今年年初，萬科(000002)提出了樂觀的銷售目標，計劃銷售800億元。年底將至，萬科的銷售目標能否完成？業內人士表示，盡管萬科率先降價獲得了一定的資金回籠，但在當前全球金融危機背景下，要想完成年初計劃銷售額的可能性為零。值得一提的是，在萬科公布業績下降之后，其股價近期表現相對堅挺。昨日該股收報7.58元，漲幅達5.28%。

　　銷售：下滑已成定局

　　日前，萬科公布了11月份銷售數據。從萬科今年公布的多個月度數據可以發現，萬科單月銷售金額同比下降趨勢已經持續達半年之久。

　　數據顯示，11月份萬科實現銷售面積42.1萬平米，銷售金額35.7億元，分別比上月減少9.3%和增加6.6%，比2007年同期分別增加3.4%和下降15.6%。今年前11個月，萬科累計銷售面積達到了490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。萬科銷售面積環比減少的同時，同比銷售面積和銷售金額都較去年有所減少。不過，對比萬科10月銷售數據，銷售面積較上月減少的同時減少速度有所放緩，而銷售金額也開始回升，10月份萬科實現銷售面積和銷售金額分別較9月份減少12.8%和22.1%。

　　談及年初的銷售目標，萬科集團執行副總裁肖莉表示，萬科的銷售目標會根據市場情況進行動態調整，它不是一個絕對目標。從市場占有率看，萬科年初時為2.07%，三季度末提高到2.6%。

　　市場人士指出，從目前的數據看，萬科的銷售額已經基本無望達到2007年的水平，2007年萬科實現銷售面積613.7萬平方米，銷售金額523.6億元，與去年相比，目前的總銷售金額差距在百億元左右，在目前的市場情況下，在僅剩的12月中，完成將近百億的銷售額可能性為零。總體看來，從2000年開始，萬科的銷售額已經多年持續增長，2008年已確定成為萬科持續增長態勢的一大拐點。

　　空方：估值已經偏高

　　國泰君安研究員孫建平認為，預計地產行業尚未見底，未來房價將繼續下降，并且成交量的有效復蘇將是房價、利率下降和收入預期改善相互作用的結果。房地產上市公司未來業績將受到銷售房價下降和地價成本上升的雙重壓力，萬科也將不例外，2008年和2009年將是業績風險年，維持7.5元RNAV，根據對公司盈利能力預測的最新修正，下調2008年每股收益預測到0.38元，2009年下調到0.44元，12個月目標價7元。無論從PE、PB還是RNAV角度，目前公司已經估值處于偏高區域，建議投資者高度謹慎。

　　聯合證券研究員魚晉華認為，預測萬科2008年及2009年每股收益分別為0.38元、0.42元。公司每股NAV為5.24元，P/NAV 為1.5X。從估值角度，公司股價并沒有被低估，相對于其他房地產公司尚有一定溢價。從四季度地產股反彈以來，公司股價漲幅已達64.58%，魚晉華認為股價上漲的主要動力在于政策變化帶來的市場預期的變化。基于市場仍在預期更多的政策出臺，他判斷房地產股繼續反彈的空間仍在，但提醒投資者注意估值風險。

　　多方：領跑優勢擴大

　　國信證券研究員方焱、陳林認為，考慮到萬科去年12月以及今年一季度銷售量基數較大，公司近期仍然面臨一定的銷售增長壓力。在謹慎氛圍下，剛性需求凸顯，而決定行業長期發展趨勢的基本因素并未改變。萬科的發展戰略高瞻遠矚，在行業調整期采取主動應對的措施，顯示出很強的市場理解能力和應變能力，其行業領跑的優勢將不斷擴大。預計公司2008-2010年每股收益分別為0.48元、0.55元、0.78元，維持“推薦”的評級。

　　興業證券研究員王嘉認為，在經濟尚未見底、收入預期尚未穩定之前，降息等利好政策還不能導致成交的持續回暖，并且萬科2007年12月銷售量的基數較大，因此12月份萬科銷售可能再次出現大幅度的同比下滑，預計2008全年萬科銷售在460億左右，比2007年下滑約12%。預計公司2008-2010年每股收益分別為0.41元、0.45元、0.52元，評級為“推薦”，估值區間為7.20-9.20元。

　　海通證券研究員帥虎認為，預計萬科2008-2010年營業收入分別為409.70億元、458.78億元、560.89億元，2008-2010年歸屬于母公司的凈利潤分別為49.39億元、59.43億元、72.79億元，2008-2010年每股收益分別為0.45元、0.54元、0.66元。至于2009 年以后的存貨跌價準備，考慮到相關情況極難預測，暫不作考慮。考慮到其對市場周期準確的把握能力和靈活的市場應對策略，因此，維持對公司“增持”的投資評級，6 個月目標價8元。(曙光）