如果時(shí)光倒流一年，業(yè)界會發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期遠(yuǎn)比現(xiàn)在樂觀。

　　香港大福證券去年初發(fā)布的中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告就曾預(yù)測，2008年房地產(chǎn)公司的業(yè)績將繼續(xù)強(qiáng)勁增長。然而，及至年底，在突如其來的金融海嘯面前，不論是券商，還是房地產(chǎn)企業(yè)，都不約而同降低了對2008年底至2009年的預(yù)期。

　　大福證券的2008年年終報(bào)告表示，當(dāng)年底至今年房地產(chǎn)的銷售價(jià)格將加速下滑，成交量最早在今年下半年才能站穩(wěn)。在此之前，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨重大的資金和市場壓力。

　　理財(cái)周報(bào)記者通過分析在內(nèi)地和香港上市的數(shù)十家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，以往盈利超過100%的大型房地產(chǎn)公司的盈利幾乎都有不同程度的降低，部分房地產(chǎn)公司甚至陷入了需要靠降價(jià)銷售商品房或地塊的方式維持公司的現(xiàn)金流。

　　萬科銷售下滑 市場占有率提高

　　在2008年的樓市調(diào)整中，無論從王石的“降價(jià)”言論，還是萬科公司的實(shí)際行動來看，萬科A(000002.SZ)顯然扮演著一個(gè)急先鋒的角色。

　　盡管在過去的一年，無論在銷售面積和銷售金額上，萬科同比2007年都有較大幅度的下調(diào)，其公告披露數(shù)據(jù)顯示，2008年萬科全年完成銷售面積557萬平米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　從表面數(shù)據(jù)上看，去年萬科表現(xiàn)得并不如人意，但如果從市場占有率的角度看，萬科受益匪淺。渤海證券研究員周戶測算，“依據(jù)2008年前11月數(shù)據(jù)，萬科的市場份額應(yīng)該能從2007年的2.22%提高到2008年的2.58%。”

　　此外，國泰君安分析師孫建平也測算，2008年萬科全年銷售額在全國住宅市場占有率將達(dá)到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%個(gè)百分點(diǎn)。

　　“對于萬科這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，最在意的不是別的，而是其市場占有率，同樣是過冬，只要萬科比別的地產(chǎn)商撐得更久一些，那就足夠了。”東方智慧證券研究所黃碩指出。在上一輪2005年的房地產(chǎn)調(diào)控中，萬科的市場占有率一舉從0.94%提升到2006年的1.25%。國泰君安分析師孫建平進(jìn)一步估計(jì)，2009年萬科的市場份額將可提升0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　從數(shù)據(jù)上看，保利地產(chǎn)(600048.SH)在諸多房地產(chǎn)上市公司中應(yīng)該是表現(xiàn)出色的一家。保利地產(chǎn)2008年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，同比增長29.48%；實(shí)現(xiàn)銷售金額205.11億元，同比增長20.36%。

　　此外，金地集團(tuán)(600383.SH)2008年全年共實(shí)現(xiàn)銷售面積109.94萬平方米，較上年增長1.65%；銷售金額114.03億元，較上年增長17.01%。銀河證券分析師丁文在一份研報(bào)中指出，金地主要得益于可售面積的大幅增加。

　　富力地產(chǎn)：

　　毛利增長去年六月已大幅縮小

　　富力地產(chǎn)(02777.HK)作為香港國企股指數(shù)的成分股，“江湖地位”類似于內(nèi)地的萬科。

　　盡管富力迄今仍未發(fā)布年報(bào)，記者通過香港聯(lián)交所渠道獲得的公開報(bào)表只有富力2008年的中報(bào)，但是，在2008年6月之前，富力已顯現(xiàn)了下半年即將遇到的瓶頸，毛利增長減緩。

　　而在2008年10月，富力股價(jià)曾急劇下滑至3港元以下，由于在全國各地均有大量的待開發(fā)地塊，富力集中體現(xiàn)了國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)普遍的上下游成本雙重壓力——很多地塊是在地價(jià)高峰期拿的，而建成的商品房又遇到全國各地的樓市價(jià)格下降。

　　據(jù)富力地產(chǎn)2008年中報(bào)顯示，截至同年6月30日，營業(yè)額達(dá)41.8億元，但所獲的毛利只有15.1億元，與2007年同期相比，營業(yè)額增長了30%左右，但毛利只增長了約22%。

　　雖然富力地產(chǎn)2008年上半年扣除所得稅后的盈利仍有15.5億余元，同比增長達(dá)133%，但這一增幅也低于2007年的158%。實(shí)際上，富力地產(chǎn)在2008年的收益大部分還來自其他途徑，譬如來自高檔寫字樓和商業(yè)物業(yè)的租金收入。

　　香港上市的中資房地產(chǎn)公司中，與富力地產(chǎn)相似的還有碧桂園(02007.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和中海發(fā)展(01138.HK)等。2007年中報(bào)顯示，碧桂園增長164%，世茂房地產(chǎn)增長196%，但是，這樣的高速增長在2008年都有下降。

　　地產(chǎn)商保銷量降利潤

　　更多的房地產(chǎn)企業(yè)為了保住銷量，唯有犧牲企業(yè)的利潤。保利地產(chǎn)是內(nèi)地僅次于萬科的第二大行業(yè)龍頭，盡管保利地產(chǎn)在全年銷售量和銷售金額的數(shù)據(jù)上表現(xiàn)不錯(cuò)，但這一切都隱藏在毛利率下降的背景之下。

　　光大證券根據(jù)“萬保招金”四大上市房地產(chǎn)開發(fā)商在各地樓盤的銷售價(jià)格的調(diào)整情況測算，2008年平均的房價(jià)下跌幅度約為17%。如果考慮到開發(fā)商給予客戶的折扣和優(yōu)惠，實(shí)際的降價(jià)幅度應(yīng)該接近20%。

　　保利地產(chǎn)披露數(shù)據(jù)顯示，12月份元用于樓盤的后續(xù)開發(fā)。其銷售均價(jià)僅有6994元/平方米，環(huán)比下降1337元/平方米。而事實(shí)上，從去 年6月份開始，保利地產(chǎn)的銷售均價(jià)持續(xù)下滑，全年銷售均價(jià)從2007年的8540元/平米下降至7935元/平方米。據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，廣州保利林海山莊的調(diào)整幅度最大，2007年其最高均價(jià)曾達(dá)到12000元/平方米，而2008年的現(xiàn)價(jià)則調(diào)整至8500元/平方米。

　　國元證券一份研報(bào)指出，考慮到目前的市場狀況，2009年的銷售均價(jià)有可能繼續(xù)走低，同時(shí)2007年的高價(jià)地在2009年也會有所表現(xiàn)，因此保利地產(chǎn)2009年的毛利率將會下降，2009年將會是最困難的一年。

　　雖然萬科從全年銷售均價(jià)上，同比上漲2.7%，但從趨勢上卻仍然是不斷走低。

　　對此，國泰君安分析師孫建平指出，這其中的原因主要在于2008年上半年萬科高檔樓盤銷售較多，而下半年則主推中價(jià)、中小戶型房。

　　光大證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也支持這一判斷，佛山萬科金御華府2007年的最高均價(jià)曾一度達(dá)到12000元/平方米，而2008年現(xiàn)價(jià)則下調(diào)至8100元/平方米，跌幅高達(dá)38%。此外，深圳萬科城、廣州金域藍(lán)灣等幾個(gè)項(xiàng)目價(jià)格跌幅也在33%左右。

　　孫建平進(jìn)一步判斷，“這將意味著萬科未來毛利率將有明顯下降，同時(shí)這也是行業(yè)未來盈利能力和盈利表現(xiàn)下降的縮影。”

　　從光大證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看到，廣州金地荔湖城2007年最高均價(jià)為6000元/平方米，2008年現(xiàn)價(jià)則調(diào)整為4300元/平方米，跌幅為28%，實(shí)際上，包括上海金地格林世界、深圳金地梅隴鎮(zhèn)、武漢金地格林小城銷售均價(jià)均有不同程度的下滑。

　　銀河證券分析師丁文指出，“由于銷售價(jià)格下調(diào)，2008年金地的毛利率可能略有下降，不過，考慮到其主要結(jié)算項(xiàng)目成本并不高，仍能達(dá)到40%以上。但是到了2009年，由于高價(jià)地項(xiàng)目逐漸進(jìn)入結(jié)算，毛利率將會下降3-5個(gè)百分點(diǎn)。”

　　“招保萬金”中唯一的異類是招商地產(chǎn)(000024.SZ)，據(jù)渤海證券的一份研報(bào)測算，2008年招商地產(chǎn)前三季度毛利率達(dá)到42.1%，同比2007年提高5.52個(gè)百分點(diǎn)，這與其2008年在售產(chǎn)品65%為高毛利的別墅密切相關(guān)。

　　“中字頭”地產(chǎn)商風(fēng)景獨(dú)好

　　與招商地產(chǎn)等“中字頭”房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得大股東扶持類似的是，在香港市場，“中資頭”房地產(chǎn)不論是市場表現(xiàn)，還是企業(yè)業(yè)績，似乎都比其他房地產(chǎn)企業(yè)高出一籌。

　　以中海發(fā)展為例，2007年，中海發(fā)展的營業(yè)總收入有126億多元，比2006年增長34%，營業(yè)利潤有49億多元，比2006年增長58%。

　　而在2008年中報(bào)中，中海發(fā)展表示，在2008年上半年取得快速發(fā)展，僅2008年前半年的營業(yè)收入，就幾乎等于2006年全年的營業(yè)收入，有91億多元。同比增長65%。毛利達(dá)37億多元，同比增長54%。

　　而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)2007年的營業(yè)額為57億元，比2006年的37億元增長54%。扣所得稅盈利近18億元，比2006年增長200%強(qiáng)。

　　2008年上半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)依舊維持這一發(fā)展勢頭，其2008年上半年的營業(yè)收入達(dá)32億元，與2007年同比增加78%。毛利潤甚至高于行業(yè)的平均水平，達(dá)43%，同比增長15%。盡管遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2008年上半年每平方米土地成本增長15%，達(dá)到約1960元/平方米，建筑成本增長23%，達(dá)到約3710元/平方米，但每平方米平均售價(jià)卻增長了79%，達(dá)到12518元/平方米。

　　在香港市場股價(jià)表現(xiàn)最好的方興地產(chǎn)(00817.HK)毛利同比增幅更大，2008年上半年，方興地產(chǎn)營業(yè)收入為8.7億元，與2007年的0.97億元相比增長近9倍。毛利為5.9億元，與2007年的0.65億元相比，也增長9倍。

　　拿地成本大幅下降

　　2007年末以來樓市的低迷，使得四大地產(chǎn)商的拿地動作已沒有早前的狂熱，拿地成本亦有了較大幅度的下降。

　　保利地產(chǎn)的拿地成本在四家上市中應(yīng)是最低的，2008年保利地產(chǎn)的新增土地樓面地價(jià)為1036元/平方米，比2007年的2660.04元/平方米有了大幅下降。國元證券的一份研報(bào)據(jù)此認(rèn)為，這將會降低2010年及其以后年份的商品房開發(fā)成本，提高保利地產(chǎn)的毛利率水平。

　　此外，2008年全年萬科新增建筑面積750萬平米的項(xiàng)目儲備，其新增土地樓面地價(jià)為1941.37元/平方米，這比2007年下降45.8%。

　　不過，相對于前兩者，據(jù)周戶測算，招商地產(chǎn)2008年新增土地儲備樓面地價(jià)仍比2007年高397.78元/平方米。

　　盡管萬科大幅降低了2008年的拿地成本，但是由于萬科的土地儲備有近54.63%是在2006年和2007年取得，這使得萬科“地價(jià)相對較高，存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)相對較高。”周戶判斷。

　　2006年以來萬科新增土地儲備樓面地價(jià)為2516.87元/平方米，周戶進(jìn)一步判斷，預(yù)計(jì)2008年萬科將進(jìn)一步計(jì)提2.24億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　此前，萬科曾在三季度對天津、南京、福州及北京5個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了5.35億元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　而在此前理財(cái)周報(bào)記者與招商地產(chǎn)高層的交流中也獲悉，招商地產(chǎn)正在與大股東商量降低土地的拿地成本。 去年11月，招商地產(chǎn)成功募集了數(shù)十億元用于樓盤的后續(xù)開發(fā)。 （黃穎瑩 張偉湘）