74家上市房地產企業(yè)的資產負債率正逐日攀升，營業(yè)收入大幅上升的“假象”背后，是簽約預售收入的悄然下降。

　　近日，易居中國一份有關74家A股上市房企財務分析報告顯示，因為有2007年銷售收入的結轉因素，2008年前三季度上市房企的營業(yè)收入數據看似景氣，實現(xiàn)同比增長33.80%。但簽約收入1185.73億元,同比下降0.10%；而負債方面，扣除預收賬款，74家房地產A股上市企業(yè)三季度末總負債高達3119億元，較去年同期的2024億元增長54.10%。

　　“房地產企業(yè)的當前銷售業(yè)績已經開始下滑，負債激增更是房地產業(yè)寒冬來臨的真實寫照。”易居中國分析師林戈表示。

　　相關資料顯示，2001年時，上市房地產企業(yè)資產負債率平均為60%，非上市房企的資產負債率高達80%。這一投資過熱現(xiàn)象直接引來長達數年的房地產宏觀調控周期。而根據上述報告，截至2008年上半年，全國房企500強中有23.4%的企業(yè)資產負債率超過70%。上市房企的負債率更是直線攀升。截至今年6月30日，富力地產資產負債率為139%，綠城中國負債率116.7%，首開、金地、濱江等同樣處于70%至80%左右的資產負債率水平。即便一向標榜資金穩(wěn)健的萬科前三季度資產負債率也接近70%。

　　奇高的資產負債率在低迷的市道中是一條越掙越緊的緊箍咒。

　　據中國房地產及住宅研究會等測評， 2007年，在宏觀經濟未見頹勢，住房價格迅猛上漲的情況下，萬科、中海、富力、保利等12家重要房企的土地儲備高達3億平方米，按當年的開發(fā)速度，消化這些土地儲備需要5年以上時間。隨著全球金融危機在下半年開始加劇惡化，房企因整體土地儲備龐大，占有企業(yè)大量資金，再加上市場日趨低迷，銷售回款速度放慢，500家房地產企業(yè)的資產平均周轉率僅為0.53次，最小值甚至低至0.03次。

　　“2008年下半年開始，土地儲備正成為開發(fā)商的巨大包袱，轉讓機會縮減，儲備價值日益貶損，現(xiàn)金隨著成本高企而不斷流失，經營環(huán)境惡化。”易居報告如是分析。

　　“在這樣的市場背景下，我們對開發(fā)商的建議是‘清舊盤、改規(guī)劃、緩開工、退地’。因為目前市場上在售的樓盤多數都會遇到二手房和經濟適用房的競爭，所以越早清空越好；然后研究未來二三年的中高檔市場方向，對在建樓盤的各項指標進行修改。緩開工除了可以把規(guī)劃做得更好外，也可以避開未來一二年內的供應壓力，退地主要是退高價的郊區(qū)地塊。”上海一位房地產專家這樣支招。(作者：于兵兵)