近日，易居中國(guó)發(fā)布了一份關(guān)于74家A股上市房企財(cái)務(wù)分析報(bào)告。報(bào)告顯示，2008年前三季度上市房企的營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)看似景氣，同比增長(zhǎng)了33.8%。但實(shí)際上簽約收入下降了0.10%；而扣除預(yù)收賬款后，74家A股上市企業(yè)三季度末的總負(fù)債較去年同期增長(zhǎng)54.10%。

　　而作為中國(guó)地產(chǎn)界四大天王的金地集團(tuán)(600383.SH)，近來在二級(jí)市場(chǎng)上亦是非常活躍，上月初頻頻現(xiàn)身大宗交易平臺(tái)，共成交2719.55萬股，成交金額高1.2億元，占比達(dá)1.2%。對(duì)近期并無重大消息發(fā)布的金地而言，難道是公司本身的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變化？

　　近日，就此我們采訪了金地集團(tuán)的董秘郭國(guó)強(qiáng)先生。

　　資本周轉(zhuǎn)率低于知名同行

　　《證券日?qǐng)?bào)》：從公司公布的1-10月、11月銷售面積和銷售金額數(shù)據(jù)看來，公司在11月下調(diào)了樓盤價(jià)格，是這樣嗎？

　　郭國(guó)強(qiáng)：11月銷售均價(jià)9,662元/ m2，較1-10月銷售均價(jià)10,609元/ m2，減少947元/ m2或8.9%；主要原因是11月銷售的物業(yè)結(jié)構(gòu)以價(jià)位低的中高層以及小戶型住宅為主，別墅等高端物業(yè)占比相比1-10月低，所以拉低了11月的均價(jià)，沒有對(duì)價(jià)格作大幅調(diào)整。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：從資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)率來看，500家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)率僅為0.53次，金地為0.14次，為什么金地集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)低于同行水平呢？

　　郭國(guó)強(qiáng)：從我們的統(tǒng)計(jì)來看，知名房地產(chǎn)上市公司過去幾年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約0.35，如果樣本擴(kuò)大至500家房地產(chǎn)企業(yè)，我們認(rèn)為應(yīng)該比知名房地產(chǎn)上市公司的周轉(zhuǎn)率低。

　　金地2006年、2007年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.41、0.42，預(yù)計(jì)2008年與前兩年基本持平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)與一般行業(yè)相比有較大差異性，年底結(jié)算的收入占全年的比重很大，所以以一年中某階段的數(shù)據(jù)推算全年的數(shù)據(jù)不具有可比性。

　　存貨占未開發(fā)土地約三成

　　《證券日?qǐng)?bào)》：公司的265億元存貨中，未開發(fā)的土地占比多大？據(jù)一地產(chǎn)資深分析師透露，公司有一些未開發(fā)的土地，由于價(jià)格很高，現(xiàn)在開發(fā)并不賺錢，是否屬實(shí)？如果是，公司將如何處理？

　　郭國(guó)強(qiáng)：公司存貨中未開發(fā)的土地大致占33%。在土地獲取上，公司有一套科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、成熟的模型和評(píng)價(jià)體系，對(duì)房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)以及擬進(jìn)入城市均會(huì)做細(xì)致分析，以保證獲取的每一個(gè)項(xiàng)目均有較好的盈利前景。

　　《證券日?qǐng)?bào)》：該報(bào)告指出，許多房地產(chǎn)公司銷售回款差，負(fù)債增大，資金鏈緊張，金地集團(tuán)的資金狀況如何？

　　郭國(guó)強(qiáng)：截至2008年11月，公司銷售回款較上年同期增長(zhǎng)16.04%，三季度末貨幣資金存量為80億元，而短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款僅30億元，資金狀況良好。

　　主要融資仍來自銀行?

　　《證券日?qǐng)?bào)》：從資產(chǎn)負(fù)債率來看，金地的資產(chǎn)負(fù)債率為73.3%，據(jù)一銀行信貸經(jīng)理表示，對(duì)高于70%的地產(chǎn)公司將審慎貸款甚至不予貸款，那么公司如何開拓資金來源？近期有發(fā)公司債的計(jì)劃嗎？

　　郭國(guó)強(qiáng)：談負(fù)債率之前，我們先探討一下房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊的會(huì)計(jì)科目“預(yù)收賬款”。客戶繳納的房款和按揭款在項(xiàng)目未竣工、未結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)計(jì)入預(yù)收賬款，通常情況下不會(huì)發(fā)生退回也不需要償還，與一般意義上的“負(fù)債”具有本質(zhì)區(qū)別，若剔除預(yù)收賬款，我司資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)大幅下降。預(yù)計(jì)2008年底大額預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入后，資產(chǎn)負(fù)債率將大幅下降。

　　公司連續(xù)三年經(jīng)權(quán)威資信評(píng)估機(jī)構(gòu)授予AAA級(jí)信用單位，與銀行建立了良好的銀企關(guān)系，是多家銀行的戰(zhàn)略級(jí)鉆石客戶，各銀行授信總額度約230億元，未使用的授信額度將近100億元。

　　同時(shí)公司也大力開拓多元化融資渠道，如公司債、外幣借款、與國(guó)外投行開展項(xiàng)目合作、與UBS合作發(fā)行房地產(chǎn)基金等。

　　公司在2008年3月發(fā)行了12億元的公司債，未來是否繼續(xù)發(fā)行公司債將根據(jù)多方面情況綜合確定。(記者 王曉宇)