.SH)在諸多房地產上市公司中應該是表現出色的一家。保利地產2008年全年實現銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%；實現銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

　　此外，金地集團(600383.SH)2008年全年共實現銷售面積109.94萬平方米，較上年增長1.65%；銷售金額114.03億元，較上年增長17.01%。銀河證券分析師丁文在一份研報中指出，金地主要得益于可售面積的大幅增加。

　　富力地產：

　　毛利增長去年六月已大幅縮小

　　富力地產(02777.HK)作為香港國企股指數的成分股，“江湖地位”類似于內地的萬科。

　　盡管富力迄今仍未發布年報，記者通過香港聯交所渠道獲得的公開報表只有富力2008年的中報，但是，在2008年6月之前，富力已顯現了下半年即將遇到的瓶頸，毛利增長減緩。

　　而在2008年10月，富力股價曾急劇下滑至3港元以下，由于在全國各地均有大量的待開發地塊，富力集中體現了國內大型房地產企業普遍的上下游成本雙重壓力——很多地塊是在地價高峰期拿的，而建成的商品房又遇到全國各地的樓市價格下降。

　　據富力地產2008年中報顯示，截至同年6月30日，營業額達41.8億元，但所獲的毛利只有15.1億元，與2007年同期相比，營業額增長了30%左右，但毛利只增長了約22%。

　　雖然富力地產2008年上半年扣除所得稅后的盈利仍有15.5億余元，同比增長達133%，但這一增幅也低于2007年的158%。實際上，富力地產在2008年的收益大部分還來自其他途徑，譬如來自高檔寫字樓和商業物業的租金收入。

　　香港上市的中資房地產公司中，與富力地產相似的還有碧桂園(02007.HK)、世茂房地產(00813.HK)和中海發展(01138.HK)等。2007年中報顯示，碧桂園增長164%，世茂房地產增長196%，但是，這樣的高速增長在2008年都有下降。

　　地產商保銷量降利潤

　　更多的房地產企業為了保住銷量，唯有犧牲企業的利潤。保利地產是內地僅次于萬科的第二大行業龍頭，盡管保利地產在全年銷售量和銷售金額的數據上表現不錯，但這一切都隱藏在毛利率下降的背景之下。

　　光大證券根據“萬保招金”四大上市房地產開發商在各地樓盤的銷售價格的調整情況測算，2008年平均的房價下跌幅度約為17%。如果考慮到開發商給予客戶的折扣和優惠，實際的降價幅度應該接近20%。

　　保利地產披露數據顯示，12月份元用于樓盤的后續開發。其銷售均價僅有6994元/平方米，環比下降1337元/平方米。而事實上，從去 年6月份開始，保利地產的銷售均價持續下滑，全年銷售均價從2007年的8540元/平米下降至7935元/平方米。據光大證券統計的數據顯示，廣州保利林海山莊的調整幅度最大，2007年其最高均價曾達到12000元/平方米，而2008年的現價則調整至8500元/平方米。

　　國元證券一份研報指出，考慮到目前的市場狀況，2009年的銷售均價有可能繼續走低，同時2007年的高價地在2009年也會有所表現，因此保利地產2009年的毛利率將會下降，2009年將會是最困難的一年。

　　雖然萬科從全年銷售均價上，同比上漲2.7%，但從趨勢上卻仍然是不斷走低。

　　對此，國泰君安分析師孫建平指出，這其中的原因主要在于2008年上半年萬科高檔樓盤銷售較多，而下半年則主推中價、中小戶型房。

　　光大證券統計的數據也支持這一判斷，佛山萬科金御華府2007年的最高均價曾一度達到12000元/平方米，而2008年現價則下調至8100元/平方米，跌幅高達38%。此外，深圳萬科城、廣州金域藍灣等幾個項目價格跌幅也在33%左右。

　　孫建平進一步判斷，“這將意味著萬科未來毛利率將有明顯下降，同時這也是行業未來盈利能力和盈利表現下降的縮影。”

　　從光大證券統計的數據可以看到，廣州金地荔湖城2007年最高均價為6000元/平方米，2008年現價則調整為4300元/平方米，跌幅為28%，實際上，包括上海金地格林世界、深圳金地梅隴鎮、武漢金地格林小城銷售均價均有不同程度的下滑。

　　銀河證券分析師丁文指出，“由于銷售價格下調，2008年金地的毛利率可能略有下降，不過，考慮到其主要結算項目成本并不高，仍能達到40%以上。但是到了2009年，由于高價地項目逐漸進入結算，毛利率將會下降3-5個百分點。”

　　“招保萬金”中唯一的異類是招商地產(000024.SZ)，據渤海證券的一份研報測算，2008年招商地產前三季度毛利率達到42.1%，同比2007年提高5.52個百分點，這與其2008年在售產品65%為高毛利的別墅密切相關。

　　“中字頭”地產商風景獨好

　　與招商地產等“中字頭”房地產企業可以獲得大股東扶持類似的是，在香港市場，“中資頭”房地產不論是市場表現，還是企業業績，似乎都比其他房地產企業高出一籌。

　　以中海發展為例，2007年，中海發展的營業總收入有126億多元，比2006年增長34%，營業利潤有49億多元，比2006年增長58%。

　　而在2008年中報中，中海發展表示，在2008年上半年取得快速發展，僅2008年前半年的營業收入，就幾乎等于2006年全年的營業收入，有91億多元。同比增長65%。毛利達37億多元，同比增長54%。

　　而遠洋地產(03377.HK)2007年的營業額為57億元，比2006年的37億元增長54%。扣所得稅盈利近18億元，比2006年增長200%強。

　　2008年上半年，遠洋地產依舊維持這一發展勢頭，其2008年上半年的營業收入達32億元，與2007年同比增加78%。毛利潤甚至高于行業的平均水平，達43%，同比增長15%。盡管遠洋地產2008年上半年每平方米土地成本增長15%，達到約1960元/平方米，建筑成本增長23%，達到約3710元/平方米，但每平方米平均售價卻增長了79%，達到12518元/平方米。

　　在香港市場股價表現最好的方興地產(00817.HK)毛利同比增幅更大，2008年上半年，方興地產營業收入為8.7億元，與2007年的0.97億元相比增長近9倍。毛利為5.9億元，與2007年的0.65億元相比，也增長9倍。

　　拿地成本大幅下降

　　2007年末以來樓市的低迷，使得四大地產商的拿地動作已沒有早前的狂熱，拿地成本亦有了較大幅度的下降。

　　保利地產的拿地成本在四家上市中應是最低的，2008年保利地產的新增土地樓面地價為1036元/平方米，比2007年的2660.04元/平方米有了大幅下降。國元證券的一份研報據此認為，這將會降低2010年及其以后年份的商品房開發成本，提高保利地產的毛利率水平。

　　此外，2008年全年萬科新增建筑面積750萬平米的項目儲備，其新增土地樓面地價為1941.37元/平方米，這比2007年下降45.8%。

　　不過，相對于前兩者，據周戶測算，招商地產2008年新增土地儲備樓面地價仍比2007年高397.78元/平方米。

　　盡管萬科大幅降低了2008年的拿地成本，但是由于萬科的土地儲備有近54.63%是在2006年和2007年取得，這使得萬科“地價相對較高，存貨跌價風險相對較高。”周戶判斷。

　　2006年以來萬科新增土地儲備樓面地價為2516.87元/平方米，周戶進一步判斷，預計2008年萬科將進一步計提2.24億元的存貨跌價準備。

　　此前，萬科曾在三季度對天津、南京、福州及北京5個項目計提了5.35億元存貨跌價準備。

　　而在此前理財周報記者與招商地產高層的交流中也獲悉，招商地產正在與大股東商量降低土地的拿地成本。 去年11月，招商地產成功募集了數十億元用于樓盤的后續開發。 （黃穎瑩 張偉湘）