繼萬科集團(000002.SZ)董事長王石預言的“拐點”在2008年成為現實后,這一年萬科依然創造了478.7億元的銷售成績,市場份額同比上升了50%,繼續保持房地產業“領跑者”的地位。今年,萬科將采取何種戰略成為業界頗為關注的話題。

　　“不久前政府調控意見指出,房地產開發企業需要根據市場變化和需求,主動采取措施,以合理的價格促進商品住房銷售。這是萬科一直以來支持的觀點。”萬科董事會秘書肖莉接受《第一財經日報》采訪時表示,萬科會在今年順應政府號召,根據各地市場的具體環境,在兼顧現金流、利潤、周轉和機會把握等方面,合理定價,積極促進銷售。

　　在去年末,萬科在全國的主要重點城市如上海、北京等地開始了“暖冬行動”,推出可分期支付首期作為刺激成交的手段,同時部分樓盤還可以享受總價增加1元,總房款優惠1%的折扣。根據萬科方面的統計,最早推出這一措施的上海,不到半個月內相關樓盤已實現近350套認購,認購金額約3.9億元,整體效果符合公司預期。

　　王石本月11日曾經在一個論壇上接受采訪時表示,房地產業目前正處于調整期,房價處在一個向下的走勢中,如果有購房需求,現在買也不吃虧。但是如果不著急買房住,可以再等兩三年。

　　從字面上的意思來看,對于房價他似乎認為尚未見底。肖莉則對此回應,萬科不會對“房價底部在哪里”、“房價何時見底”之類問題作出預測。從去年三季度開始至今,萬科盡管對于中國經濟及中國住宅市場的長期前景,依然懷有堅定不移的信心,但是認為中國住宅市場短期內的變動已經超出了企業的預測能力。

　　對于今年的市場,萬科仍然保持謹慎態度。肖莉認為,短期內市場依然存在較大的不確定性,萬科在項目獲取上會采取審慎的態度。而少數2007年的“地王”項目有可能會在今年入市,萬科表示不會采用退地方式,而是靈活把握,通過精耕細作、深入研究客戶需求、提高產品價值創造等方式,提高項目的盈利能力。用通俗點的話來說,就是“貴買貴賣”,通過萬科的項目運作能力,將其打造為價格能高于周邊樓盤的豪宅。

　　在去年,受市場調整的影響,萬科2008年在拿地上保持謹慎,超過80%的新增項目都是通過合作的方式獲得,有效地降低了成本。

　　肖莉透露,萬科去年新增土地權益建筑面積515萬平方米,比2007年934萬平方米減少約44%。獲取土地的平均成本約2059元/平方米,已經接近2006年1861元/平方米的水平,較2007年的3581元/平方米降低42.5%。

　　“通過合作方式獲取項目具有成本優勢,且付款方式靈活,公司未來會繼續重點關注。”肖莉說。至于今年的開竣工面積會否進一步調整,她只表示會把重心放在合理控制存貨規模上,根據市場狀況調整開發節奏,使推盤計劃和銷售進度相匹配。

　　如果以平均容積率2.5計算,萬科去年同比少購419萬平方米的地塊,以平均工期2年計算,將令它在2011~2012年期間減少超過1000萬平方米的竣工面積。而去年萬科還合計減少了275萬平方米的開工面積,這也會令萬科今年的存貨銷售壓力減輕。

　　繼續存錢過冬,壓縮擴展規模,似乎依然是今年萬科的主旋律。

　　肖莉的總結也在某些方面印證了上述推斷。“今年萬科的目標,依然是要讓自己成為行業內財務狀況最安全、資金狀況最好的企業,同時進一步提升自己的專業能力,更好地適應購房者當前的主流需求。”(作者：吳曉波）