在近日的某房地產(chǎn)高峰論壇上，董微(化名)在不停地跟參會人士交換名片。作為北京某資本公司的一名投資經(jīng)理，董微的名片上印有“物業(yè)土地項目收購，地產(chǎn)合作項目開發(fā)”的字樣。

　　而董微背后的實際投資者則是京城某一知名的貿(mào)易集團。“目前我們已經(jīng)收購了兩個北京的二級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括其已建的物業(yè)項目和土地。”董微說，該貿(mào)易集團的目標在于趁機進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

　　據(jù)了解，目前市場上有不少這樣的小資本，它們的目的在于趁市場低迷入市分羹。

　　市場低迷帶來機會

　　“其實早在幾年前，我們就想進入房地產(chǎn)市場了，但是前幾年房地產(chǎn)市場太‘熱’了，我們沒機會。”董微表示，對于沒有資源基礎(chǔ)的該貿(mào)易集團而言，要想前幾年在房地產(chǎn)市場上分得一杯羹實屬不易。

　　“但是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢，特別是一些中小型的房企，銀行不給貸款，他們沒辦法，只能眼巴巴地把物業(yè)或土地轉(zhuǎn)手。”董微目前已經(jīng)與20幾個企業(yè)進行了洽談。

　　“我們目前洽談的主要是一些國有企業(yè)的項目，因為這類項目的糾紛少，手續(xù)比較齊全。”董微稱，洽談中，國有企業(yè)更愿意找一些知名的資本進行合作或轉(zhuǎn)讓。

　　“我們對項目的地段、規(guī)劃比例等要素進行考察后，再對各種審批手續(xù)進行審核，沒問題了，就簽收購合同，給錢。”董微說，除了收購?fù)猓�他們也考慮以合作的方式進行地產(chǎn)項目的開發(fā)。

　　據(jù)董微介紹，該貿(mào)易集團收購項目或土地后，并不是要轉(zhuǎn)手從中賺取差價，而是準備長期持有，通過收購的方式獲得一定的人力、物力資源，進軍房地產(chǎn)市場。據(jù)悉，該貿(mào)易集團已經(jīng)下設(shè)了專門的房地產(chǎn)子公司。

　　知名的房地產(chǎn)融資專家、對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際金融學(xué)院教授宋國良表示，房地產(chǎn)市場的下行對于小資本來說是入市的機會，“但是房地產(chǎn)市場十分復(fù)雜，需要投資者很專業(yè)，不像炒股票那樣誰都可以加入。這些局外的新加入者的運作能力和經(jīng)驗都值得考驗。”

　　分羮不易抄底更難

　　在樓市低迷時期，“抄底”一詞很流行，但董微告訴記者，實際上他們在收購項目的談判上，很難壓低價格。

　　“我們收購考慮的是有升值空間的項目，而房地產(chǎn)商已經(jīng)很成熟，他們不會虧本賤賣有升值空間的項目或土地。”董微介紹，“實際上，我們也沒有奢望能夠得到便宜的項目。”

　　盡管沒有透露已經(jīng)收購的兩個房企所花費的具體金額，但據(jù)董微介紹，已建未售項目再加上未開發(fā)土地，“至少得幾個億吧！”他表示，與眾多資本注資商業(yè)地產(chǎn)項目不同，該貿(mào)易集團的目標鎖定優(yōu)質(zhì)的住宅項目。“雖然金融危機導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)過高的空置率，易壓低收購成本，但是商業(yè)地產(chǎn)比住宅運作還要復(fù)雜，而且商業(yè)地產(chǎn)的蜜月期或許在十幾年后，我們暫時不考慮。”

　　雖然低迷的房地產(chǎn)市場迫使一些負債率較高、資金無法運轉(zhuǎn)的房企“割肉”，但是對于像董微這樣的小資本而言，在收購成本上幾乎沒有壓價的機會。

　　宋國良認為，目前一些小型機構(gòu)的個別收購行為確實夠不上抄底，他們在資金實力和市場信譽上都沒有優(yōu)勢。對于他們來說，選擇房市低迷時期進入房地產(chǎn)市場，風(fēng)險依然很大。

　　“誰也不能確切地說房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)到底了，而且廉租房、經(jīng)濟適用房等低價格的房源對未來的商品房住宅市場沖擊很大。把握時間、篩選項目的能力是小型投資機構(gòu)最大的‘短板’，買了之后再持有一段時間，風(fēng)險很大。”宋國良說。

　　他介紹，這類小型的機構(gòu)在當(dāng)前房地產(chǎn)市場不明朗時，可以選擇與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的差異化的項目來進行投資運作。“比如類似上海迪斯尼附近的商業(yè)或住宅項目。”(蘭亞紅)

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