“2008年，總說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)很難過(guò)，但基本沒(méi)有房企是怎么賠錢(qián)的。”某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言：高地價(jià)項(xiàng)目在2008年基本尚未進(jìn)入市場(chǎng)，而真正要清算泡沫時(shí)代的后遺癥，還要等到2009年的成本關(guān)。

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　　現(xiàn)象 ：“被迫高檔”與“精細(xì)化”的悖論

　　2009年，隨著越來(lái)越多高地價(jià)地塊開(kāi)始滾動(dòng)入市，昨日的瘋狂將殘酷考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的成本關(guān)。面對(duì)這些貴價(jià)地塊，除了退地、停工、封盤(pán)等較消極的方法外，也有開(kāi)發(fā)商以更好利用土地為出發(fā)，尋求突破點(diǎn)。目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的方法是提升項(xiàng)目的檔次，以更頂級(jí)的豪宅來(lái)“陪襯”更金貴的土地。

　　比如花都山前大道某別墅盤(pán)，于2006年底協(xié)議轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)地價(jià)不菲。在歷時(shí)兩年的規(guī)劃中，開(kāi)發(fā)商數(shù)易其稿，每次都往高檔、精細(xì)化上做產(chǎn)品。“是危機(jī)，也是機(jī)會(huì)。”該開(kāi)發(fā)商坦言，假如不是成本關(guān)的壓力，他們?cè)诋a(chǎn)品方面不會(huì)如此用心。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)憂：在目前的豪宅市場(chǎng)銷售緩慢的情況下，這種“被迫高檔”的樓盤(pán)一旦定位不對(duì)，或者本身并不具備做豪宅的條件，將可能面臨更嚴(yán)重的銷售壓力。

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　　現(xiàn)象 ：“昨日的瘋狂”與今日的“灰色操作”

　　回顧2006年、2007年拿地之盛況，不少開(kāi)發(fā)商仍心有余悸。對(duì)于這段瘋狂的時(shí)期，某上市公司高層曾表示，那幾年光買(mǎi)標(biāo)書(shū)花的錢(qián)，以及把保證金打入土地儲(chǔ)備中心指定賬戶所損失的利息也有幾百萬(wàn)元。“面粉貴過(guò)面包了。”該高管連連搖頭感嘆。

　　面粉貴過(guò)了面包，怎么辦？除“被迫高檔”外，也有一類開(kāi)發(fā)商以“灰色操作”來(lái)度過(guò)成本關(guān)。比如往面粉里多“兌些水”，這就是目前十分常見(jiàn)的“灰色地帶”———改規(guī)劃。

　　將項(xiàng)目的建設(shè)密度改大，以增加利潤(rùn)率。特別是對(duì)于一些老城區(qū)占地面積不大的地塊，盡量做多一些單位進(jìn)去，增加密度，多賣出幾套，便分?jǐn)偭顺杀尽��?duì)此做法，某業(yè)內(nèi)人士坦言，風(fēng)險(xiǎn)非常大，一著不對(duì)，全盤(pán)皆輸。

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　　現(xiàn)象 ：“不折騰”與“折騰不起”

　　“2009年不折騰了。”某一直被外界猜測(cè)資金關(guān)難過(guò)的地產(chǎn)大鱷，其高管引用了一句很流行的話來(lái)形容前幾年購(gòu)進(jìn)的高地價(jià)土地。所謂“不折騰”就是指“把能退掉的退掉，能不開(kāi)工的不開(kāi)工”。

　　據(jù)坊間傳聞，已經(jīng)有兩塊地王被退還給政府。地方政府肯收回土地，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)確是一個(gè)好消息。不過(guò)政府不可能替開(kāi)發(fā)商的所有冒進(jìn)埋單，退地也肯定并非毫無(wú)損失。因此更多的開(kāi)發(fā)商是采取停工封盤(pán)的措施。

　　但停工封盤(pán)也不是萬(wàn)全之策，至少它是一塊巨大的不會(huì)流動(dòng)的資金，對(duì)于自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不動(dòng)也要付出極大的資金壓力。所以，前幾年越“折騰”、越“激進(jìn)”的企業(yè)，最近的不利傳聞也就越多，其中多為資金鏈斷裂的傳聞，因?yàn)椋�要“不折騰”也要“不折騰”得起才行。

　　改規(guī)劃：“灰色操作”做“金面包”

　　改規(guī)劃，增加建設(shè)密度，在金貴的用地中盡可能塞進(jìn)更多產(chǎn)品，以達(dá)到成本與收成的平衡，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是某些高地價(jià)土地的“非常手段”。

　　顯然，改規(guī)劃要征得有關(guān)主管部門(mén)的“綠燈”放行，其中所涉及的灰色地帶的操作，此處暫且按下不提。只論改規(guī)劃后，新規(guī)劃后的房子格局或?qū)⒉豢杀苊獾貛��?lái)密度過(guò)大、設(shè)計(jì)不合理等弊端，開(kāi)發(fā)商又將如何應(yīng)對(duì)？

　　案例：老城某盤(pán)“格局”好奇怪

　　“又不是爛尾樓改造的，又不是地產(chǎn)‘初哥’，為什么‘格局’做得這么奇怪？”在老城區(qū)某盤(pán)踩盤(pán)時(shí)，幾個(gè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)中人不免嘀咕。該盤(pán)兩梯七八戶，格局局促，尤其是一些設(shè)計(jì)，客廳狹長(zhǎng)、走廊很長(zhǎng)、有些房間開(kāi)間卻不足2米，擺明放不下一張床，如此設(shè)計(jì)讓業(yè)內(nèi)人士大呼“離奇”，因?yàn)樵撻_(kāi)發(fā)商多多少少在業(yè)內(nèi)也算有口碑，是二線品牌開(kāi)發(fā)商，旗下可圈可點(diǎn)的物業(yè)也不少，怎么會(huì)做出這樣的戶型？后來(lái)，記者探得內(nèi)情方知，原來(lái)該地塊為2007年底拍賣所得的爛尾地，地價(jià)不菲，樓面地價(jià)接近7000元/平方米，又涉及部分回遷問(wèn)題，可以說(shuō)成本極高。而目前該地頭的樓價(jià)普遍在1.3萬(wàn)元/平方米左右，假如不多做一些單位出來(lái)，要做到“有得賺”非常難，因此，才會(huì)擠出一些“離奇”的戶型來(lái)。

　　點(diǎn)評(píng)：邊角料怎么銷售是個(gè)問(wèn)題

　　面粉貴過(guò)面包，所以只能做個(gè)“金面包”出來(lái)，在有限的空間里，做利潤(rùn)最大化的設(shè)計(jì)。且不論改規(guī)劃的“灰色”設(shè)計(jì)操作性如何？便算是做了出來(lái)，能否對(duì)市場(chǎng)胃口仍是未知數(shù)。老城區(qū)的樓盤(pán)還算好，再差的單位只要價(jià)格低一些還是有人來(lái)買(mǎi)，但假如是近郊的項(xiàng)目出現(xiàn)類似的“邊角料”，又如何才能銷得出去呢？這樣的做法無(wú)異于雪上加霜。 (詹青)

　　封盤(pán):“面包”賣不動(dòng)？不做也不賣！

　　最近不斷有開(kāi)發(fā)商封盤(pán)、停建的消息傳出，然后又不斷地有開(kāi)發(fā)商出來(lái)“澄清”、“辟謠”。正所謂無(wú)風(fēng)不起浪，其中有部分真如開(kāi)發(fā)商所“澄清”的那樣沒(méi)有停工封盤(pán)，但很大部分停工封盤(pán)是存在的事實(shí)。主要原因？當(dāng)然還是資金和成本壓力過(guò)大。

　　案例：銷售慘淡干脆熄火

　　去年底，有開(kāi)發(fā)商在公開(kāi)場(chǎng)合表示會(huì)減緩那些無(wú)法暢銷的產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)速度。現(xiàn)在看來(lái)，部分開(kāi)發(fā)商不止是減緩速度那么簡(jiǎn)單，甚至干脆就停工封盤(pán)。

　　位于海珠區(qū)的某大開(kāi)發(fā)商的大型項(xiàng)目，從幾年前就開(kāi)始傳出規(guī)劃、動(dòng)工的消息。但直到去年，據(jù)說(shuō)才開(kāi)始默默地進(jìn)行了一波銷售，銷售情況如大市般非常不理想。結(jié)果，開(kāi)發(fā)商干脆停止了該樓盤(pán)的銷售及建設(shè)，全力投入目前銷售得仍不錯(cuò)的幾個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中。同樣，位于番禺的某大開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，去年底推了一輪，一方面是價(jià)格因素，另一方面是產(chǎn)品因素，銷售非常慘淡。目前到該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)去看，基本處于熄火狀態(tài)。

　　點(diǎn)評(píng)：開(kāi)源困難只能節(jié)流

　　開(kāi)發(fā)商要度過(guò)困境，一方面要開(kāi)源，一方面要節(jié)流。但在成本壓力下，樓盤(pán)的價(jià)格難以大幅下調(diào)，市場(chǎng)接受度不高，要開(kāi)源非常困難。因此，開(kāi)發(fā)商只能從節(jié)流方面著手，所以造成目前部分樓盤(pán)停工封盤(pán)的局面。(張秀欽)

　　死扛：雇新軍換新腦賣“面包”

　　在前幾年的牛市中，無(wú)論拿地成本、開(kāi)發(fā)成本多寡，開(kāi)發(fā)商總能以種種招數(shù)，將成本轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，加價(jià)、加裝修、賣概念等，收回大把利潤(rùn)。而今市場(chǎng)熊態(tài)畢現(xiàn)，能挺住不降價(jià)已屬不易，更沒(méi)人膽敢逆勢(shì)提價(jià)轉(zhuǎn)移成本。不能開(kāi)源，只能節(jié)流。于是一些發(fā)展商在代理銷售環(huán)節(jié)，放棄使用名牌代理商，而改用一些“新軍”做代理，省下一筆大費(fèi)用，還能換人換新思維。

　　案例：請(qǐng)代理商棄“大”用“小”

　　海珠區(qū)工業(yè)大道南某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，是房地產(chǎn)界的新軍，該樓盤(pán)是該公司的“處女作”。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商是在2006年前后拿下的地塊，當(dāng)時(shí)的地價(jià)“很不便宜”。該區(qū)域2008年新盤(pán)林立，樓價(jià)從高位大幅下滑，目前售價(jià)在8000元/平方米左右。但該樓盤(pán)的價(jià)格仍定在1.1萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米，帶3000元/平方米的精裝修。“不是不想降，而是2006年拿地成本高，已經(jīng)沒(méi)多少降價(jià)空間。”知情人士透露說(shuō)，再降就是虧本生意了。據(jù)了解，該公司老板原本是做貿(mào)易出身，轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)，本來(lái)很想讓第一件作品一炮打響，但在現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下已無(wú)力支付過(guò)高的代價(jià)，因此在挑選銷售代理商時(shí)只能另辟蹊徑，啟用了一支新軍，代理傭金結(jié)算更為靈活。

　　點(diǎn)評(píng)：省錢(qián)、求新一舉兩得　　

　　發(fā)展商本身是新軍，一入行就碰上惡劣的生存環(huán)境，如果過(guò)多地依賴要價(jià)高的品牌代理商，恐怕成本會(huì)更加不堪重負(fù)。如今既節(jié)省了成本，又在銷售思路上注入新鮮血液，可謂一舉兩得。(趙亞洲)